Курсовая работа: Исследование процесса функционирования рынка недвижимости

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов

1. Определение чистого операционного дохода.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

4. Определение чистого операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

5. Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

• стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R 1, где

R -ставка капитализации,

R 1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

• стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может определяться различными методами:

• прямолинейным методом или методом Ринга;

• аннуитетным методом или методом Инвуда;

• методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R 1 + ∆ * R 2, где

R -ставка капитализации,

R 1 – ставка дохода на капитал;

∆ - доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R 2 – норма возврата капитала

Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

R = NOI / V , где

NOI – чистый операционный доход аналога,

V – цена продажи аналога.

6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости

V = NOI / R

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток до уплаты налогов;

• денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV текущая стоимость;

С t – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

2.2 Сравнительный подход

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

2.3 Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.

Глава 3. Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Сочи.

3.1 Анализ спроса и предложения

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) г. Сочи насчитывалось 108 объектов, общее количество квартир в которых составило 13 174 ед. На протяжении 2009 г. вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи не претерпевал существенных изменений — общая жилая площадь новостроек региона в конце декабря 2009 г. составила 1 190 450 кв. м, что на 3,5% ниже той, которая была зафиксирована в январе 2009 г.

Отметим, что тренд к сокращению объема рынка в рассматриваемый период, в первую очередь, был обусловлен малым количеством новых проектов. Более того ни один из них не относился к числу масштабных проектов — они или входили в рамки реализуемых ранее проектов (являлись одной из их очередей), или являлись "клубными домами" (девелопер - местная небольшая строительная компания, класс — эконом-класс, этажи — не более 5 ед., квартиры — не более 50 ед.). Девелоперы, планировавшие реализацию крупных проектов в 2009 г., во-первых, ввиду дефицита денежных средств, а, во-вторых, низкой покупательской активности, отложили экспансию на неопределенный период времени. К их числу относятся Konsta Real Estate Properties (KREP) и ООО "Строительная Компания "Импульс", декларировавшие начало строительства в июле 2009 г. ЖК "Курортный" и "Чайка" соответственно, но так до сих пор и не вышедшие на строительную площадку.

Низкая девелоперская активность в г. Сочи подтверждается не только малым количеством новых проектов, но и существенными объемами "законсервированных" новостроек (их общая жилая площадь в конце декабря 2009 г. составила 398 220 кв. м), а также объектов с перенесенными на более поздние сроками ввода (381 043 кв. м). Таким образом, общая жилая площадь новостроек г. Сочи, темпы строительства которых в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009 г. составила 411 187 кв. м. (см. Приложение 3)

Лишь 34,5% первичного рынка МЖС г. Сочи следует первоначальному графику осуществления строительных работ и, как следствие, будет сдано в срок.

Среди проектов, строительные работы по которым сейчас приостановлены, выделим такие крупные объекты бизнес-класса, как "Остров Мечты", "Грас-Сити", "Актер Гэлакси", "Crystal Towers" и "Сияние Сочи", эконом-класса — "Долина", "Голливуд" и "Дель Мар.

На первичном рынке МЖС г. Сочи элитный и бизнес– классы представлены небольшим числом проектов, что подтверждается их долями в общем объеме предложения — 4,8% и 32,1% соответственно. Эконом-класс, являющийся "основой" рынка, на сегодняшний день формирует 63,1% от общей жилой площади новостроек. Данный класс представлен не только крупными проектами, но и "клубными домами" (как правило, количество квартир в них — не более 50 ед., количество этажей — не более 5 ед.), что является отличительной особенностью первичного рынка МЖС г. Сочи в целом. В конце декабря 2009 г. клубные дома были представлены в количестве 28 ед. (25,9% от общего числа новостроек), общая жилая площадь которых составила 56 672 кв. м. (4,8% от общего объема рынка). "Клубные дома" являются особенностью эконом-класса г. Сочи.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на конец декабря 2009 г. было реализовано 35,4% от общего количества квартир на первичном рынке МЖС, из которых 28,0% представлены в эконом-классе, 5,6% - в бизнес-классе, 1,8% - в элитном классе.

Вышеприведенная структура сделок по классам отражает большую востребованность дешевых квартир среди потенциальных покупателей. В связи с кризисной ситуацией в РФ данный тренд стал более ярко выражен — на сегодняшний день спрос предъявляется преимущественно на квартиры, общий бюджет покупки которых не превышает 1,5-2,0 млн. руб. Средний темп продаж квартир, которые вписываются в вышеуказанные ценовые рамки, в ликвидных объектах МЖС с середины августа по октябрь 2009 г. (традиционный период "всплеска" активности потенциальных покупателей) варьировался от 2,5 до 3,5 ед. в мес. С конца октября 2009 г. количество сделок на рынке начало сокращаться, достигнув в конце декабря 2009 г. практически нулевой отметки. (см. Приложение 4).

3.2 Ценовая ситуация

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи составила 86 821 руб. (min значение — 37 000 руб., max значение — 230 000 руб.), что ниже показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г. на 4,7%, в начале 2009 г. (январь) - на 15,8%.

Отметим, что консультантами компании MACON Realty Group в отчете за март 2009 г. прогнозировалось, что снижение цены 1 кв. м за 2009 г. не составит более 8% от показателя, зафиксированного в феврале 2009 г., иными словами — не более 12% от показателя, зафиксированного в январе 2009 г. В итоге средний уровень цен за год упал на 15,8%, что превышает прогнозируемую величину. Однако это обусловлено не существенным снижением цен в реализуемых объектах (в рассматриваемый период в большинстве из них падение цен варьировалась в пределах от 5% до 10% от величины января 2009 г., что вписывается в прогнозируемый диапазон), а прекращением продаж в ЖК "Russian Riviera Plaza", цена 1 кв. м в разы превышала среднерыночное значение — 517 650 руб. и ряде других качественных объектов.

