Дипломная работа: Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Кроме того согласно ст. 120, п.3, ГК РФ особенности правового положения отдельных видов государственных учреждений определяются иными законодательными актами. Из этого следует, что особенности правового положения государственных высших учебных заведений предусмотрены Законом РФ от 10.07.92 г. № 3266-1 "Об образовании" в редакции ФЗ РФ №12-ФЗ от 13.01.96 г. и Законом РФ от 22.08.96 № 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", положения которых и должны применяться к деятельности образовательного учреждения.

Постановлением Верховного Совета РФ от 10.07.92 г. № 3267-1 предусмотрено, что с момента введения в действие Закона РФ "Об образовании", который согласно ст.3 названного закона является федеральным, действующие нормативные акты применяются лишь в части, не противоречащей Закону РФ "Об образовании".

В соответствии со ст.43, п.5, ФЗ "Об образовании" образовательное учреждение вправе с согласия собственника может использовать закрепленные за ним финансовые средства и иные объекты собственности в осуществляемой им деятельности, связанной с получением дохода. Согласно нормам ст.125, ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, от имени собственника имущества могут выступать государственные органы. Как следует из ст. 27, п.6, ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", полномочия собственника по распоряжению государственным имуществом системы высшего и послевузовского профессионального образования закрепляются за федеральным (центральным) органом управления высшим профессиональным образованием (Минобразования РФ). Согласие собственника в части осуществления приносящей доход деятельности, в том числе сдачи в аренду имущества, выражается в утверждении Устава высшего образовательного учреждения[6].

Правовыми нормами ст. 39, п.11, ФЗ "Об образовании" и ст.27, п.4, ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" регламентируется право образовательного учреждения выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления. Сдача в аренду образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности осуществляется без права выкупа с согласия Ученого совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Согласие Ученого совета образовательного учреждения в части осуществления приносящей доход деятельности, в том числе сдачи в аренду имущества академии, выражается в ежегодно утверждаемом списке арендаторов.

Постановлением Правительства РФ от 30.06.98 г. № 685 регламентируется порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, кроме случаев, когда федеральными законами или иными нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 26, п.1, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Постановлению Правительства РФ от 01.11.97 г. № 1378 до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его полномочия по соблюдению правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были возложены на органы Мингосимущества РФ.

В соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.97 г. № 1278 "О мерах по оздоровлению государственных финансов", Распоряжением Правительства РФ от 29.12.97 г. № 1839-р и письмом Минобразования РФ от 27.02.98 г. № 01-50-95/32-05 ежегодно проводится инвентаризация зданий и помещений, закрепленных и используемых высшими образовательными учреждениями, в том числе сдаваемых в аренду. Данные, полученные в процессе инвентаризации объектов федеральной собственности, в том числе сдаваемых в аренду, направляются в Мингосимущество РФ и Минобразования РФ для последующей регистрации и проверки использования вышеупомянутых объектов федеральной собственности. В соответствии с приказом Минобразования РФ от 27.02.98 г. № 545 введена ежеквартальная отчетность образовательных учреждений об использовании служебных зданий и помещений, закрепленных за образовательным учреждением на праве оперативного управления, а также о поступлении и использовании средств, направляемых на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание соответствующих зданий и помещений.

Суммы, полученные от сдачи в аренду имущества, полностью направляются на возмещение затрат по обеспечению образовательного процесса, его развитие и совершенствование. В частности, данные суммы могут быть израсходованы на проведение ремонтно-строительных работ, оплату коммунальных платежей, приобретение оборудования и расходных материалов для учебного процесса.

На сегодняшний день все поступления от сдачи в аренду имущества учреждения образования реинвестируются на поддержание образовательной деятельности. Анализ использования доходов от данной деятельности показывает, что в нынешних условиях отсутствия бюджетного финансирования на "прочие расходы", заработанные средства в основном направляются на восстановление материально-технической базы высшей школы.

На сегодняшний день в вопросах арендных отношений существуют проблемы, решение которых не может быть найдено на уровне одного взятого учебного заведения[7]. Так, например, статьей 30 ФЗ РФ от 22.02.99 г. № 36-ФЗ "О федеральном бюджете". регламентируются направления расходования средств, полученных от сдачи в аренду имущества образовательных учреждений. Указанная норма ФЗ РФ от 22.02.99 г. №36-ФЗ противоречит ст.28, п.4 ФЗ РФ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и ст. 42, п.5 ФЗ РФ "Об образовании" устанавливающих самостоятельность в определении направлений и порядке использования средств, полученных учебным заведением за счет бюджета и иных источников, не запрещенных законодательством РФ, в том числе средств, направленных на оплату труда и материальное стимулирование работников.

