Курсовая работа: Купля-продажа недвижимости

Курсовая работа: Купля-продажа недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость. Интересом более высокого порядка выступает интерес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого цивилиста и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает лучшим обеспечением гражданского порядка[1].

Имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь. Имущественные отношения составляют предмет гражданского права, а сама недвижимость – это особый объект гражданско- правовых сделок.

Здесь уместно напомнить, что советского гражданское право не выделяло такого объекта как недвижимость. Только статья 130 Гражданского кодекса 1994 года восстановило это понятие. И с этого момента недвижимость не выходит из поля зрения законодателей. Причем действующее законодательство характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок.

Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

В настоящее время практически каждый член нашего общества является собственником какого-либо объекта недвижимости. В большей степени этому способствовала приватизация жилых помещений, дачных участков , участков земли. Недвижимость вовлечена в гражданский оборот и сформировала свой особенный рынок.

Предметом этих сделок является объект с повышенной экономической ценностью, предназначенный для длительного использования и не исчезающий в результате этого. Недвижимость обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложен и процесс передачи права собственности на недвижимость. Все это вызывает интерес к сделкам с недвижимостью обладающими своеобразными чертами.

Сделка при соответствии ее всем требованиям законодательства признается государством юридическим фактом, лежащем в основании возникновения или прекращения права собственности.

Условия действительности сделок с недвижимостью таковы.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома в виде технического подвала.

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимое имущество принадлежало на праве собственности.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки, а ее совершение - добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок .

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

Особенность государственной регистрации - её заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдается информация из ЕГРП, наконец, только по заявлению заинтересованных лиц выдаются документы, подтверждающие право на строго определенный объект недвижимости.

Законность имущественного оборота во многом зависит от "прозрачности" рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее. Единый Государственный Реестр Прав - важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. В настоящее время нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным лицо, заключающее сделку с недвижимостью без получения информации из ЕГРП - единственного достоверного и открытого источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях.

К сожалению, практика подтверждает, что такие ситуации бывают. Так, например, дело ставшее предметом обзора по исковым заявлениям, предъявленным с целью защиты права собственности на недвижимое имущество:

Кассационной инстанцией был признан недействительным договор купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указывал, что продал строение по договору купли-продажи ответчику, который, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродал строение другому лицу. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск[2].

Все это еще раз подтверждает особенный и сложный характер сделок с недвижимостью, а отсюда вызывает интерес к их рассмотрению. Однако следует сразу же обратить внимание на тот факт, что предметом исследования в данной квалификационной работе являются только те сделки, которые связаны с приобретением права собственности на недвижимое имущество, то есть речь пойдет о договорах купли-продажи. При этом в большей степени внимание будет уделено такому предмету купли- продажи как жилое помещение. Данное ограничение связано с тем, что недвижимость как объект гражданских прав имеет множество разновидностей, и проведение надлежащего исследования всех сделок по купле - продаже в объеме выпускной квалификационной работы невозможно.

Таким образом, при проведении работы поставлены следующие задачи:

- дать определение недвижимости и выявить ее специфику, характерные черты, а также ее виды;

- определить общие требования законодательства к содержанию договора купли-продажи недвижимости;

- раскрыть особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости;

- рассмотреть процедуру государственной регистрации и определить перечень документов, предъявляемых в регистрирующий орган;

- дать общую характеристику законодательства о недвижимости и некоторые рекомендации по его совершенствованию.

В соответствие с поставленными задачами квалификационная работа имеет введение, три главы и заключение.

ГЛАВА 1.ОБЩИЕПОЛОЖЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ

Необходимо сразу же подчеркнуть, что абз. 1 п. 1 ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи», перечисляющие виды недвижимого имущества, имеет новую редакцию :

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»[3]

Пожалуй, ни одна статья первой части Гражданского кодекса Российской Федерации не пользуется таким вниманием законодателя. Это можно объяснить легко, недвижимость – особый объект гражданских прав.

Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе.

При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ 1994 года впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. В п. 1 ст. 130 ГК даны признаки недвижимости и перечислены ее виды, т.е. ней законодатель объединил два подхода к определению понятия недвижимости.

Первый критерий выделения недвижимости как особого объекта основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего, с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь[4].

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы.

Т.к. недвижимость всегда находится под пристальным вниманием правоведов, то следует определить через какие еще характеристики они выделяют этот объект как особенный.

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар с такими характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость[5].

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество[6].

Другие отмечают, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму[7]. Так Д. И. Ильин пишет, что при установлении понятия недвижимых вещей необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как физическая осязаемость , а также индивидуальную определенность[8].

Особого внимания при анализе легитимного определения, данного статьей 130, требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Так ст. 130 ГК РФ использует юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Отсюда вроде бы вытекает еще одна характеристика недвижимости – государственная регистрация прав, а некоторых случаях и сделок с ней.

Некоторые авторы абсолютно правильно считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются[9].

В данном случае следует согласиться и с позицией с Е.А. Суханова, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение[10].

Следовательно, государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.

Регистрация прав на недвижимое имущество позволяет вести учет всех собственников и владельцев недвижимости. Это позволяет государству обеспечить законность и дисциплину в сфере налогообложения, т.к. недвижимость, обладая повышенной ценностью, является налогооблагаемым объектом.

Таким образом, недвижимое имущество также обладает чертами дорогостоящей вещи и налогооблагаемого объекта.

В конечном итоге можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок[11].Все вышесказанное подтверждает особенность данного объекта гражданских прав.

1.2 Виды недвижимого имущества

Законодатель в ст. 130 дал только примерный перечень недвижимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда (воздушные, морские, внутреннего водного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК дополняется перечнем объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами.

Следовательно, можно выделить понятия недвижимости на "недвижимость по природе" и на "недвижимость по закону". К недвижимости по природе отнесены все те объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Если недвижимый объект не обладает этими признаками, следовательно он признан недвижимостью по закону.

Законодатель относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, выделил их важную роль в гражданском обороте .Он распространил правовой режим недвижимости на воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам. Отсюда напрашивается вывод: недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое и, как показала российская практика, отменяемое[12].

Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем гражданском законодательстве:

1 - земельные участки,

2 - участки недр,

3 - леса,

4- многолетние насаждения,

5 - здания,

6 - сооружения,

7. объекты незавершенного строительства

8 - суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),

9 - космические объекты,

10 – предприятия.[13]

Как определено той же 130 статьей ГК, закон может определить и иные виды недвижимого имущества.

Анализируя действующее законодательство можно выявить следующие виды недвижимого имущества, не упомянутых в ст. 130 ГК. В первую очередь это Закон[14] «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Он называет те объекты, права на которые должны быть зарегистрированы в соответствующем порядке.

1)  часть зданий (ЖК РФ);

2)   сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

3)  нежилые помещения ; части помещений;

4)  жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ). жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

5)  квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

6)  комнаты (ст. 16 ЖК РФ, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

7)  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

8)  жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Дадим характеристику наиболее сложным с правовой точки зрения объектам недвижимости, в отношении которых законодательные положения не совсем скоректированы.

Объекты незавершенного строительства. ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ" включил объекты незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.

Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Этот пробел устраняла судебная практика: согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 [15] государственной регистрации подвергались не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Помещения как объекты недвижимости. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем, жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права[16].

Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В.В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения[17]

Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного также не решает всех возникающих проблем[18].

Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров".

Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир. В случае наличия нескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должны обладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Аналогично необходимо законодательно определить, что собственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение[19].

При этом возникает вопрос, является ли здание при наличии нескольких лиц, являющихся собственниками различных его помещений, самостоятельным объектом гражданских прав. Представляется не вполне обоснованным утверждение Концепции[20], в соответствии с которым признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5