Реферат: Государственная регистрация

Правда, остается неясным, как обеспечить права добросовестного покупателя, если, подписывая договор, он не знал и не мог знать о том, что на недвижимость, которую он приобретает, вскоре будет наложен арест. Только обратившись в учреждение юстиции за регистрацией, покупатель обнаруживает подобное препятствие.

Выявить во всех случаях действительные намерения продавца, заключающего такую сделку, не представляется возможным. Быть может, продажа должником своего имущества продиктована желанием вернуть долги. Но все же в такой ситуации нельзя, на наш взгляд, исходить из презумпции добросовестности продавца. Раз уж дело дошло до ареста имущества, т. е. продавец не смог прийти к соглашению со своими кредиторами и каким-то образом обеспечить возврат долга, есть серьезные основания полагать, что он недобросовестен. Поскольку обязательства, для взыскания долга по которым наложен арест на имущество должника, первичны по сравнению с обязательствами, которые появились у должника перед покупателем в результате подписания договора продажи этого имущества, последующая продажа имущества с торгов будет вполне законна. Добросовестный же покупатель может заявить требование о возмещении ему ущерба, включая упущенную выгоду.

Чтобы избежать судебных разбирательств по этому поводу, можно посоветовать покупателю при подписании договора заранее включить в него пункт, касающийся ответственности продавца в случае возникновения такого рода препятствий к переходу права собственности, как арест имущества или иной запрет распоряжаться им.

Последствия, возникающие в подобных ситуациях, напрямую зависят и от толкования норм закона, касающихся момента заключения договора продажи недвижимости, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т. е. обязательность для сторон условий заключенного договора (п.1 ст.425 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора применяются и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п.2 ст.425 ГК РФ).

Обратимся к ст.433 ГК РФ "Момент заключения договора". По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1 ст.433). Но есть два исключения из этого правила. Во-первых, согласно п.2 ст.433, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества в порядке ст.224 ГК РФ. На куплю-продажу недвижимости это положение не распространяется. Во-вторых, исключение составляют случаи, когда договор подлежит государственной регистрации (п.3 ст.433) - он "считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Сюда можно отнести, к примеру, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ), договор ипотеки (п.3 ст.339 ГК РФ). Но на договор продажи недвижимости норма п.3 ст.433 ГК РФ также не распространяется.

Ранее упоминалось, что договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации согласно п.1 ст.164 ГК РФ, которая устанавливает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации только в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ или Законом о регистрации прав на недвижимость. При этом п.1 ст.131 ГК РФ указывает на обязательность регистрации перехода права собственности и других вещных прав на недвижимость. Другие нормы законов также не содержат указания на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества. Тем не менее многие полагают, что к случаям заключения договора продажи недвижимости надо применять данное положение. В таком случае договор, переход права собственности по которому не зарегистрирован, можно считать незаключенным, и никаких последствий для сторон он не влечет.

На наш взгляд, законодатель не случайно разделил понятия "переход права" и "сделка (договор)". Учитывая, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются обычно объекты, представляющие немалую ценность для субъектов гражданского оборота, при заключении таких договоров субъекты нередко подвергаются серьезному риску несения убытков. Поэтому представляется целесообразным к моменту заключения договора продажи недвижимости относить момент его подписания. В этом случае при отказе в регистрации перехода права собственности по такому договору убытки с виновной стороны будут взыскиваться по нормам закона, предусмотренным для случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения договора одной из сторон.

Данный подход отражается как в теории, так и в арбитражной практике, касающейся споров о праве собственности на недвижимость. По мнению авторов учебника "Гражданское право", "договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений и предприятий) для его сторон (продавца и покупателя) вступает в силу с момента его подписания"*(5).

Приведем пример из судебной практики. По делу N А40-41895/99-106-638 был заявлен иск к юридическому лицу (продавцу) и учреждению юстиции (Москомрегистрации) об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Истец, являясь покупателем, ссылался на то, что в декабре 1998 г. им был заключен договор купли-продажи здания кафе "Минутка". В этом же месяце покупатель произвел оплату по договору, и здание было передано по акту приема-передачи. Из-за уклонения продавца от сбора документов и обращения за регистрацией покупатель только в марте 1999 г. обратился в Москомрегистрацию за регистрацией перехода права собственности. Государственная регистрация была приостановлена по причине того, что на указанное здание, принадлежавшее продавцу, в январе 1999 г. судебным приставом-исполнителем был наложен арест.Исходя из того что договор был заключен и исполнен до момента наложения ареста, истец просил удовлетворить иск. В дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, вступил кредитор продавца - коммерческий банк, в обеспечение исполнения обязательств к которому был наложен арест. Третье лицо просило в иске отказать.

