рефераты скачать
 
Главная | Карта сайта
рефераты скачать
РАЗДЕЛЫ

рефераты скачать
ПАРТНЕРЫ

рефераты скачать
АЛФАВИТ
... А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

рефераты скачать
ПОИСК
Введите фамилию автора:


Дипломная работа: Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется: "Весь объект". При аренде участка лесного фонда (леса) в данной графе также указываются виды лесопользования. В графу "Срок" приложения N 3 заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. В случае, если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова: "Срок не определен" (п. 43 - 45 Правил ведения ЕГРП).

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора.

Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды

Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, направленной на изменение отношений сторон, возникших на основании ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, и специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащие регистрации договоры российское законодательство не содержит[30]. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью законодательно не урегулирован, представляется, что государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашение об изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, регистрации не подлежат.

Следует четко уяснить, что имеется в виду под "соглашением о пролонгации договора аренды". Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от продолжительности нового срока.

Например, если сторонами заключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то такой договор, как известно, регистрации не подлежит. По истечении срока договора заключается новый краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации. В результате арендатор суммарно пользуется зданием больше одного года без государственной регистрации договора. В этом нет ничего предосудительного, а тем более незаконного.

Если арендатору не требуется дополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договора долгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее одного года, имея преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды прекращен, то необходима государственная регистрация прекращения ограничения (обременения). В случае прекращения договора аренды запись об обременении (ограничении) права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил ведения ЕГРП). При автоматизированном ведении реестра запись о прекращении аренды выполняется на отдельном листе.

По заявлению сторон договора орган по регистрации прав может проставить штамп погашения и на подлинных экземплярах договора аренды. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выдаваемой по заявлению арендатора или арендодателя. Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании:

·  вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора по инициативе одной из сторон;

·  соглашения о расторжении договора аренды;

·  вступившего в законную силу решения суда о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, однако само по себе истечение установленного договором срока не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока договора запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон.

Если срок договора истек, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. При таких обстоятельствах регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за 3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Запись об аренде подлежит погашению в случае выкупа арендованного имущества. Погашение записи об аренде производится после того, как произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В этом случае обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.

1.6 Ответственность в арендных отношениях

 

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон. Какие именно, указано в договоре, кроме того, закон предписывает исполнять обязанности надлежащим образом и оговаривает ответственность за невыполнение договора.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. – либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Как следует из закона, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Но, к сожалению, на практике стороны сделки не всегда спешат следовать букве закона. Покупатель может задерживать плату за квартиру, продавец не успевает в определенный срок передать квартиру покупателю, арендатор забывает в срок заплатить арендную плату, и такие случаи можно перечислять бесконечно долго. Если стороны не исполняют взятые на себя обязательства должным образом, то они несут предусмотренную законом или договором ответственность.

Основания для ответственности

Важно определиться с основанием для ответственности. Когда стороны несут ответственность по договору? В соответствии с ГК РФ, лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины должна доказывать сторона, которая нарушила обязательства. Но лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения своих обязательств.

Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковыми признаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, другими словами форс-мажорные обстоятельства. Но стороны в договоре могут предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также размер ответственности может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению.

Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Убыткам – нет!

Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность должника возместить убытки, которые понес кредитор из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств (ст. 393 ГК РФ). В этой ситуации важно определиться, что такое убытки.

Представим следующую ситуацию. Заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год. Когда срок договора аренды подошел к концу, арендатор не успел в срок, определенный договором, передать занимаемое помещение арендодателю (не вывез из помещения мебель, технику и т. д.), более того, при обустройстве помещения повредил несущую стену. А арендодатель нашел нового арендатора, с которым намеревался заключить новый договор аренды, но по вине прежнего арендатора не может предоставить помещение в аренду. Таким образом, заключение нового договора откладывается на неопределенный срок, по крайней мере до того момента, пока прежний арендатор не освободит помещение. Налицо причиненные арендодателю убытки.

Но и убытки могут быть различными: либо реальными, либо так называемая упущенная выгода. В соответствии со ст. 15 ГК РФ, под реальными убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества (повреждение несущей стены). Упущенная выгода – неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (незаключенный новый договор аренды). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Часто камнем преткновения становится определение размера убытков. По общему правилу, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было исполнено добровольно, то стоимость убытков определяется на день предъявления иска о возмещении убытков.

Неустойка

Вообще, неустойка считается одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Но ее можно также рассматривать и как меру ответственности. В соответствии с ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если в договоре предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, то убытки обычно возмещаются только в части, непокрытой неустойкой. Но договором могут быть также предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. А возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от исполнения обязательств в натуре. Но опять же, если иное не предусмотрено законом или договором.

