Курсовая работа: Купля-продажа недвижимости

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Между гражданским и земельным законодательством есть и иные противоречия ( ст. 553 ГК и ст. 35 ЗК). Они касаются вопросов связанных с приобретением права на недвижимость при продаже земельного участка.

Так согласно ст. 553 ГК собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности. Эта нарма предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.

В то же время ЗК по иному решает вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке. В соответствии с ч. 4 п. 4 ст. 35 ЗК не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм комментируемой статьи и ст. 35 ЗК возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК или в ГК, либо путем разъяснения компетентных органов[42].

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 8 Федерального закона

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[43]. Они касаются следующего.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

 Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

 В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

ГЛАВА Ш. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[44]. Имущественные права граждан и юридических лиц получили надежную защиту путем признания их государством в лице специальных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[45].

Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели становятся собственниками и, следовательно, получают полную возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Согласно п.2. ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права.

Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора пожизненного содержания с иждивением (ренты). В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Наравне с нотариально удостоверенными сделками регистраторы обязаны принимать и документы, оформленные в простой письменной форме. Однако регистраторы не выполняют функций нотариуса, они не готовят проекты договоров, не выясняют желания и намерения сторон. В регистрирующем органе представляются уже подписанные сторонами соглашения. Лица, решившие заключить сделку без нотариуса и самостоятельно составить договор, должны знать требования законодательства к содержанию договоров и перечень необходимых для регистрации документов[46].

3.1 Принятие документов на регистрацию

Государственная регистрация, как уже отмечалось, носит заявительный характер. Обратиться с заявлением о регистрации на основании договора купли- продажи должны все участвующие в нем стороны. Заявление может быть подписано уполномоченным на то лицом при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности, т.е. нотариально удостоверенной.

Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

В соответствии с изменением редакций статей 15 Основ законодательства о нотариате и 16 Закона о государственной регистрации по сделке удостоверенной нотариусом, нотариус сам предоставляет необходимые для проведения регистрации документы и он же получает свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация[47].

-  К заявлению, согласно ч. 2 ст. 16, ст.17 Закона о государственной регистрации, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления. Так, например, ст.8 Градостроительного кодекса РФ[48] в ведении муниципальных образований находятся принятие и изменение правил застройки, иных нормативных актов в области градостроительства, организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Необходимо учесть, что договоры могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. Подлежат обязательной регистрации те договоры, предметами которых является жилое помещение, а также договоры о продаже предприятий.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 Закона о регистрации могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст.24 ).

При совершении сделки в интересах несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки и попечительства.

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре (представитель) обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ[49].

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Размер государственной пошлины в соответствии со ст. 11 Закона о регистрации определен ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ[50]. Размер платы за предоставление сведений из реестра определен Постановлением правительства РФ от 14.12.2004 г. № 773[51].

Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации.

В книге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и документам:

-  заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;

-  заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;

-  заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

-  заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

-  документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 Закона);

-  дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором государственной регистрации прав;

-  иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. С указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 Закона, должна быть произведена государственная регистрация.

Кабинет Министров Республики Татарстан, будучи обеспокоенным качеством оказания государственных услуг при прохождении предрегистрационной подготовки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с решением Совета глав муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан от 17.05.2006 г. утвердил Универсальные регламенты оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок[52], оформления документов при передаче жилых помещений в собственность граждан РТ[53], оформления документов для государственной регистрации сделок с жильем в РТ[54], оформления документов при совершении сделок с государственными и долевыми землями сельскохозяйственного назначения[55].

Ответственность за реализацию регламентов возложена на Министерство земельных и имущественных отношений РТ и исполнительные комитеты муниципальных районов и городских округов РТ, а контроль за исполнением постановления – на Министерство Юстиции РТ.

В качестве первоочередной меры указано освобождение малоимущих граждан РТ от уплаты государственных пошлин.

Регламенты устанавливают правила оформления документов в целях последующей государственной регистрации прав, формирования актуализированной базы налогообложения.

Основными организациями-участниками являются:

Управление Федеральной регистрационной службы по РТ (У ФРС по РТ);

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость);

уполномоченный центром ответственности орган;

органы опеки и попечительства;

Республиканское государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ (РГУП БТИ);

общественная организация "Нотариальная палата РТ" (нотариус);

некоммерческое партнерство "Гильдия риэлторов" РТ (аккредитованный риэлтор);

землеустроительные коммерческие организации (или частные предприниматели), имеющие лицензии на выполнение геодезических и топографических работ в ходе осуществления землеустроительной деятельности (межующие организации).

Рассмотрим принцип формирования регламентов на примере процедуры оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок, которая может осуществляться как самим гражданином, так и доверенным лицом - Агентом, которым может быть аккредитованный риэлтор, адвокат, другие уполномоченные на то лица, прошедшие подготовку в Институте государственной службы при Президенте РТ.

