Моделирование формирования цен на земельные участки Московской области. Кадастровая оценка земель

Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических

затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о

текущих расценках на строительные материалы и производимые работы.

Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке

стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах,

составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации

составляет основную трудность использования затратного метода при массовой

оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень

физического износа, но и износов функционального и экономического

(внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с

трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно

различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в

градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных,

производственных и рекреационных зон с различными качественными

характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.

Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные

стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы

оценки недвижимости.

Глава 5. Модели оценки земли.

Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя

существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по

продажам.

Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов

недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения

(сравнения).

Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования

земельных участков (зонирование), местоположении или административно-

территориальном делении, размере участка.

Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным

данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по

действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного

анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории

зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая

единица измерения.

Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок

(покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по

размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если

же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь,

например, квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто

используется в качестве единицы сравнения.

В массовой оценке стоимость земли обычно определяется тремя видами

моделей.

5.1. Виды моделей массовой оценки.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из

которых имеет свою специфику.

. Аддитивная модель имеет следующий вид:

P = A0 + A1X1 +...+ AnXn , где (Х1 ... Хn) - характеристики объекта

недвижимости, An - численные коэффициенты при переменных характеристиках

объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные An для

конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада

каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная

модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно

описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью).

Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех

или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно

используется для предварительного анализа.

. Мультипликативная модель имеет вид:

P = B0 Х1B1 ... ХnBn , где (Х1 ... Хn ) - характеристики объекта

недвижимости, Bn - веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем

логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет

более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от

значений характеристики.

Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов,

например:

P = Х1B1 ... ХnBn (A0+A1Х1+ ... +An Хn), где где (Х1 ... Хn ) -

характеристики объекта недвижимости, A, B - веса и коэффициенты при

переменных характеристик объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные

тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать

решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель

любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности

прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку

коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.

Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее

адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и

мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где

нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей

структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в

оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с

устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости

стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель

не так просто как две предыдущие, особенно, если задействованы сложные

переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой

гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в

процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов.

Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического

моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного

участия.

5.2. Калибровка (идентификация) моделей массовой оценки.

Калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов

(выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные

коэффициенты модели.

Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы

кодируются и формируются линеаризованные значения, отражающие

мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные -

да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко

количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.

Множественная линейная регрессия однозначно рассчитывает коэффициенты

аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для

уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены

аппроксимирующими их функциями, в частности, переменная времени сделки

обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными

колебаниями). На этом этапе производится создание переменной отклика цен на

местоположение, отражающей вклад местоположения в стоимость. Эта переменная

создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации

о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная

множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной

модели.

При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их

устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые

оцениваются, так и к базе данных по которой строилась модель.

Устойчивость модели обеспечивается:

. адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком

сложной)

. надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений

цены и проверкой сомнительных данных)

. тщательным анализом конечных значений коэффициентов.

5.3. Контроль качества оценки.

Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое

не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существует два

основных источника погрешности оценки. Это - качество информации, которая

может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может

быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо

работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке

реальных объектов. Второй источник ошибок - неверные предположения,

заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная

зависимость стоимости от площади магазина, то она будет переоценивать

крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос

различает такие объекты. Подобные недостатки можно выявить при анализе

коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы

данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной

выборке.

Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных

статистик. Значения этих статистик могут служить критерием при выборе

окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов

(соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных

дает возможность грамотной корректировки как вида модели, так и ее

коэффициентов.

Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество

модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. В этом

случае причина кроется, скорее всего, в ненадежности исходной рыночной

информации о сделках.

Кроме того, проверка предполагает выезд на местность с осмотром и оценкой

реальных объектов. Визуальный осмотр объекта и его местоположения позволяет

нередко объяснить природу расхождения цены и прогноза. Полевое

исследование, обычно завершающее работу по массовой оценке, имеет своей

основной целью выявление дополнительных и неучтенных оценкой факторов,

присутствующих, например, в описании объектов в городских реестрах

недвижимости, но не использованных моделью, либо связанных со специфическим

местоположением объектов.

Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов

недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов. Это условие

массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим

характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их

местоположения в рамках проведенного зонирования территории. Однако на

практике может существовать много объектов, стоимость которых в

значительной мере определяется неучтенными в моделях факторами (физический,

экономический и функциональный износ). Этими факторами предположительно

могут являться, например, характеристики их локального местоположения и

специфического окружения.

Такие характеристики могут в явном виде или косвенным образом

присутствовать в реестре недвижимости или на карте области, но при этом

остаться невостребованными при создании и корректировках модели.