Просрочки с оплатой

Это наиболее часто встречающееся нарушение обязательств. Например, арендатор периодически задерживает арендную плату, при рассрочке платежа покупатель нарушает график оплаты и т. д[31]. Для того чтобы наступила ответственность, необходимо наличие полного состава правонарушения. Во-первых, необходимо неправомерное неисполнение денежного обязательства (уклонение от возврата, просрочка в уплате и т. д.). Во-вторых, требуется, чтобы должник пользовался чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания. В качестве пользования следует рассматривать просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги.

Мерой ответственности является уплата процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора (если кредитор юридическое лицо – в месте его нахождения) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Этот размер применяется, если иной размер не установлен договором или законом, то есть стороны вправе определить в договоре и другую ставку.

Но если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием деньгами, превышают сумму процентов, то он вправе требовать возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Существует единственная возможность избежать ответственности за нарушение денежного обязательства. Это – просрочка кредитора. Что это такое? Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. В этом случае должник не обязан платить проценты. Так, например, арендодатель сменил расчетный счет, не предупредив об этом арендатора, а последний внес деньги на старый расчетный счет. В этом случае просрочка платежа произошла по вине арендодателя и арендатор не несет ответственности за несвоевременную оплату.

Кроме того, просрочка кредитора дает право должнику на возмещение вызванных просрочкой убытков, если только кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечает.

Если должник не исполняет свои обязательства…

…то их могут исполнить другие лица. Например, гражданин заключил договор с организацией на ремонт ванной (замена протекающих кранов, устранение протечек и т. д.), но данная организация в предусмотренный срок не выполнила свои обязательства, тогда гражданин вправе привлечь других лиц к ремонту, а все расходы отнести на счет первоначальной организации. Такое право предоставлено статьей 397 ГК РФ, где сказано, что при неисполнении должником обязательства выполнить определенную работу или оказать услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Ст. 475 ГК РФ прямо предусмотрено, что если по договору купли-продажи продавец передаст товар (например квартиру) с недостатками, которые не были им оговорены, то покупатель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким же правом обладает арендатор по договору аренды. Так, если арендодатель сдал в аренду имущество с недостатками, которые препятствуют пользованию им, то арендатор вправе устранить недостатки самостоятельно или с помощью третьих лиц, а все расходы отнести на счет арендодателя (ст. 612 ГК РФ).

Должник несет ответственность при неисполнении или ненадлежащем исполнении не только за свои собственные действия, но и за действия своих работников. Также должник является ответственным и за действия третьих лиц, если законом не предусмотрено иное. Так, например, арендатору предоставлено право заключить договор субаренды, передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. То же самое относится и к договору подряда. Например, заказчик заключает договор строительного подряда с подрядчиком, в договоре указано, что подрядчик обязуется выполнить обязательства лично. Но, несмотря на это, подрядчик заключает договор субподряда[32]. В этом случае подрядчик несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.


2. Государственное регулирование аренды недвижимости

2.1 Государственное регулирование договора и права аренды

Данное направление работ ведет Управление недвижимости Департамента. Это подразделение уникально по своей истории.

Постановлением Президиума Московского Совета от 21 сентября 1937 года в составе Жилищного управления Моссовета был образован Отдел нежилых помещений, на который возлагались функции по изысканию и распределению конторских, торговых, складских и производственных помещений и контролю за их содержанием.

Особую значимость работа отдела получила в послевоенный период, когда Москва восстанавливалась и перестраивалась. Не без участия его специалистов претворялись в жизнь городские программы по ликвидации ветхого и малоценного фонда.

Как правило, к большим праздничным датам обновлялся облик столицы: выселялись из подвалов жильцы, а помещения переводились в нежилой фонд; высвобождались здания для сноса или реконструкции под олимпийские объекты; к юбилеям города явно молодела его центральная часть.

К функциям отдела добавилось распределение помещений в новостройках[33].

До образования Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы Моснежилотдел, ставший впоследствии Управлением недвижимости, находился в подчинении разных городских структур: Мосгорисполкома, Главмосжилучета, Комитета приватизации муниципальной собственности, Москомимущества.

Это было связано с переходом городского хозяйства на новые экономические условия и с реорганизацией органов управления.

Когда Управление недвижимости стало подразделением Департамента, показатель эффективности его работы был определен размером арендной платы за нежилые помещения, а гордостью Департамента стало ежегодное увеличение доходов, поступающих в бюджет города.

Основные функции подразделения остались прежними, но его деятельность стала вестись в соответствии с современным экономическим и техническим уровнем. Управление оснащено персональными компьютерами, в работе используются автоматизированные базы данных.

Так, в работе с новостройками мониторинг нежилых помещений, поступающих в городскую собственность по итогам реализации инвестиционных проектов, ведется путем инспектирования строящихся и реконструируемых объектов, создания электронного каталога долей города, внесения предложений и контроля за исолнением решений по использованию принятой в эксплуатацию недвижимости.

