Проблемы управления недвижимым имуществом на уровне местных органов власти

1. Nutter D.G. Selecting a developer // Information service. - Wash.,

1983. - N 25. (Published by the National Council for urban economic

Development).

Часть 1

Процесс осуществления проектов внутригородского строительства во

многом зависит от мастерства муниципалитета в области привлечения и

правильного отбора опытного подрядчика-застройщика. Отбор подрядчика

является очень ответственной и рискованной задачей, поскольку требует

значительных затрат времени и государственных финансовых средств. В

процессе отбора представители местной администрации должны согласовать и

сбалансировать интересы муниципалитета и интересы подрядчика, стремящегося

к наиболее прибыльным инвестициям.

Конечный итог отбора подрядчика состоит в официальном присуждении

эксклюзивных прав на участие в переговорах по поводу заключения контракта

со специальной комиссией (на присуждение обычно отводится период до шести

месяцев). Присуждение оформляется в рамках краткой письменной декларации,

которая часто сопровождается меморандумом о соглашении между сторонами.

Последующие переговоры относительно окончательного варианта проекта и

финансовых условий занимают дополнительно от 6 до 18 месяцев.

Цель отбора заключается в привлечении опытных подрядчиков на как можно

более ранней стадии разработки проекта. Существуют три основных процедуры

отбора прецедентов:

1. Предварительный отбор подрядчика. Это наиболее современный подход,

который связан с наибольшими для местной администрации рисками. При

предварительном отборе подрядчика муниципалитет предоставляет ему

исключительное право на планирование, разработку проекта и подготовку

финансирования до того, как дается законодательное подтверждение его прав

на проект.

Такая процедура, если она разрешена местным законодательством, может

быть очень недорогой и позволяет привлечь подрядчика на самом раннем этапе

проектирования. В этом состоит ее преимущество.

2. Отбор подрядчика с помощью переговоров - это наиболее простая,

требующая минимального времени и самая распространенная процедура,

используемая для проектов реконструкции старых городских зданий и

промышленных сооружений. Она встречается, когда единственная строительная

организация по своей собственной инициативе делает предложение о

реконструкции собственности, контролируемой государством, в отсутствии

конкурентных торгов. Процедура отбора с помощью переговоров подходит в тех

случаях, когда предлагаемая реконструкция является особой или единственной

в своем роде операцией, а другие подрядчики не выражают желания осуществить

подобный проект.

3. Конкурентный отбор подрядчика является наиболее обременительной

процедурой для местной администрации, требующей много времени и часто

больших финансовых затрат. Для фирм-претендентов она также достаточно

утомительна, требует значительных затрат времени, денег, быстрых действий в

строго ограниченные сроки. Однако именно такая процедура бывает

необходимой, когда речь идет о сложном, важном, первоочередном проекте,

который привлекает широкое внимание местной общественности, и когда следует

выбрать наиболее качественное предложение.

Использование конкурентного отбора претендентов рекомендуется в

следующих случаях: при сильной заинтересованности подрядчиков; когда

муниципалитет стремится привлечь к проекту региональные и национальные

инвестиции; при необходимости привлечения к конкурсу более одной-двух

строительных фирм; когда местная администрация хочет предотвратить

столкновение интересов.

Процесс отбора претендента на подряд иллюстрируется на примере

процедуры конкурентного отбора. Основой подготовки проекта является

предварительный проект, исследование рынка и финансовый анализ, в которых

внимание сосредотачивается на вопросах финансирования, текущих

обязательствах сторон и методах поддержки претендентов.

Процедура конкурентного отбора включает следующие стадии:

- подготовка проекта и его публичное представление;

- составление ходатайства об информации и расписания распространения

предложений;

- подготовка и распространение проспектов предложений;

- получение и рассмотрение заявок-предложений;

- уведомление и публичное объявление решения;

- присуждение исключительных прав на переговоры о контракте.