Результатом полевого исследования может стать более полное описание

границ применения проведенной массовой оценки с аргументированными выводами

по поводу нецелесообразности или невозможности дальнейшего

совершенствования модели (в зависимости от целей работы и требований к

оценке). При этом могут быть выделены уникальные объекты, оценивать которые

нужно в индивидуальном порядке или с применением иных подходов. Одним из

возможных результатов полевой проверки может стать разработка

дополнительных экспертных поправок (коэффициентов), применимых к отдельным

объектам или группам объектов.

5.4. Границы применения массовой оценки.

Часто приходится слышать, что поскольку рынок недвижимости в России пока

не развит, применение методов массовой оценки оправдано только при оценке

жилья, тогда как по объектам производственного и коммерческого назначения

правильнее применять затратный и доходный методы, так как сравнительных

продаж мало или вообще нет. Это утверждение в корне неверно.

Неразвитость рынка накладывает свои ограничения на точность оценки при

индивидуальной не меньше, чем при массовой. А в доходном и затратном

методах погрешностей не меньше, чем в методе сравнения продаж. В самом

деле, если рынок по какому-то классу объектов не развит, - как определить

поправку на функциональный и экономический износ при применении затратного

метода? - какую ставку капитализации (дисконтирования) применить при оценке

доходным методом? При ответе на эти вопросы в ситуации неразвитого рынка

приходится делать сильные допущения, которые - если оказываются ошибочными,

- многократно умножают погрешность результата оценки. Таким образом,

развитость рынка недвижимости (отдельных его секторов) и его обороты в

равной мере обусловливают точность и надежность оценки при применении как

массовой, так и индивидуальной оценки, при использовании каждого из трех

методов оценки. Если рынок развит, а информация открыта и не искажена, то

шансов на аккуратную и точную оценку больше, вне зависимости от применяемых

методов. При этом выбор метода оценки (затратный, доходный или сравнения)

зависит от типа недвижимости и осуществляется оценщиком - как при

индивидуальной оценке, так и при массовой.

Массовая оценка имеет свои ограничения: иногда оказывается эффективнее

(точнее с учетом затрат на оценку) произвести индивидуальную оценку,

например, объекта специального назначения, чем пытаться определить

стандартные правила его оценки. Однако это - редкие случаи, исключения по

действительно небольшому кругу объектов.

В целом, для грамотного проведения и для глубокого анализа тенденций

рынка на относительно небольших выборках необходимо владеть навыками как

массовой, так и индивидуальной оценки, а также обладать необходимыми

знаниями об объектах недвижимости, их типологии и потребительских

качествах.

Глава 6. Состояние рынка земельных участков Московской области,

предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.

6.1. Общая характеристика рынка.

Состояние земельных участков в Московской области может быть оценено, как

наиболее развитое в РФ, однако для него характерны все те негативные

факторы, что и для всей экономики переходного периода. Отсутствует

достоверная статистика о ценах продажи в государственных органах

регистрации прав и учета по реальным сделкам на земельном рынке. Ограничен

рынок по продаже земель, находящихся в муниципальной и государственной

собственности.

Можно выделить следующие основные этапы формирования цен на земельные

участки. Окончание стабильного роста цен к рубежу 1995/1996гг., период

стабилизации и некоторого отката цен в период президентских выборов 1996г.

Тенденция роста цен в предкризисное первое полугодие 1998г. Летом 1998г.

были достигнуты максимальные цены на исследуемом рынке. В 1999-2000 году в

Московской области для земельного рынка (сегмент земельные участки для

граждан) характерно превышение предложения на земельные участки над

спросом, что привело к некоторому снижению цен на земельные участки по

сравнению с предыдущим годом (Приложение 1 и 2). В районах, прилегающих к

Москве, сохраняется платежеспособный спрос на земельные участки.

Исследуемые в данной работе земельные участки предназначаются для

строительства дач и коттеджей. В связи с этим дадим краткую характеристику

рынка частных домов и коттеджей. Этот рынок до сих пор является самым

"темным" среди прочих рынков недвижимости. Действительно, на фоне таких

рынков как квартирный, рынок аренды нежилых помещений, он малоизучен и

характеризуется, в целом, невысокой активностью. Характерно скептическое

отношение риэлторов средних и малых городов к частным домам, связанное с

низкой ликвидностью таких объектов при их невысокой стоимости.

В то же время в развитых странах мира рынок одно-, двухсемейных домов

является одним из самых динамичных и высокоразвитых. Это связано с

тенденцией семей в этих странах жить в спокойной, просторной обстановке,

быть окруженными чистым воздухом и зеленью. В России, напротив, парадигма

мышления требует проживания именно в городской квартире, несмотря на

значительные просторы и невысокую стоимость земли за пределами городской

черты, а также на то, что приобретение автомобиля для семьи давно перестало

быть проблемой.

У этого рынка существует одна важная особенность, что делает

привлекательным его для анализа, а именно - возможность прямого расчета

стоимости земельных участков. Фактически, мы получаем в этом случае

стоимостную оценку привлекательности участка с точки зрения проживания на

нем.