В настоящее время Управление недвижимости ведет работу по следующим направлениям:

·  учет государственного и муниципального имущества;

·  размещение муниципальных и федеральных организаций;

·  размещение негосударственных организаций;

·  размещение режимных организаций и работа с помещениями специального назначения;

·  размещение общественных организаций и творческих союзов;

·  размещение религиозных организаций.

Аналитической проработкой выявляемых или назревших проблем по вопросам, входящим в компетенцию Управления недвижимости, а также выполнением экстренных заданий занимается отдел анализа и работы с оперативными поручениями.

Так, в конце 90-х годов новым направлением работы подразделения стало управление объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы и входящими в состав кондоминиумов.

В процессе решения проблем создания и деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) и формирования кондоминиумов в Москве с участием Управления недвижимости были установлены порядок передачи в управление и условия дальнейшего использования нежилых помещений в жилых домах, организация эксплуатации которых осуществляется ТСЖ.

Процесс управления недвижимым имуществом города, передаваемым в пользование юридическим и физическим лицам, осуществляется путем подготовки распорядительных документов разного уровня: Департамента, Правительства и Мэра Москвы, Минимущества РФ, а также выполнения поручений, распорядительных и нормативных актов руководящих органов города и Российской Федерации.

В задачи Управления недвижимости входит соблюдение интересов Москвы как субъекта РФ. Совместно с Министерством имущественных отношений РФ ведется работа по вовлечению в хозяйственный оборот объектов федеральной собственности, расположенных на территории Москвы.

Обеспечение функций столицы государства по размещению у себя представительств иностранных держав возложено на отдел помещений специального назначения, а с представительствами территориальных образований России занимается отдел по работе с оперативными поручениями.

Приметой нашего времени стали: торговые дома Российской Федерации, городов России и различных фирм; многочисленные учреждения банковской системы; сеть социально-ориентированных магазинов, торгующих по сниженным ценам ("ДИКСИ", "Продмик", "Копейка"). Работу с ними ведет отдел по размещению негосударственных организаций.

Поддержку культуры и искусства в хозяйственных вопросах осуществляет отдел по размещению культурно-просветительных организаций, участвуя в реализации таких постановлений Правительства Москвы, как "О передаче театрально-концертным организациям в оперативное управление зданий и помещений", "О расширении и закреплении имущественных прав детских школ искусств, музыкальных школ и художественных школ" и др.

За десять лет работы Департамента были решены вопросы по упорядочению прав пользования помещениями:

·  образовательных учреждений культуры - общей площадью 162 243 кв. м;

·  театрально-концертных учреждений -212 691 кв. м;

·  мастерских творческих союзов - 150000 кв.м.

Решается вопрос о первоочередных мерах по воссозданию московской кинематографии как отрасли городского хозяйства, располагающей недвижимым имуществом на площади 252 000 кв. м. С 1993 года в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации № 281-рп "О передаче религиозным организациям культовых зданий и иного имущества" осуществляется поэтапная передача в собственность или пользование различных конфессий помещений для культовых, учебных, благотворительных и административных целей.

За указанный период отделом по размещению религиозных организаций освобождены и переданы помещения общей площадью 382 830 кв. м, в том числе:

·  Русской православной церкви (Московскому Патриархату): 9 монастырей, 9 подворий, 188 храмов и других строений площадью 300 905 кв. м;

·  старообрядческой церкви - 18 163 кв. м;

·  мусульманским объединениям - 8 609 кв. м;

·  еврейским религиозным общинам - 32 761 кв. м;

·  Римско-католической церкви - 8 527 кв. м;

·  англиканской церкви - 1 890 кв. м;

·  объединениям Евангельских христиан-баптистов - 6 832 кв. м;

·  Евангелическо-лютеранской церкви - 1 848 кв. м;

·  Обществу сознания Кришны - 651 кв. м;

·  буддийским объединениям - 770 кв. м;

·  Армянской церкви - 1 874 кв. м.

В период активизации общественно-политических движений отделом по размещению общественных организаций и творческих союзов были обеспечены помещениями в Москве общей площадью свыше 120 тыс. кв. м различные партии, ассоциации, благотворительные фонды и т. д., включая организации ветеранов и инвалидов, которым уделялось особое внимание.

Обеспечить работу Управления недвижимости можно, зная Москву не по карте, а на память. Большую часть своей жизни посвятил этой работе один из старейших сотрудников управления, недавно ушедший на заслуженный отдых, Меламуд Н.И., деятельность которого отмечена грамотой Мэра Москвы. Долго и преданно служат своему делу руководители управления.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5


рефераты скачать
НОВОСТИ рефераты скачать
рефераты скачать
ВХОД рефераты скачать
Логин:
Пароль:
регистрация
забыли пароль?

рефераты скачать    
рефераты скачать
ТЕГИ рефераты скачать

Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, рефераты на тему, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.


Copyright © 2012 г.
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.