Решением Арбитражного суда г. Москвы иск в отношении Москомрегистрации был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Доводы приводились следующие. Во-первых, суд посчитал, что арест был наложен на имущество, которое было продано до возникновения обременений на него, истец являлся добросовестным приобретателем права собственности по исполненному договору купли-продажи. Никаких правоотношений у третьего лица (кредитора продавца) с продавцом по поводу спорного недвижимого имущества не существовало, поэтому взыскание должно производиться за счет денежных средств должника или за счет его другого имущества. Во-вторых, у Москомрегистрации не было оснований для приостановления регистрационных действий, так как в законе предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для такого приостановления, в который данное основание не включено.

Постановлением кассационной инстанции указанные решение и постановление были отменены, в иске отказано на основании следующих доводов.

Судебным приставом-исполнителем был наложен арест на объект недвижимости в связи с отсутствием на счетах продавца денежных средств. Договор купли-продажи недвижимости до наложения ареста не был зарегистрирован в Москомрегистрации, поэтому правовые последствия он не влечет. В качестве оснований суд кассационной инстанции сослался на нормы п.1 ст.165, п.3 ст.433, п.2 ст.551 ГК РФ о том, что договор, переход прав по которому подлежит обязательной государственной регистрации, признается заключенным с момента его регистрации, и только с этого времени порождает права и обязанности для его участников независимо от содержащихся в нем условий; для отношений с третьими лицами такой договор не может повлечь какие-либо изменения; сделка, совершенная с нарушением требований о ее обязательной государственной регистрации, ничтожна.

Спорной является мотивировочная часть постановления, а именно ссылка на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и признание его заключенным с момента такой регистрации, а также на ничтожность такого договора без его регистрации. Но норма п.2 ст.551 ГК РФ в данном случае, безусловно, применима.

В качестве еще одного примера из судебной практики можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 692/99 по протесту Председателя ВАС РФ на решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области и постановление апелляционной инстанции по иску об освобождении имущества от ареста. Иск был удовлетворен судом первой инстанции на основании того, что имущество, арестованное судебным приставом-исполнителем, было продано истцу до наложения ареста. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. Президиум ВАС РФ удовлетворил протест об отмене состоявшихся судебных актов и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как и в предыдущем деле, спорное имущество было приобретено истцом по договору купли-продажи и передано по акту сдачи-приемки до момента наложения на него ареста. Расчеты за имущество были произведены сторонами в порядке взаимозачета задолженности по договору займа. Удовлетворяя требования истца, суд указал на то, что до наложения ареста на имущество должник вправе был распорядиться им по собственному усмотрению.

Ответчик, являвшийся кредитором продавца, заявил о том, что указанный договор купли-продажи является мнимой сделкой, которая в силу ст.170 ГК РФ ничтожна. Мнимость сделки доказывалась тем, что договор купли-продажи от имени покупателя подписал генеральный директор, который одновременно являлся коммерческим директором продавца. Фактической передачи имущества произведено не было. Договор займа был составлен ненадлежащим образом. Во время составления описи имущества никаких документов о его продаже предъявлено не было, акт был подписан уполномоченным должностным лицом продавца без каких-либо замечаний. Суд первой и апелляционной инстанции не дал оценки этим доводам ответчика, поэтому Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

На наш взгляд, в ходе таких судебных дел следует проверять законность совершенных сделок, чтобы выявить, не являются ли они мнимыми. Так, в упомянутом ранее деле (N А40-41895/99-106-638) третье лицо - заявитель кассационной жалобы - приводило подобные доводы (имело место намеренное отчуждение недвижимого имущества в целях избежания наложения ареста и последующей реализации его в пользу кредитора, так как было выявлено наличие супружеских отношений между участником истца (покупателя) и президентом продавца). Правда, эти доводы не были положены судом в основу постановления, хотя в иске судом кассационной инстанции было отказано правильно.

Еще с одной проблемой сталкивается учреждение юстиции в случаях поступления на регистрацию заявления о переходе прав на недвижимое имущество, на которое наложен арест. Суть вопроса состоит в том, является ли такой арест, согласно Закону о регистрации, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности приобретателя по сделке либо учреждение юстиции должно приостановить государственную регистрацию на неопределенный срок до момента снятия ареста с имущества.

Закон о регистрации содержит ряд неоднозначных положений, которые толкуются следующим образом. Пункт 3 ст.13 закона выводит общее правило (месячный срок проведения государственной регистрации со дня подачи заявления и необходимых документов), из которого устанавливаются исключения. К ним относятся случаи приостановления, исчерпывающий перечень которых имеется в ст.19 закона: п.2 - при направлении документов на подтверждение их подлинности (на срок не более месяца), п. 3 - на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (не более чем на три месяца), п.4 - на основании определения или решения суда (без указания срока).