В отличие от квартиры, частный дом представляет собой классический объект

недвижимости - участок плюс улучшения на нем в виде здания, хоз.построек,

сооружений. При этом для России можно выделить следующие характерные

моменты:

. Существует два вида использования частных домов - для постоянного

проживания и для временного (как правило - отдыха).

. Практически единственный способ для физического лица иметь землю в

собственности - это обладать частным домом (либо сооружениями) с

участком.

. Характерна зонная застройка частных домов как внутри города ("частный

сектор"), так и за его пределами (коттеджные поселки).

. Невысокая обеспеченность частных домов современными коммуникациями.

. Престижность обладания коттеджем для проживания и престижность

расположения его в элитных местах.

. Существование особой формы обмена жилья - частный дом на квартиру.

Помимо этого, уже первые исследования рынка частных домов выделили четыре

сегмента (субрынка), каждый из которых подчиняется своим несколько

различающимся законам. Первый из них - это свободные и освоенные участки

под застройку, включая участки с домами, предназначенными на снос. Второй -

"деревяшки", т.е. деревянные дома старой постройки, которые, тем не менее,

используются для постоянного жилья, несмотря на низкую обеспеченность

коммуникациями. Третий - дома постройки 70-90-х годов, каменные либо

высококачественные деревянные с развитой инфраструктурой и не уступающие по

условиям проживания обычным квартирам. И, наконец, последний - коттеджи,

благоустроенные элитные дома последнего десятилетия, различных материалов и

технологий постройки. В данной работе рассматривается и анализируется

первый сегмент рынка частных домов.

Различие законов этих субрынков - несомненно. Самый простой пример -

отношение к размеру участка. Для обычной семьи, использующей частный дом

для проживания в наше время, существует характерная площадь земли 6-10

соток, которую эта семья может обрабатывать (как известно, огородничество

стало для многих семей в Россией основным источником продуктов питания в

связи с общим низким уровнем заработков). В увеличении этого участка сверх

нужды собственник мало заинтересован, однако стоимость приращения участка в

указанных пределах довольно высока. В то же время владелец коттеджа в

престижном месте скорее готов вкладывать деньги в здание или постройки, чем

в увеличение участка. Как известно, большая стоимость земли в элитных

районах вызывает высокую плотность застройки коттеджных поселков, и

понятно, что такие небольшие участки пока (!) удовлетворяют владельцев. Для

этих групп также различно и отношение к коммуникациям, локальному окружению

и прочим факторам.

К рассмотрению рынка частных домов можно подойти и с другой стороны, а

именно - рассмотреть его по регионам. Понятно, что специфика региона

оказывает на рынок доминирующее влияние. Так, основным регионом (по

развитости этого рынка и ценам) является Москва и Московская область. Здесь

подавляющая часть предложений - участки и коттеджи за пределами городской

черты, разброс стоимости объектов может достигать сотни раз, в зависимости

от местоположения и типа строения, что будет видно из исследуемой базы

данных. Сходным рынком является и рынок С-Петербурга, но здесь свою

специфику накладывает существование ряда исторических городов и поселков с

большим числом частных домов и сформировавшейся системой ценности

проживания в них. Средние и малые города России обладают несколько иным

рынком, здесь преобладают в качестве предложений объекты внутри городской

черты, при этом свободные земельные участки - редкость.

Действительно, хорошая экологическая обстановка, обширные рекреационные

ресурсы, развитость коммуникаций могут определить высочайшую цену земли в

некоторых районах Подмосковья. По некоторым сведениям стоимость сотки земли

в районе Барвихи, Раздоров достигала 20000$ на пике подъема стоимости

недвижимости. Однако отметим, что такая фантастическая цена в большей

степени создавалась фактом соседства сильных мира сего. Этот фактор

чрезвычайно трудно учесть при анализе, фактически, он является точечным.

При этом получить точную информацию о сделке такого рода практически

невозможно. С другой стороны, этот рынок достаточно хорошо освещен как

прессой, так и вниманием риэлторов.

Глава 6.2. Результаты исследования.

В настоящее время для определения кадастровой стоимости земли и других

объектов недвижимости применяются методы массовой оценки на основе выборки

данных о продажах земельных участков и других объектов недвижимости на всей

оцениваемой территории. В данной работе цены на земельные участки являются

ценами предложения, в этом их отличие от методов оценки рыночной стоимости,

где в качестве базы для сравнения достаточно подборки данных о нескольких

реальных продажах аналогичных объектов.

В исследуемой базе данных содержалась информация о 2112 земельных

участках Московской области, которые могут быть использованы для

строительства дач и коттеджей.

Следует отметить, что часть записей была исключена по причине неточности,

нехватки или дуплицированности информации.

Данные были собраны по 11 направлениям. В таблице 1 указано количество

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6