Рынок коммерческой недвижимости

интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет

место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость,

соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения

фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды

изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости

объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение

вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в

регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь

т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например,

нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента,

расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно

уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным

образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости

других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни

удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и

ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства

т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название –

принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает

полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является

единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно

дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным

спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в

наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной

цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку

рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют

цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться,

число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие

факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты

факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою,

очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции

важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь

нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости

изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются,

старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под

влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и

процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену

товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность

недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости

обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом

заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно

меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят

оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез

принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое

среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное

и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую

стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование,

выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов,

которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово

осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.

Определение проблемы.

Составление плана оценки.

Сбор и подтверждение информации.

Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.

Согласование.

Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и

определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики

реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом

права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или

партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы

использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического

размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных

следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной

оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент

должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается

достоверной.

Составление плана оценки

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик

начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на

национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации

оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на

уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые

конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на

нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие

данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что

бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить

времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны

предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты,

которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса

выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности,

который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные

условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых

объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует

использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных,

использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества,

оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику

следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как

минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы?

Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета,

редко повышает доверие к последнему.

Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора

рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект?

Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа

информация?

Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов

осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,

использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы

с

данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения

или отклонения?

Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с

учетом его опыта и знаний?

Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной

оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его

началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений.

Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и

заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от

первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым

письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный

письменный доклад.

Вывод

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть

рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения

проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки

стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа

содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были

принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала

принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были

принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся

отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического

разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой.

Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса,

конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом,

соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более

эффективного использования.

Оценка недвижимости: реалии практики.

Мнение специалиста.

Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и

регистрации прав на объекты недвижимости.

Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита,

профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт

оценки - с 1996 года.

В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса

лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на

рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них имеют лицензии.

Фирмы для которых оценочная деятельность не является основной и имеющие в

штате 1-2 оценщиков до сих пор не могут получить документы. Поэтому в ряде

организаций оценочное направление деятельности приостановилось. В апреле-

мае текущего года многие предрекали повышение цен на услуги по оценке из-за

резкого сокращения практикующих оценщиков. Повсеместный рост цен, по-

видимому, не состоялся. Во всяком случае, лицензированные организации не

взвинтили цены, пользуясь своей расторопностью. Косвенно это подтверждает

тот факт, что у неспециализированных фирм заказов на оценку не слишком

много, а специализированные удовлетворены действующими расценками. Пока

обязательно проведение оценки только при сделках с госсобственностью шквала

заказов не ожидается. Хотелось бы надеяться, что проведение рыночной оценки

стало бы обязательным при проведении большинства сделок с недвижимостью.

Коль скоро мы движемся к цивилизованному рынку, то и на рыночные отношения

надо настраиваться энергичнее. А для этого необходима законодательная база,

разработки и утверждения которой мы очень ждем.

Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости

нежилого фонда.[2]

Оценка производится в соответствии с признанными международными

программами, в том числе по методикам Восточно-Европейского Фонда

Недвижимости, Американского Общества Оценщиков, адаптированных к российским

условиям. Заключением о стоимости объекта может являться одна (или

несколько) из существующих форм в соответствии со стандартами оценки.

Наиболее полная форма - это подробный отчет об оценке объекта недвижимости.

Он включает в себя обзор рынков недвижимости в регионе, городе, районе,

микрорайоне. Также в полном отчете представлены выводы, сделанные из

описания рынка недвижимости с приведением подробных расчетов, схем

графиков, диаграмм.

Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием

строительных конструкций здания и подробного описания накопленного износа.

Расчеты, проводимые в подробном отчете, приводятся с указанием источников и

с подробным объяснением того или иного метода расчета. Заказчиком

подробного отчета об оценке может являться потенциальный инвестор, причем

не достаточно хорошо владеющий и нуждающийся в дополнительной информации

относительно конкретного объекта.

Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя

описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных

оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами.

Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно

включает в себя заключение о стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и

описания объекта в данной работе не приводятся. Данная форма может быть

использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о

стоимости объекта. Обычно эта форма отчета не используется отдельно от

какого-либо их отчетов (полного или краткого), она лишь предваряет

последний.

Несмотря на форму экспертного заключения о стоимости объекта, в каждой

работе используются для расчетов три метода оценки недвижимости: доходный,

затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это

обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности

использования того или иного метода.

Оценка земли

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного

участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется

нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной

ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен

Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому

постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения

экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в

собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю;

передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог

земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным

законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ

минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная

цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере

пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади

земель соответствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100

руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и

поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного

строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и

животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой

категории плательщиков.

Местным органам государственной власти по этому постановлению

предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе

повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации

заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не

ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный

механизм, либо тайный сговор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли

была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу

земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15

марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на

типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому

же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять

количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или

понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), характерные для

настоящего времени, представлены на схеме 3.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения

нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации

"О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних

ставок, приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются

по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон

определяются в соответствии с экономической оценкой территории и

генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом

"О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-

10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон

градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных

участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы),

например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере

удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной

ценности. Ставка земельного налога используется также при определении

нормативной цены земельных участков.

| | | |Нормативная цена земли – стоимость |

| | | |участка определенного качества и |

| | | |местоположения, исходя из |

| | | |потенциального дохода за расчетный |

| | | |срок окупаемости |

| |Используется при: | | |

| | | |Основа определения |

| |Передаче (выкупе) земли в | | |

| |собственность | | |

| | | |Ставки земельного налога с учетом |

| | | |повышающих коэффициентов |

| |Установлении общей совместной | | |

| |(долевой) собственности сверх | | |

| |бесплатной нормы | | |

| | | |Льготы по земельному налогу не |

| | | |учитываются |

| |Передаче по наследству, дарении| | |

| | | |Увеличение размера налога за |

| | | |превышение норм отвода земель не |

| | | |учитывается |

| |Получении кредита под залог | | |

| |участка | | |

| | | |Размер цены |

| |Изъятии земель для | | |

| |государственных и общественных | | |

| |нужд | | |

| | | |200-кратная ставка земельного |

| | | |налога за единицу площади |

| | | |соответствующего назначения |

| |Переходе с права собственности | | |

| |на жилой дом, строение | | |

| | | |Субъекты РФ могут устанавливать |

| | | |повышающие коэффициенты к НЦЗ, но |

| | | |так, чтобы она не превышала 75% |

| | | |рыночной цены земель |

| | | |соответствующей категории и зоны |

| |В других случаях по закону | | |

| | | |При реализации заложенных участков |

| | | |по суду цена не ограничивается |

| |Местные органы власти могут | | |

| |повышать или понижать цены не | | |

| |более, чем на 25% | | |

| | | | |

| |В 1996 году индекс 1,5 к ставке| | |

| |1995 года | | |

Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога

|Зоны |Цена в ставках |Зоны |Цена в |

|градостроительной|земельного налога |градостроительной |ставках |

|ценности | |ценности |земельного |

| | | |налога |

|I |85.0 |11 |13,0 |

|2 |96.0 |12 |14,0 |

|3 |102.0 |13 |15,0 |

|4 |112,0 |14 |14,0 |

|5 |96,0 |15 |13,0 |

|6 |82.0 |16 |14,0 |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5