Налоговые льготы для учебных заведений в настоящее время существуют только в части их бюджетной деятельности, а внебюджетная приравнивается к предпринимательской с вытекающими последствиями. Однако, признаками, позволяющими характеризовать деятельность учебного заведения как непредпринимательскую, являются:

·  наличие данного вида деятельности в Уставе;

·  реализация только собственных работ и услуг;

·  реинвестирование дохода от этой деятельности на нужды образовательного процесса.

Таким образом, в условиях резкого дефицита бюджетного финансирования когда, учебным заведениям приходится самостоятельно содержать свою инфраструктуру, вузы вынуждены сами зарабатывать средства, идущие на обеспечение учебного процесса, при этом по своим результатам это непредпринимательская деятельность, и неправильное толкование нормативных актов приводит к тому, что вузы лишаются самостоятельности в выборе направлений и порядка расходования внебюджетных средств.

1.3Субъекты арендных отношений

Правовой механизм реализации арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы

1.4Понятие правового механизма арендных отношений

Проблема правового регулирования договора аренды публичного имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Переход России к рыночной форме хозяйствования неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. На сегодняшний день каждое публично-правовое образование: Российская Федерация в целом, субъекты РФ, муниципальные образования - является собственником своего имущества и в этом качестве вправе самостоятельно решать, каким образом будет использовано находящееся в его собственности имущество. При этом спектр объектов государственной и муниципальной (публичной) собственности, несмотря на осуществляемую приватизацию, продолжает оставаться достаточно широким и многообразным и, следовательно, предполагающим самые разнообразные формы и методы его использования.

Арендные отношения - наиболее древние известные человечеству частноправовые отношения. Универсальный механизм договора аренды в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, но и объективно необходимой формой эффективного использования имущества при любом общественном устройстве, особенно в условиях рыночной экономики. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя - государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют ему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. В этой связи вопрос арендной платы является одним из важных вопросов договора аренды публичного имущества, от решения которого во многом зависит эффективность использования публичного имущества.

Пристальное внимание к данной проблеме отчасти объясняется тем, что арендная плата за эксплуатацию недвижимости, значительные объемы которой сосредоточены в собственности государства, способна стать источником существенных поступлений в бюджет. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы арендатора-предпринимателя либо наносит ущерб арендодателю-государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или огромным убыткам других.

Однако как в методологическом плане, так и в части практической реализации задача оптимизации системы арендных платежей представляется весьма непростой. С одной стороны, в условиях дефицита бюджета необходимо максимально адаптировать арендную политику к фактическому состоянию рынка недвижимости, прежде всего, в части ценообразования (размеров арендной платы). С другой стороны, государственные задачи поддержки малого предпринимательства и социально-значимых программ обусловливают определенные ограничения при разработке рыночно ориентированных ставок арендной платы.

Следует заметить, что гражданское законодательство (ст. 614 ГК РФ), предусматривая положения по арендной плате, устанавливает лишь обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны определяться договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из определения договора аренды в современном гражданском законодательстве (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование), следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных случаях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Современный ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон. Таким образом, приходим к выводу о том, что современное гражданское законодательство предусматривает лишь некоторые положения по арендной плате, в большей степени предоставляя возможность участникам договора аренды решать данный вопрос.

Думается, в условиях свободного рыночного оборота, участниками которого являются равноправные партнеры, это оправдано и необходимо.

Действительно, избрав такую форму использования имущества, как договор аренды, собственник вправе самостоятельно оценить сдаваемое в аренду имущество и соответственно определить необходимый ему размер арендной платы[8]. В свою очередь, противоположная сторона - арендатор, заключая договор аренды, руководствуется собственными интересами, самостоятельно определяя приемлемость предполагаемой арендной платы. В итоге достигается обоюдное соглашение, выгодное обоим контрагентам.