Регламентом вводится уведомительный характер информационного сообщения об имеющихся в организациях-участниках сведениях, необходимых для государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним.

Согласно регламенту, граждане, желающие зарегистрировать земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение или не завершенный строительством объект) или совершить сделку, обращаются в уполномоченный центром ответственности орган с заявлением по форме, утвержденной постановлением КМ РТ.

Уполномоченный орган предоставляет заявителю необходимую консультацию, проводит ознакомление со всеми необходимыми нормативными документами, с размерами оплаты услуги согласно утвержденным тарифам (межевание, регистрационный сбор, доверенность, стоимость услуг), сроком выполнения услуги.

В день приема документов на одного из Агентов составляется нотариально удостоверенная доверенность заявителя со всеми полномочиями, в том числе и оформления права собственности в ГУ ФРС по РТ с правом получения правоустанавливающего документа, а также свидетельства о государственной регистрации права.

При приеме заявления Агент определяет наличие у заявителя необходимых первичных документов, проверяет правильность заполнения заявления, сличает данные, указанные в заявлении, с соответствующими данными представленных документов, вносит запись о принятии документов в книгу учета входящих документов, выдает заявителю извещение о принятии документов.

В результате заключается агентский договор на ведение предрегистрационного дела и осуществление регистрационных действий в Управление ФРС по РТ.

В определенные договором сроки или на основании извещения заявитель получает у Агента оформленные документы. Регламент определяет, что сроки представления оформленных документов должны находиться в пределах от 37 до 52 дней. Определены и часы приема заявителей уполномоченным органом - с 9.00 до 19.00 часов (в рабочие дни).

Агент при выявлении необходимости запроса информации, имеющейся у организаций-участников, в течение одного часа направляет запрос:

в органы опеки и попечительства о заявленной регистрации сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.п.) на объект недвижимости, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи либо граждане, ограниченные в дееспособности, на который уведомление должно быть подготовлено в течении 7 дней;

в налоговые органы для получения сведений о наличии задолженностей по уплате налога на недвижимость в случае получения заявленного объекта недвижимости в дар или по наследству, уведомление от которых должно быть получено в течении 10 дней;

в РГУП БТИ, который в течении дня передает сведения о наличии арестов и ограничений на объект недвижимости.

Агент в течение рабочего дня подает заявку в органы технической инвентаризации на получение технического паспорта на объект капитального строительства, который должен быть подготовлен в течении дня при наличии и семи рабочих дней при отсутствии данных технической инвентаризации на объект.

Агент в течение рабочего дня подает запрос в органы местного самоуправления на получение сведений об объекте капитального строительства (о принадлежности дома с указанием года постройки, общей площади, владельца строения и адреса) или акта его приемки в эксплуатацию (в случае нового строения), которые предоставляются в течении дня.

В случае отсутствия сведений об объекте капитального строительства в органах местного самоуправления Агент должен направить документы в суд. И даже суд Кабинет Министров Татарстана обязал в течение десяти дней принимать решение о признании или отказе в признании факта владения и пользования имуществом.

Затем Агент в течение рабочего дня формирует пакет документов для регистрации права на объект недвижимости, а Управление ФРС по РТ в течение семи рабочих дней принимает решение о регистрации и вносит запись о праве в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП).

В течение двух рабочих дней предоставляется градостроительный план земельного участка,

по восемь дней отведено на межевание участка, на внесение сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель,

шесть дней - на закрепление земли в собственность,

и еще шесть дней на регистрацию права собственности на земельный участок и перехода права собственности на земельный участок и находящееся на нем здание.

При отказе Агент в течение трех дней устраняет недостатки и повторно представляет документы в Управление ФРС по РТ.

За нарушение требований настоящего Регламента организации -участники привлекаются к ответственности согласно действующему законодательству о государственной и муниципальной службе, Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Тарифы и государственная пошлина на оказание услуг организациями-участниками соглашения регулируются постановлением КМ РТ и Налоговым кодексом РФ.

Оплата услуг аккредитованного риэлтора производится исходя из рыночной стоимости их услуг, которые определяются по результатам конкурса на проведение работ и аккредитации риэлторских компаний.

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона О государственной регистрации .

Документы, необходимые для регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

В связи с принятием ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ[56] существенно изменен ряд статей Закона о государственной регистрации прав . Появилось понятие декларации об объекте недвижимого имущества и утверждена форма декларации. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения:

- о его адресе (местоположении),

- виде (названии),

- назначении,

- площади,

- количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей,

- годе его создания,

- о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества,

- его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения,

- кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Утверждены Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.[57]

 Изменения определили, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка, кроме случаев, когда документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании таких документов как:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5