Курсовая работа: Договор аренды

На практике часто встречаются случаи, когда по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против существующего положения не возражает. В подобной ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). В данной ситуации для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Права и обязанности арендодателя

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Ей соответствует право нанимателя требовать предоставления ему имущества. Выполнение этой обязанности арендодателя осуществляется арендодателем путем передачи арендатору права владения имуществом. Но это возможно и в форме допуска арендатора к пользованию имуществом, которое остается во владении арендодателя (например, может быть предусмотрено, что арендатор вправе в квартире арендодателя несколько раз в неделю пользоваться роялем). Имущество считается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправном состоянии.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов, а также возмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей и документов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду вместе со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.

Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.

Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора).

П. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич[42]. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»[43].

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Но арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору (например, он пользовался этим имуществом до заключения договора аренды), либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества

в аренду (явные недостатки)[44].

Арендодатель несет ответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в момент заключения договора аренды.

При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора.

П. 1 ст. 612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

В заключительной части п. 1 ст. 612 содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненных ему убытков, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их непокрытой части.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку такое обременение имущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендатором арендованного имущества (ст. 613).

Ст. 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона, в том числе сервитут, право залога и др. (ст. 274, 277, 334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).

Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованию арендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.

В то же время, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника- арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя (ст. 616). Эта норма связана со ст. 210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

В договоре может быть предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору на время ремонта другое имущество и обязанность арендатора ограничить или приостановить пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный арендатором по своему желанию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

В то же время норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

По прекращении договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623).

2.2 Права и обязанности арендатора

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены, - в соответствии с назначением имущества. При этом арендодатель не имеет права без согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендатором обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 615 ГК, может повлечь досрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя (п. 3 ст. 615).

Важнейшая обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т. д.

Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно[45].

Способы оплаты могут выражаться в:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень этих форм арендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, например, в виде части прибыли от использования арендного имущества[46].

Стороны в договоре аренды вправе решить вопрос о возможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению. Они могут принять решение о том, что арендная плата не может изменяться или что она может изменяться по одностороннему требованию одной из сторон, или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614).

По соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время.

Часть 3 ст. 614 ГК не дает ответа на вопрос, может ли любая из сторон потребовать в судебном порядке изменения арендной платы в указанные сроки при отсутствии согласия другой стороны. В литературе сделан вывод, что отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены, и что установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра[47].

Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614). Существенным признается такое ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арендатор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договор аренды (п. 2 ст. 450).

Сроки выплаты арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.).

Пункт 5 ст. 614 ГК предусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе, если иное не предусмотрено договором аренды, потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Практика показывает, что при возникновении у сторон разногласий, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Наглядным примером к вышеизложенному может служить следующий пример. Общество с ограниченной ответственностью – арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному дотовару. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы[48].

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Поддержание имущества в исправном состоянии означает регулярное техническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие от капитального ремонта не имеет целью воспроизводство основных частей арендного имущества и их замену. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки их проведения обычно определяются соответствующими правилами эксплуатации, управления имуществом, страхования его и т.д.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам.

Частичная передача прав арендатора другим лицам имеет место в случаях:

• передачи прав арендатора в залог;

• внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

• сдачи арендованного имущества в субаренду;

• предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Объем передаваемых прав арендодателя в этих случаях не одинаков, но всегда ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, поэтому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (ч. 3 ст. 615).

Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Этим объясняется правило п. 2 ст. 618 ГК, в соответствии с которым, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5