Иная ситуация складывается по поводу аренды публичного имущества. Договор аренды публичного имущества, как отмечалось ранее, отличается особенностями, выражающимися как в субъектном составе договора, так и в его объекте. Особый правовой режим объектов договора аренды публичного имущества во многом обусловлен их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. Значение объектов договора аренды публичного имущества для арендодателя (государства) прямо пропорционально степени участия этих объектов в гражданском, хозяйственном обороте. Тем самым объект договора выступает как способ извлечения государственных доходов. При этом для государства очень важен именно договор аренды, т.к. он позволяет не только сохранить соответствующее имущество в собственности, но и, при целевом его использовании, является постоянным источником дохода. В то же время аренда - это воспроизводство и возврат государству капитала собственности (через определенное время). Одновременно арендатор, используя имущество, выплачивая арендную плату, также имеет постоянный источник дохода (плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью). Таким образом, находясь в аренде (т.е. в обороте), объект договора аренды способствует, при сохранении прежнего, появлению нового собственника.

Предоставляется, что государству - арендодателю гораздо выгоднее передавать имущество в аренду, нежели, к примеру, продавать его. В этой связи вопрос о цене объекта аренды, на наш взгляд, один из самых важных. В то же время очевидно, что в вопросе определения арендной платы государство оказывается в двояком положении: с одной стороны, оно выступает равноправным субъектом договора аренды публичного имущества и в этом качестве правомочно решать вопросы арендной платы с противоположным контрагентом, а с другой - государство представляет публичную собственность и уже в этой роли обязано обеспечить эффективное ее использование, обеспечивая тем самым публичный интерес.

При рассмотрении вопроса регулирования договора аренды публичного имущества в правовом контексте выявляется специфика договора, обусловленная как его объектами, так и субъектами. И если в отношении объектов договора закон вносит определенную ясность (имеется возможность их определить), то в вопросе субъекта существует множество проблем. В свою очередь, данная специфика позволяет говорить об особенностях в регулировании вопроса арендной платы.

Речь в данном случае идет об отсутствии единого субъекта, представляющего государство в договоре аренды публичного имущества. Так, участвовать в договоре аренды публичного имущества в качестве арендодателя государство может как посредством государственных предприятий и учреждений, так и через систему своих органов, наделяемых общей или специальной компетенцией. В соответствии с гражданским законодательством органы государственной власти, выступающие от имени государства в имущественном обороте, действуют от его имени в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ). Тем самым органы государственной власти самостоятельно определяют «сами для себя» свою компетенцию, необходимую для выступления в обороте. Кроме того, специфика правового положения государства в российском гражданском праве проявляется и в том, что государство, будучи организацией, не признается, тем не менее, юридическим лицом (классификация субъектов гражданского права, как известно, выделяет государство как особое лицо).

Несовершенство указанных форм позволяет говорить об отсутствии единого равноправного участника договора аренды публичного имущества. Так, к примеру, сдача в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося за рубежом, закрепленного на балансе государственных предприятий и учреждений, за исключением отдельно стоящих зданий, сооружений, неиспользуемых земельных участков на срок свыше 1 года, осуществлялось только по согласованию с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом (ныне Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом), а на срок свыше 5 лет - по решению Правительства РФ[9]. Кроме того, в целях эффективного использования федерального недвижимого имущества, расположенного за рубежом, действует Предприятие по управлению собственностью за рубежом Управления делами Президента РФ (ФГУП «Госзагрансобственность»). Одной из уставных задач данного предприятия является предоставление в аренду, в том числе в пользование, объектов федеральной собственности за рубежом жилищно-коммунального и социально-культурного назначения[10].

Интерес вызывает и анализ некоторых статей Положения о Федеральном Агентстве по управлению федеральным имуществом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 27. 11.04 № 691). Так, ст. 5.31 предусматривает полномочия Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по заключению договоров аренды земельных участков по результатам торгов. Далее, ст. 5.28 предусматривает, что Федеральное Агентство принимает также меры для обеспечения поступления в федеральный бюджет наряду с дивидендами по находящимся в федеральной собственности акциям акционерных обществ, средств от приватизации, также и доходов от использования иного федерального имущества. Можно предположить, что под доходами от использования иного федерального имущества понимаются и доходы от сдачи федерального имущества в аренду[11].

В этой связи возникают вопросы:

1)  кто в данном случае, выступая от имени арендодателя, правомочен обсуждать вопрос арендной платы в договоре;

2)  кому должна перечисляться в таком случае арендная плата?