Вначале планирования проекта государственные заказчики должны

определить все тонкости взаимоотношений между местной администрацией и

частным подрядчиком, в частности вопросы прав на строительство, земельный

участок, здания, а также распределить ответственности между сторонами.

Время, необходимое на подготовку проекта к конкурентному отбору,

различается в зависимости от масштаба и особенностей проекта. Обычно

требуется как минимум один год для разработки концепции проекта

строительства, проведения рыночного и финансового анализа.

Анализ рынка особенно труден, если речь идет о реконструкции старых,

разрушенных сооружений в соответствии с новыми потребностями. За проведение

анализа рынка и финансового анализа обычно отвечают специалисты из штата

местной администрации и консультанты из частного сектора. Они производят

предварительную финансовую оценку осуществимости проекта, в частности

подсчитывают соотношение между издержками и ожидаемыми доходами, определяют

размеры необходимого финансирования и методы привлечения средств.

При публичном представлении следует выбрать наиболее важные стороны и

характеристики проекта, которые могут привлечь претендентов, и отвлечься от

мелких деталей. Для частных фирм, независимо от их специализации, важнее

всего получить четкую информацию о проекте, его финансировании,

особенностях строительства, издержках и прибыли. Они внимательно изучают

такие вопросы, как: с кем им придется вести переговоры; какими полномочиями

располагает менеджер, ведущий переговоры; как будет приниматься

окончательное решение и т.д.

После завершения подготовки проекта следует незамедлительно обратиться

с предложением к фирмам-претендентам через соответствующий проспект.

Проспект является довольно дорогим способом приглашения к торгам. В нем

дается описание проекта, прав на строительство, условий подачи заявок,

предъявляемых требований, критериев отбора и т.д.

Содержание проспекта обычно включает следующие пункты:

А. Условия проекта (размещение в рамках региона, транспортная

доступность, характеристика использования соседних участков и т.д.).

Б. Муниципальная программа строительства. В этой части описываются

достижения в области сотрудничества муниципалитета с частными строительными

фирмами, методы финансирования проектов и программ, возможности

совершенствования государственных проектов и т.д.

В. Цели проекта. Здесь определяются цели конкретного проекта, которые

приняты официально и представляют общественный интерес, например,

реконструкция или восстановление ценных зданий, создание рабочих мест и

т.д.

Г. Строительные требования. В этой части определяются ограничения в

отношении строительства, которые заложены в техническом проекте. Вся эта

часть в дальнейшем включается в окончательный текст договора с подрядчиком.

Д. Политика и процедура предложения. В этом части определяется

намерение государственного заказчика взаимодействовать с частной фирмой-

подрядчиком путем передачи ей прав на строительство, а также описываются

критерии отбора претендента, сроки приема заявок (от 30 до 90 дней в

зависимости от проекта), требования к представляемым претендентами

сведениям.

После получения заявок на участие в конкурсе следует войти в контакт

со всеми претендентами, чтобы убедиться в их готовности к реализации

проекта и уточнить их предложения. В ходе таких контактов у обеих сторон

появляется возможность выяснить позиции и наладить контакты на будущее.

Рассмотрение заявок занимает достаточно длительное время и завершается

отбором финалистов - первого (основного) и второго (на случай если не

удастся заключить контракт с первым претендентом).

После этого комиссия экспертов, осуществляющая отбор претендентов,

информирует о результатах своей деятельности ответственного менеджера

местной администрации в письменном виде. В своем сообщении, которое должно

быть представлено в день принятия решения, комиссия указывает участников

конкурса и дает рекомендации относительно выбора финалистов.