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенное минимальное значение находилось на уровне 76 277 руб. за 1 кв. м (-12,1% по отношению к средневзвешенной), максимальное — 97 343 руб. за 1 кв. м (+12,1%). Отметим, что основным фактором, который обуславливает разницу цены 1 кв. м в одном и том же объекте, является этаж расположения квартиры. На нижние этажи, которые не обладают привлекательными с точки зрения потенциальных покупателей видовыми характеристиками, как правило, устанавливаются самые низкие цены, на верхние этажи, которые обладают панорамным видом на море и город — самые высокие. Менее значимыми факторами являются количество комнат и видовые характеристики (вид на море/город) квартиры.

Вышеприведенные цены рассчитывалась с учетом "скидки" при 100% оплате, которую в размере от 10% до 20% от стоимости 1 кв. м декларируют некоторые девелоперы. Наряду с "открытым" дисконтом многие из них готовы идти на дальнейшее снижение цены, но исключительно в индивидуальном порядке, а также предоставлять различные бонусы (машиноместо/дизайн-проект "в подарок") и беспроцентные рассрочки.

При 100% оплате ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ" в "Доме у Дендрария" предоставляет скидку в размере 10 000 руб. с фиксированной цены 1 кв. м, ООО "Югфарм" в "Доме Пионере" - 13% с фиксированной цены 1 кв. м на все квартиры и 20% на пентхаусы. В "Столичном" компании ООО "ЭНБИЭМ - Стройсервис" каждый покупатель получает от компании ALEXINVEST проект авторского дизайна своей квартиры.

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах эконом-класса находилась на уровне 70 186 руб. (-4,3% относительно показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г.), бизнес-класса — 128 287 руб. (-10,4%), элитного класса — 230 000 руб. (без изменений).

К числу проектов, в которых в с 3 по 4 кварталы 2009 г. снижение цен стало наиболее значительным, относится Апарт-отель "Версаль" компании ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (конец 3 квартала 2009 г. — от 120 000 до 392 000 руб. за 1 кв. м, конец 4 квартала 2009 г. — от 80 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м), который и оказал наибольшее влияние на столь существенное падение стоимости 1 кв. м в бизнес-классе в рассматриваемый период. Несколько снизила среднерыночную цену в данном классе очередная секция ЖК "Ривьера" компании ООО "Донстрой", в которой в 4 квартале 2009 г. были открыты продажи квартир по цене 1 кв. м на уровне от 80 000 до 100 000 руб. В прочих объектах данного класса цены в рассматриваемый период остались практически без изменений (колебание цен находилось в диапазоне от 0,5% до 1,5%).

3.3 Тенденции и перспективы

Тенденции :

Первичному рынку МЖС г. Сочи присущи следующие тенденции развития:

·  сокращение объема возводимого жилья;

·  снижение темпов строительства и, как следствие, перенос сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов;

·  "заморозка" некоторых объектов на неопределенный период времени;

·  рост доли объектов эконом-класса в общем объеме рынка;

·  снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м возводимого жилья;

·  сокращение количества сделок, сопряженное с традиционным снижением покупательской активности в зимний период.

Перспективы :

·  отсутствие новых проектов (возможно появление единичных проектов в сегменте эконом-класса, общая жилая площадь которых не превысит 5 000 кв. м и, как следствие, они не окажут существенного влияния на рынок в целом);

·  перенос сроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов, строительство которых планируется завершить в конце 2009 г., на более поздний период (1H2010, преимущественно на 1 квартал 2010 г.);

·  сокращение объема возводимого жилья — на конец 2009 г. — 1 квартал 2010 г. запланирован ввод 26,7% от общей жилой площади новостроек;

·  снижение среднего уровня цен к концу 1 квартала 2010 г. не менее чем на 3% по сравнению с показателем, который зафиксирован на конец декабря 2009 г. — данный прогноз подкреплен, тем, что в рассматриваемый период заявлена сдача ряда объектов бизнес– и элитного классов, цена 1 кв. м в которых превышает среднерыночное значение, очень низкой вероятностью появления новых качественных проектов, способных оказать положительное влияние на среднерыночную цену (рост). Было принято допущение, что реализация проектов, которая не осуществляется сейчас, возобновлена вплоть до конца 1 квартала 2010 г. не будет. Отметим, что в этой связи не идет речь о существенном снижении цен в реализуемых объектах (падение цен в них не превысит 1,5-2,5%);

·  крайне низкая покупательская активность на протяжении всего прогнозного периода.

Первичный рынок МЖС г. Сочи "тянет ко дну" - показатели объема возводимого жилья, уровня цен, количества сделок на протяжении 4 квартала 2009 г. падают.

Заключение

В данной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения. Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список использованной литературы

1).  ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. за № 135–ФЗ;

2).  Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. - № 32.

3).  Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.

4).  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.

5).  Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.

6).  Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.

7).  Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.

8).  Сорокина Е.М. Анализ денежных потоков предприятия: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. – 2–е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.

9).  Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. – 5–е изд. – М.: Перспектива, 2009.

10).  Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО Технобалт, 2008.

11).  Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2008. - № 1

12).  Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. – 2008. - № 4.

13).  Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2009. - № 11.

14).  www.appraiser.ru – Виртуальный клуб оценщиков;

15).  www.valuer.ru – Портал российских оценщиков;

16).  WWW.MACON-REALTY.RU- Консалтинговая компания

17).  http://market-pages.ru/osnocen/index.html- Энциклопедия студента

18).  http://vnedvizhimost.at.ua/publ- Сайт о недвижимости

Приложение

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 4