Прежде всего, хотелось бы отметить, что оба эти вопроса взаимосвязаны. Так, отсутствие единого субъекта, представляющего арендодателя, позволяет манипулировать с вопросом о порядке учета арендной платы. Гражданское законодательство в решении данного вопроса полностью полагается на волю сторон договора аренды публичного имущества. В свою очередь, отсутствие единого порядка в законодательстве позволяет по-разному регулировать данные отношения.

Так, к примеру, ранее действовавшее письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ[12] устанавливало порядок уплаты арендной платы при сдаче в аренду объектов недвижимости и других основных средств комитетам по управлению имуществом на основании заключенных ими договоров аренды с арендаторами в соответствии с Указом Президента РФ от 14.10.92 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду».

Установленный указанным письмом порядок предусматривал ежемесячное перечисление арендной платы в соответствующий бюджет, в отличие от практики зачисления такой платы на расчетные счета комитетов по управлению имуществом с последующим перечислением ее в соответствующий бюджет.

Более того, арендная плата поступает на счет балансодержателя в случае, когда на имущество находится на балансе у балансодержателя и последний несет определенные расходы по содержанию этого имущества. В частности, движимое имущество, которое предприятие, организация и учреждение имеет право сдавать в аренду. В этом случае при сдаче имущества в субаренду получаемая арендная плата должна включаться у балансодержателя в состав нереализованных доходов и распределяться в установленном порядке в составе валовой прибыли.

В свою очередь, Федеральный закон «О железнодорожном транспорте» от 25.08.95 № 153 устанавливает особый порядок распоряжения имуществом предприятий железнодорожного транспорта, перечисления и использования средств, полученных от операций с этим имуществом, согласно которому средства, полученные от сдачи в аренду недвижимого имущества, подвижного состава и контейнеров, находящихся в федеральной собственности, зачисляются в общую сумму доходов предприятий железнодорожного транспорта и могут направляться только на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производительных мощностей и строительство объектов социальной сферы указанных предприятий, на балансе которых находится это имущество.

В то же время Федеральный закон «О науке и государственной научно-технической политике» от 12.07.96 в ст. 6 предусматривает порядок, согласно которому доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета и используются указанными организациями в качестве источника дополнительного бюджетного финансирования содержания и развития их материально-технической базы.

Постановление Правительства Москвы от 19.06.07 № 486-ПП «О порядке учета доходов от сдачи в аренду государственного имущества, переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям г. Москвы» устанавливает свой порядок учета доходов бюджета г. Москвы, получаемых от сдачи в аренду государственного имущества, переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям г. Москвы, согласно которому, в частности:

·  платежи арендаторов в полном объеме зачисляются в состав доходов бюджета г. Москвы и учитываются в качестве доходов от использования имущества в соответствии с бюджетной классификацией;

·  арендодателями обеспечивается контроль над перечислением арендаторами государственного имущества арендной платы в бюджет г. Москвы…[13]

Таким образом, можно заключить, что в современном российском законодательстве отсутствует единый механизм поступления, учета и расходования средств, поступающих от аренды публичной собственности. Однако и существующие различные порядки предусматриваются вне зависимости от какого-либо определенного, общепринятого критерия, способного как обеспечить максимально эффективное использование публичного имущества, так и исключить возможные злоупотребления.

В этой связи актуальным является и вопрос о фигуре балансодержателя. Не являясь, согласно нормам гражданского законодательства, субъектом договора аренды публичного имущества, балансодержатель, тем не менее, присутствует в договоре на стороне арендодателя, приобретая право участвовать в решении вопроса арендной платы. Так, только после принятия постановления Правительства РФ от 30.07.98 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»[14] был установлен новый порядок внесения арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом, согласно которому арендная плата должна была перечисляться не балансодержателю, а на лицевой счет соответствующего территориального органа Минимущества (ныне Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом), т.е. полноценному субъекту договора аренды публичного имущества. Установление такого порядка должно было способствовать исключению злоупотреблений со стороны балансодержателей по расходованию государственных денежных средств. Как было отмечено выше, одной из задач Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом на сегодняшний день является принятие мер, обеспечивающих поступление в федеральный бюджет наряду с другими доходов от использования федерального имущества. Думается, в данном случае речь может идти и о доходах от сдачи федерального имущества в аренду.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5