Присуждение финалисту права на участие в дальнейших переговорах по

поводу контракта может осуществляться посредством предписания или резолюции

муниципального совета или распоряжения муниципальной комиссии по

строительству. Независимо от того, в какой форме осуществляется присуждение

права на дальнейшие переговоры, в соответствующем документе закрепляются

эксклюзивные права выбранного претендента-победителя на обсуждение и

подписание контракта на подряд. Переговоры обусловливаются следующими

принципами:

- окончательное утверждение соглашения о контракте осуществляется

компетентным органом местной администрации;

- окончательная стоимость продажи или аренды устанавливается на основе

независимых оценок;

- разрабатывается график, определяющий сроки начала строительных работ

и всех последующих стадий строительства;

- архитектурные планы подрядчик представляет для одобрения до начала

строительных работ;

- окончательные условия соглашения и формы контроля урегулируются до

передачи прав на строительство.

Обычно муниципалитет присуждает эксклюзивные права на участие в

переговорах финалисту на срок в 6 месяцев, но этот срок может быть продлен

по согласованию сторон. Период переговоров завершается подписанием

окончательного соглашения (контракта), в котором идентифицируются все

основные элементы финансовых обязательств и передачи прав на застройку.

Приводятся два гипотетических сценария отбора претендентов на

застройку участков, принадлежащих муниципалитетам двух американских

городов.

Часть 2

2. Cassidy S.K., Gruen C., Donoghue R.P., Schwab R.J. Developer

selection: the RFP process // Redevelopment Institute. - November 9-13,

1993 / January 25-29, 1993. (California Redevelopment Association).

I. Юридические требования и параметры

Существует сравнительно мало административных и законодательных

регламентаций, ограничивающих деятельность местной администрации по отбору

претендентов на контракт. Тем не менее выработаны правила, учитывающие

законодательные нормативы по контрактной деятельности. Они касаются текста

Запроса предложений (Request for proposals), с помощью которого фирмы

приглашаются участвовать в конкурсном отборе подрядчика, распространения

этого Запроса, рассмотрения предложений и документального оформления

решений.

В тексте Запроса предложений рекомендуется:

- для предотвращения задержек и недоразумений давать как можно более

полное и точное описание участка под застройку и целей контракта;

- предоставлять имеющиеся документы на земельный участок, официальные

отчеты и доклады, касающиеся его характеристик;

- принять все меры для того, чтобы избежать протестов по поводу

неадекватных сведений об участке;

- дать подтверждения прав собственности местной администрации на

участок;

- установить четкие условия и формальные требования для представляемых

предложений и т.д.

При распространении Запроса предложений следует руководствоваться

следующими принципами:

- беспристрастное отношение ко всем респондентам;

- доступ всех желающих к участию.

При рассмотрении предложений рекомендуется:

- создать условия, чтобы у экспертов комиссии, производящей отбор

претендентов, не было личной заинтересованности в принятии того или иного

решения;

- если местная община имеет определенный интерес в проекте, то следует

провести предварительный отбор предложений до проведения официального

отбора комиссией.

Документальное подтверждение результатов отбора предполагает:

- принятие муниципалитетом резолюции, указывающей выбранного

подрядчика, которому предоставляются эксклюзивные права на переговоры

(Exclusive Negotiation Rights Agreement);

- утверждение затем резолюции, санкционирующей исполнение Соглашения

об эксклюзивных правах на переговоры;

- примечание, что Кодекс о здоровье и безопасности не требует

публичного слушания по вопросу о Соглашении об эксклюзивных правах на

переговоры;

- указание в обеих документах - резолюции и Соглашении об эксклюзивных

правах на переговоры, что подрядчик еще не получает права на собственность

и права на доход с нее;

- список возможных изменений в сроках, предусмотренных Соглашением и

т.д.

II. Процесс отбора предложений

Необходимо дать определение и указать цели Запроса предложений

(Request for Proposal). Этот документ может дополняться или замещаться

Запросом о квалификациях (Request for Qualifications). При подготовке

Запроса предложений следует четко установить способы использования участка

земли, определить характеристики внешнего оформления проекта, наиболее

выгодные пути его финансирования, последовательность и график строительных

работ. Обязательно следует провести исследования рыночной обоснованности,

технической и финансовой осуществимости проекта.