Что касается п.1 ст.19 ("При возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав"), то суды не рассматривают его в качестве основания для приостановления регистрации, хотя, исходя из названия ст.19 - "Основания для приостановления государственной регистрации прав", логичным был бы обратный подход. Но пункт 1 ст.19 не содержит указания на срок, в который заявитель должен представить запрашиваемые у него дополнительные сведения. Если исходить из общего срока регистрации (один месяц), то выявляется несоответствие с положением данной нормы, согласно которому регистратор обязан "в течение месяца... принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Если в течение месяца регистратор принимает такие меры, а именно направляет заявителю информационное письмо, то даже чисто технически невозможно получить на него ответ, уложившись в этот же срок.

Тем не менее рассмотрим случай наложения ареста на имущество как основание для приостановления регистрации. Законом не предусмотрена возможность ее приостановления на основании процессуального документа уполномоченного органа о наложении ареста, если таким органом является не суд. Но здесь возникает коллизия норм: согласно действующему законодательству, процессуальные документы уполномоченных лиц (в частности, о наложении ареста на имущество) подлежат обязательному исполнению всеми лицами. В качестве подтверждения можно привести нормы п.1 ст.4 Закона об исполнительном производстве и п.1 ст.14 Закона о судебных приставах*(6) (требования судебного пристава обязательны для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на всей территории России), ч.5 ст.127 УПК (постановления следователя обязательны для исполнения всеми предприятиями, учреждениями, организациями, должностными лицами и гражданами на всей территории России), а также другие специальные нормы. В связи с тем, что в Законе о регистрации о подобных случаях не сказано, а исполнять требования законодательства учреждение юстиции обязано наряду со всеми другими лицами, мы не видим иной возможности исполнения закона, чем применение нормы п.1 ст.6 ГК РФ (аналогия закона). Исходя из сложившейся практики, учреждения юстиции приостанавливают в подобном случае государственную регистрацию на основании п.4 ст.19 Закона о регистрации на неопределенный срок до момента устранения препятствий для регистрации.

Что касается оснований для отказа в государственной регистрации, то здесь отказ возможен, только если арестованное имущество будет реализовано в установленном законом порядке либо собственник иным образом будет лишен права собственности на него в порядке применения мер принудительного взыскания. В этом случае арест с имущества будет снят в соответствии с законом, и основанием для отказа в государственной регистрации будет норма абз.6 п.1 ст.20 Закона о регистрации ("лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества"). Во всех остальных случаях, когда арест впоследствии снимается уполномоченным лицом в установленном законом порядке, государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю по договору купли-продажи должна быть возобновлена, и его право может быть зарегистрировано в общем порядке. Как показывает практика, последняя ситуация встречается более часто, поэтому отказ в государственной регистрации при наличии ареста имущества мог бы существенно нарушить права как добросовестного приобретателя, так и собственника имущества.

Порой возникает и такой вопрос: как регистратор прав должен относиться к документам, направляемым в учреждение юстиции различными органами и содержащим требование о внесении в ЕГРП записи о наложении ареста на имущество и о запрещении регистрировать переход прав на арестованное имущество на основании каких-либо сделок по его отчуждению? В адрес учреждений юстиции нередко поступают информационные письма указанного содержания либо, наоборот, о снятии ареста. Кроме того, собственники арестованного имущества порой указывают на незаконность произведенного ареста, о чем также уведомляют учреждение юстиции с приведением веских аргументов.

Вероятно, надо четко очертить круг тех документов, которые должны приниматься во внимание учреждениями юстиции в таких случаях. Поскольку п.4 ст.19 Закона о регистрации указывает на конкретные процессуальные документы, служащие основанием для приостановления государственной регистрации (определения или решения суда), то, применяя данную норму по аналогии, надо исходить только из официальных документов.

Так, в статье 7 Закона об исполнительном производстве имеется исчерпывающий перечень исполнительных документов. Анализируя нормы этого закона, можно сделать вывод о том, что наложение судебным приставом-исполнителем ареста на имущество должно оформляться его постановлением и обязательно дополняться описью (п.2 ст.51 Закона об исполнительном производстве). Поэтому для внесения в ЕГРП записи об ограничении регистратор должен получить соответствующее постановление с описью или хотя бы надлежащим образом оформленную опись арестованного имущества. Аналогичный порядок установлен для органов налоговой полиции и государственной таможенной службы, которые в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (ст.31, 47, 77) вправе наложить арест на имущество должника в пределах своих полномочий.

УПК РСФСР предусматривает также наложение ареста на имущество определенных законом лиц для обеспечения гражданского иска в уголовном судопроизводстве или возможной конфискации имущества. Согласно ст.175 УПК, это является обязанностью следователя в ходе предварительного следствия по уголовному делу. Наложение ареста на имущество оформляется мотивированным постановлением следователя.

Что касается процессуальных документов судебных органов о наложении ареста на имущество, то эта мера содержится в соответствующих определениях или решениях судов или арбитражных судов.

