Курсовая работа: Развитие ипотечного кредитования в России

- указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах пор развитию ипотечного кредитования».

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

6) поощрение предприятий и организаций, имеющих долгосрочные ресурсы, вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

·  вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·  государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

·  государственной регистрации подлежат:

- право собственности на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

·  создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

·  государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

·  государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

Однако с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.

Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А именно:

· регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

· в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;

· изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Но за последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В России так же уже разрабатывается закон «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач – законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

Второй вопрос – статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный – на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвертый по порядку, но не по важности вопрос – гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.

Разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве.

2.2 Схемы ипотечного кредитования в России

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям.

2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами:

- самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика;

- переложить на генерального инвестора-застройщика все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5 – 20-кратного минимального гарантированного уровня заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости.

6. Сема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более  совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

К сожалению, в России сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита.

В странах Европы существуют различные типы кредитных продуктов, процентных ставок, LTV[3], а также разные сроки кредитования. Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных законодательств, экономической и социальной политики. Историческими особенностями. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные покупки. Наконец, типы предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях (ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки, универсальные банки и т.д.). Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах наглядно продемонстрированы в Таблице №2 в Приложении. Анализируя эту таблицу, можно сделать ряд выводов. Во-первых, в европейских странах достаточно высокий средний уровень первоначального платежа. Надо сказать, что он не намного отличается от максимального, а порой и вовсе равен ему, как в Дании. Во-вторых, ведущие европейские страны в режиме широкого доступа предоставляют кредиты на различные сроки. Но осторожно относятся к выдаче кредита сроком свыше, чем на 20 лет. В-третьих, значительное предпочтение отдается таким заемщикам как молодая семья до 30 лет и частные предприниматели.

2.3 Модели в практике ипотечного кредитования

В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели – модель ипотечной компании и сберегательного банка.

Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация – это долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель в свою очередь также может быть одно- и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран, таких, как Германия, Дания, Франция, Австрия, Норвегия, Швеции и т.д.

Двухуровневая же модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

Модель сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии – дотации.

2.4 Ипотечные схемы в странах Западной Европы

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют 2 наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.

Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.

Немецкая ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

2.5 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых странах Западной Европы

Дания.

На рынке ипотечного кредитования Дании доминируют специализированные кредитные организации, на долю которых приходится около 80 – 85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, – это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъектами ипотечного кредитования являются специализированные ипотечные организации, сберегательные банки, коммерческие банки.

LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5 – 10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр – в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 – 4 пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20 – 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий – соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания.

В Великобритании вмешательство государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.

Среди субъектов ипотеки можно выделить:

1. Строительные общества – специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции – привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора – 19 – 2,2%, срок кредита – до 25 лет, LTV – 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

2. Коммерческие банки предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.

3. Консолидированные кредиторы. Финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов – ипотека с фиксированной на 3 – 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.

Также широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании – страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).

Франция.

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

- банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;

- финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2-х лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов, получившие широкое распространение во Франции:

1. Субсидируемые кредиты. Предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством;

2. Рыночные кредиты. Для них характерно: LTV до 60%, срок кредита – до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.

Германия.

Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. LTV – около 70%. Срок кредитования не превышает 20 лет.

Основные субъекты ипотеки:

- ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций;

- сберегательные банки;

- кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;

- стройсберкассы.

Характерная черта германского ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассах).

Глава III. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:

* разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

* возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

* изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

* повышение подвижности населения в пределах территории страны;

* рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

• разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

• острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

Страницы: 1, 2, 3, 4