III. Структурирование процесса

При подготовке Запроса предложений разрабатываются следующие его

элементы и разделы:

А. Письмо, приглашающее участвовать в конкурсе.

Б. Содержание Запроса предложений, в частности его объем, расположение

разделов, таблиц и графиков, приложений и ссылок и т.д.

В. Вводная часть документа, включающая краткое описание целей

строительства, характеристик участка, строительных работ и т.д.

Г. Информация о месторасположении участка, в том числе использование

участка в прошлом и возможности нового использования, примеры аналогичной

застройки, преимущества расположения участка и т.д.

Д. Детальное описание участка и окружающей его местности с

использованием планов и карт, в том числе детальная информация о наличии

поблизости инфраструктур, коммунальных предприятий, характеристика почвы,

возможности доступа к участку по соседним землям, мелиорация, результаты

топографического анализа и т.д.

Е. Задачи и критерии строительства, в частности требования

относительно парковки, доступа к соседним участкам, соответствия

генеральному и другим местным планам благоустройства и т.д. (желательно

использование иллюстраций и прототипов).

Ж. Требования к представляемым предложениям. Список требований,

которые могут быть предъявлены заказчиком, не ограничен, но в нем могут

быть выделены требования в отношении наличия следующих элементов:

1) письмо в конверте, в котором кратко излагается предложение

претендента;

2) предложение по проекту застройки, содержащее общую концепцию,

архитектурное и техническое описание, график работ и т.д.;

3) основная информация о фирме-претенденте (название, телефон, имена

собственников, опыт и квалификация, результаты реализации строительных

проектов, характеристика персонала и т.д.);

4) маркетинговая стратегия (предложения и опыт в этой сфере);

5) финансовое воздействие проекта, в том числе на доходы

муниципалитета, застройщика, занятость, стоимость земельных участков;

6) представление доказательств, что фирма-претендент располагает

финансовыми возможностями для реализации проекта;

7) представление собственных планов фирмы в отношении проекта;

8) ссылки на проекты, заказчиком которых выступал государственный

сектор и в которых фирма уже участвовала;

9) предложения о цене, условиях аренды, форме торгов, величине залога

и т.д.;

10) другие требования.

З. Критерии отбора претендентов на подряд. В их число могут быть

включены: реалистичность и адекватность предложений по строительству; опыт

строительной фирмы; ее финансовые возможности; опыт в области организации и

управления; ожидаемые доходы от проекта; деловые предложения (по ценам,

арендной плате и другие) и т.д.

И. Процесс отбора претендентов. Здесь сообщается о том, как будет

организован процесс отбора, в частности опрос претендентов и переговоры с

ними, период этих переговоров.

К. График всего процесса - от рассылки Запроса предложений до

присуждения прав на эксклюзивные переговоры.

Л. Документы, сопровождающие предложение (формы, приложения,

гарантийные документы и т.п.).

М. Обязательства муниципалитета.

Н. Вопросы, за которые муниципалитет не отвечает.

О. Имеющиеся в распоряжении дополнительные документы.

П. Приложения.

IV. Образцы документов

Приводятся образцы следующих документов, используемых при заключении

местными органами власти контракта на выполнение строительных работ:

1. Запрос о квалификациях (Request for Qualifications).

2. Резолюция, санкционирующая проведение эксклюзивных переговоров

(Resolution Authorizing Exclusive Negotiations).

3. Запрос предложений (Request for proposals).

4. Соглашение об эксклюзивных правах на переговоры (Exclisive

Negotiating Rights Agreement).

5. Резолюция, санкционирующая Соглашение об эксклюзивных правах на

переговоры (Resolution Authorizing Execution of Exclisive Negotiating

Rights Agreement).

Каждый образец документа сопровождается примерами документов, принятых

при осуществлении конкретных проектов.

1. Запрос о квалификациях (Request for Qualifications) представляет

собой письмо, в котором местная администрация обращается к фирме с

предложением представить сведения о себе и своей деятельности для принятия

участия в отборочном конкурсе на подряд. Фирма должна представить

информацию по указанным в Запросе пунктам. Прилагается текст Запроса о

квалификациях муниципалитета Сан-Франциско в связи с отбором претендентов

на выполнение проекта строительства социального жилья.

2. Резолюция, санкционирующая проведение эксклюзивных переговоров

(Resolution Authorizing Exclusive Negotiations), предоставляет

ответственному менеджеру местной администрации полномочия проводить

переговоры об условиях контракта с фирмой-победителем отборочного конкурса.

3. Запрос предложений (Request for proposals) используется для

приглашения фирм к участию в конкурсе на подрядные работы (в торгах). Этот

документ состоит из двух частей. Часть А “Информация” содержит сведения о

концепции проекта строительства, земельном участке, критериях планирования

застройки, инструкции о форме подачи предложений, порядке и процедуре

отбора претендентов и т.д. Часть Б “Соглашения” включает вопросы о праве на

аренду, условиях аренды, внесении изменений в соглашения и т.д. Прилагаются

Запросы предложений муниципалитета Ричмонда в связи со строительством

мемориального парка и муниципалитета Эль Серрито в связи с реализацией

проекта застройки.

4. Соглашение об эксклюзивных правах на переговоры (Exclisive

Negotiating Rights Agreement) предоставляет фирме-победителю отборочного

конкурса исключительное право на участие в переговорах о контракте на

подрядные работы. В этом документе определяется график переговоров, права и

обязанностей сторон.

Резолюция, санкционирующая Соглашение об эксклюзивных правах на переговоры

(Resolution Authorizing Execution of Exclisive Negotiating Rights

Agreement), подтверждает правомочность договоренностей между местной

администрацией и фирмой о проведении переговоров по поводу заключения

контракта на подряд.

СОДЕРЖАНИЕ

|РУКОВОДСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ | |

|НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ДЛЯ ДОЛЖНОСТНЫХ | |

|ЛИЦ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ |3 |

|ВЛАСТИ............................................... | |

|Введение..........................................................|3 |

|.................................... | |

|Глава 1. Первая задача: определение возможностей | |

|использования недвижимого имущества............................. |3 |

|Глава 2. Вторая задача: рыночное и финансовое | |

|обоснование |5 |

|проекта...........................................................| |

|. | |

|Глава 3. Третья задача: приглашение подрядчиков к участию | |

|в |6 |

|торгах............................................................| |

|..................... | |

|Глава 4. Четвертая задача: выбор |7 |

|подрядчика.................................. | |

|Глава 5. Пятая задача: переговоры по поводу операции с | |

|недвижимостью.....................................................|9 |

|................ | |

|Глава 6. Шестая задача: контроль строительства и | |

|эксплуатации |12 |

|недвижимости................................................. | |

|II. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.......... |13 |

|III. ВВЕДЕНИЕ В ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ................. |16 |

|ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ РАЗВИТИЯ | |

|СЕКТОРА |20 |

|НЕДВИЖИМОСТИ......................................................| |

|.. | |

|Базисные |20 |

|концепции.........................................................| |

|............. | |

|Управление риском |24 |

|развития........................................................ | |

|Проблемы составления предварительной |25 |

|сметы.......................... | |

|Маркетинг - ключ к |26 |

|развитию....................................................... | |

|ОТБОР |27 |

|ПОДРЯДЧИКА........................................................| |

|............ | |

|Часть |27 |

|1.................................................................| |

|................................ | |

|Часть |31 |

|2.................................................................| |

|................................ | |

|I. Юридические требования и |31 |

|параметры................................ | |

|II. Процесс отбора |32 |

|предложений............................................. | |

|III. Структурирование |33 |

|процесса................................................ | |

|IV. Образцы |34 |

|документов........................................................| |

|.. | |

Страницы: 1, 2, 3, 4