Таким образом, нередко направляемые в адрес учреждений юстиции, к примеру, исполнительные листы не могут служить основанием для внесения в ЕГРП записи об аресте имущества, так как такого рода документы в подобных случаях не могут быть адресованы учреждениям юстиции, а на их основании должен быть принят специальный исполнительный документ, обязательный для всех лиц. То же касается разного рода информационных писем о наложении или снятии ареста, которые не являются официальными документами - основаниями.

Для снятия ареста с имущества также предусмотрен определенный порядок, и данная процедура должна быть оформлена специальными документами. Это могут быть постановления судебного пристава-исполнителя либо налоговых или таможенных органов, наложивших арест на имущество; определения или решения судебных органов, принятые в том числе в порядке обжалования актов исполнительных органов, наложивших арест. В случаях, когда арест наложен уполномоченными органами предварительного следствия, о снятии его выносится один из следующих документов: а) постановление следователя об отмене ареста в соответствии с абз.7 ст.175 УПК; б) постановление следователя о прекращении уголовного дела (ст.209 УПК); в) постановление прокурора об отмене незаконного и необоснованного постановления следователя (п.2 ст.211 УПК); г) решение суда.

В статье 17 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для государственной регистрации. Рассмотренные процессуальные документы среди таких оснований не перечисляются. Поскольку же их выполнение обязательно для всех лиц на территории России, о чем говорилось ранее, то считаем возможным расширительно толковать абз.2 п.1 ст.17 Закона о регистрации и относить все указанные документы к "актам, изданным органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания", хотя перечисленные органы к таковым и не относятся (ст.11, ч.2 ст.66 Конституции РФ, ст.6 Устава города Москвы). В противном случае нет возможности вносить в ЕГРП записи о наложении и снятии арестов и других запретов, так как иных оснований для государственной регистрации ограничений (обременений), чем перечисленные в п.1 ст.17, Законом о регистрации не предусмотрено.

Остается добавить, что соответствующий процессуальный документ о наложении или снятии ареста должен быть представлен в учреждение юстиции в надлежаще оформленном виде - требуется подлинник, содержащий все необходимые реквизиты, либо заверенная уполномоченным лицом копия.

Приведем еще один наглядный пример из судебной практики.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск юридических лиц - сторон договора купли-продажи недвижимого имущества - к учреждению юстиции (Москомрегистрации) о понуждении зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора (дело N А40-12208/00-72-49) по следующим основаниям. Арест был наложен на имущество продавца органами предварительного следствия (следователем ОВД) до момента подписания сторонами договора купли-продажи этого имущества. На основании постановления следователя в ЕГРП была внесена запись об ограничении, согласно которой впоследствии была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Суд мотивировал свое решение тем, что Законом о регистрации не предусмотрена возможность внесения в ЕГРП записи об ограничении на основании такого постановления (ссылка на исчерпывающий перечень п.1 ст.17) и возможность приостановления регистрации на таком основании (ст.19).

Ответчик подал кассационную жалобу на данное решение суда. Доводы, изложенные в жалобе, состояли в следующем. Запись об ограничении была внесена в Единый государственный реестр прав в соответствии с требованиями Закона о регистрации (они были изложены ранее) на основании постановления следователя о наложении ареста на имущество. К моменту совершения сделки купли-продажи между истцами данная запись уже содержалась в ЕГРП. Никаких данных, которые могли бы послужить основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ареста с имущества, на момент государственной регистрации перехода права собственности у регистратора не имелось.

Истцы, возражая, ссылались на письмо заместителя прокурора города Москвы о снятии ареста, направленное в адрес Москомрегистрации. Кроме того, они указывали на тот факт, что арест был наложен следователем незаконно, так как уголовное дело расследовалось по обвинению физических лиц, а арест был наложен на имущество юридического лица, которое не могло отвечать за действия обвиняемых.

Ответчик не соглашался, поскольку, во-первых, указанное письмо не может служить основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ареста с имущества, так как не является предусмотренным законом процессуальным документом о снятии ареста. Во-вторых, в компетенцию учреждения юстиции, согласно ст.9 Закона о регистрации, не входит проверка законности действий других органов, в частности, законности вынесенных ими постановлений, поэтому учреждение юстиции обязано только исполнять требования уполномоченных органов в соответствии с законодательством.

Федеральный арбитражный суд Московского округа признал доводы, изложенные в кассационной жалобе, обоснованными, отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Подводя итог, надо отметить, что пробелы в законодательстве, позволяющие недобросовестным участникам рынка действовать в обход закона, должны восполняться опытом правоприменительной и судебной практики, что позволит государству контролировать и предотвращать подобные злоупотребления.

*(1) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(2) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 485.

*(3) Там же.

*(4) Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 78-80.

*(5) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 187.

*(6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах".