Дипломная работа: Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

На сегодняшний день крупнейшими банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися друг от друга условиями и т.д. .

Основным критерием использования кредитных средств является эффективность их использования, что выражается в понятии «финансового левереджа».

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах [15, c.290].

 Выделяют следующие типы финансового левереджа:

ü  Положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

ü  Отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

ü  Нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Кфр=

то в ипотечно-инвестиционном анализе вводятся следующие обозначения:

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

Ym – ставка дохода по ипотечному кредиту;

Yo – общая ставка дохода на капитал.

 В этом случае коэффициент капитализации собственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определяться следующим образом:

Re= Ye+d0ЧSFF(n;*)

где d0 – фактор изменения стоимости собственного капитала;

 *=0 при рекапитализации по методу Ринга;

 *= Ye – по методу Инвуда;

 * = Yб – по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная). Он определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита:

Rm=

Rm= Ym+SFF(n; Ym)

где SFF(n; Ym)- коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита.

Rо- общий коэффициент капитализации. Он определяется как соотношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта недвижимости:

Rо= ;

В целом справедливы следующие соотношения:

ü  Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяется условием:

ü  Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

ü  Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:

ü  Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

ü  Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

Необходимо отметить, что эффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.

2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

Фирменное (полное официальное) наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

Сокращенное наименование банка: Сбербанк России.

Банк является юридическим лицом и со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.

Сбербанк России (ОАО) имеет исключительное право использования своего фирменного наименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием, указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом.Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляет единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физические лица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством Российской Федерации.Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банка и несут риск убытков, связанных с его деятельностью в пределах стоимости принадлежащих им акций.

Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам Банка в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Банк не отвечает по обязательствам своих акционеров, не отвечает по обязательствам государства и его органов. Государство (Российская Федерация) гарантирует возврат вкладов физических лиц в Банке в порядке, предусмотренном федеральными законами; не отвечает по обязательствам Банка России. Банк России не отвечает по обязательствам Банка, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Банк вправе участвовать самостоятельно или совместно с другими юридическими и физическими лицами в других коммерческих и некоммерческих организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и соответствующего иностранного государства;Банк в установленном порядке может создавать филиалы и открывать представительства, которые не являются юридическими лицами.

Банк создается без ограничения срока деятельности и осуществляет свою деятельность на основании лицензии Банка России. Банк (включая его филиалы) независим от органов государственной власти и местного самоуправления при принятии им решений. Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.

Сбербанк России осуществляет следующие банковские операции:

ü  привлекает денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

ü  размещает указанные выше привлеченные средства от своего имени и за свой счет;

ü  открывает и ведет банковские счета физических и юридических лиц, осуществляет расчеты по поручению клиентов, в том числе банков-корреспондентов;

ü  инкассирует денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществляет кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

ü  покупает и продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;

ü  привлекает во вклады и размещает драгоценные металлы;

ü  выдает банковские гарантии;

ü  осуществляет переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

СБ РФ помимо перечисленных выше банковских операций осуществляет следующие сделки:

ü  выдает поручительства за третьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств в денежной форме;

ü  приобретает права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;

ü  осуществляет доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

ü  осуществляет операции с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;

ü  предоставляет в аренду физическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся в них сейфы для хранения документов и ценностей;

ü  осуществляет лизинговые операции;

ü  оказывает брокерские, консультационные и информационные услуги.

СБ РФ вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществлять обслуживание экспортно-импортных операций клиентов с применением различных финансовых инструментов, принятых в международной банковской практике.

АК СБ РФ осуществляет валютный контроль за операциями клиентов– физических и юридических лиц; эмиссию и обслуживание банковских карт. Банк вправе распространять и обслуживать карты других эмитентов.

Все перечисленные банковские операции и сделки осуществляются в рублях и в иностранной валюте.

Банк вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с юридическими и физическими лицами, а также профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с федеральными законами.

Уставный капитал Сбербанка России сформирован в сумме 1000000000 рублей и разделен на 19000000 обыкновенных акций номинальной стоимостью 50 рублей и 50000000 привилегированных акций номинальной стоимостью 1 рубль.

Уставный капитал равен общей сумме номинальной стоимости акций Банка, приобретенных акционерами, и определяет минимальный размер имущества Банка, гарантирующего интересы его кредиторов.

Предельное количество объявленных обыкновенных акций составляет 10000000 штук номинальной стоимостью 50 рублей. Все акции являются именными. СБ РФ размещает обыкновенные и привилегированные акции. Его акционерами являются свыше 200 тыс. юридических и физических лиц.

По состоянию на 01 сентября 2007г. АК СБ РФ (ОАО) продемонстрировал следующие результаты деятельности:

 капитал – 618,3 млрд. руб.;

прибыль – 85,3 млрд. руб.;

чистая прибыль – 66,3 млрд. руб.;

кредитный портфель – 3 277,6 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) – 2 401,3 млрд. руб.;

остаток средств на счетах физических лиц – 2 395,8 млрд. руб.;

доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.07.2007г.):

рублевых – 55,3 %

инвалютных – 38,9 %;

остаток средств юридических лиц – 1 026,6 млрд. руб.;

филиальная сеть, ед.:

территориальные банки - 17

отделения – 816

внутренние структурные подразделения – 19 388.

Кредитные ресурсы Сбербанка России формируются за счет:

a  собственных средств Банка (за исключением стоимости приобретенных им основных фондов, вложений в доли участия в уставном капитале банков и других юридических лиц и иных иммобилизованных средств);

a  средств юридических лиц, находящихся на их счетах в Банке;

a  вкладов физических лиц, привлеченных на определенный срок и до востребования;

a  кредитов, полученных в других банках;

a  иных привлеченных средств.

В качестве ресурсов для кредитования может также использоваться прибыль, не распределенная в течение финансового года.

2.2 Деятельность АК СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования

В 2007 году Сбербанком России и всеми его подразделениями проводилась планомерная работа, выполняя главную задачу в области кредитования физических лиц – повышение качества банковского сервиса и скорости проведения операций по кредитованию.

Внедрение новых кредитных продуктов имеет целью привлечение большего количества клиентов и удовлетворение потребностей различных слоев населения. Экономическая стабилизация и рост реальных денежных доходов населения позволили Банку в истекшем году предложить клиентам более привлекательные условия предоставления кредитов и существенно упростить технологию их получения.

Расширилось сотрудничество СБ РФ с органами исполнительной власти по реализации целевых федеральных и региональных программ, нацеленных на улучшение жилищных условий населения и организацию личных подсобных хозяйств. За отчетный год число таких программ увеличилось с 18 до 25. В рамках этих программ выданы кредиты жителям Ангарска, Иркутска, Новокуйбышевска; Белгородской, Курганской, Курской, Нижегородской, Новосибирской, Ростовской, Смоленской, Тверской, Томской областей; Алтайского края, Республик Карелии, Коми, Марий Эл, Мордовии, Удмуртии, Чувашии, Башкортостана и др.

Увеличилось число предприятий, работники которых смогли решить свои жилищные и прочие социальные проблемы с использованием кредитов Банка. Особенность указанных целевых программ заключается в том, что с заемщика полностью или частично снимается нагрузка по уплате процентов за пользование кредитом благодаря субсидиям из бюджетов исполнительных органов власти или из средств предприятия, на котором работает заемщик.

Активизировалась работа со строительными, риелторскими и ипотечными компаниями по индивидуальным схемам кредитования частных клиентов на приобретение объектов недвижимости. Условия этих схем наиболее полно учитывают особенности деятельности компаний на рынке недвижимости (группа компаний, входящих в холдинг «Первая ипотечная компания», ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», ООО «Объединенная строительная компания «ОСК-сервис» и др.). Сбербанк является безоговорочным лидером рынка ипотечного кредитования .

Программа АК СБ РФ (ОАО) по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц.

АК СБ РФ (ОАО) предлагает на рынке ипотечного кредитования следующие кредитные программы:

a  Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

a  Ипотечный кредит– кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;

a  Кредит “Ипотечный+” – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Объектом данных программ кредитования могут быть расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

Получить ипотечный кредит в АК СБ РФ могут платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.

Срок кредитования - до 20 лет, валюта кредитования - рубли, доллары США, евро.

Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

a  доходы, получаемые им по другим местам работы;

a  доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

a  доходы супруги(а) Заемщика;

a  сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Максимальный размер Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” может быть определен исходя из Суммарного актива без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков.

Процентные ставки по Кредиту на недвижимость

По кредитам в рублях:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,25% годовых

на срок свыше 20 до 30 лет – 12,5% годовых

в долларах США, евро:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12,5% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,75% годовых

на срок свыше 20 до 30 лет – 13% годовых.

По Ипотечному кредиту

По кредитам в рублях:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11%

от 20% до 30% – 11,25%

от 5% до 20% – 11,5%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,25%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,25%

от 20% до 30% – 11,5%

от 5% до 20% – 11,75%

на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,5%

от 20% до 30% – 11,75%

от 5% до 20% – 12%

в долларах США, евро:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,5%

от 20% до 30% – 11,75%

от 5% до 20% – 12%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,75%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,75%

от 20% до 30% – 12%

от 5% до 20% – 12,25%

на срок свыше 20 до 30 включительно:

до регистрации ипотеки* – 13%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 12%

от 20% до 30% – 12,25%

от 5% до 20% – 12,5%

По кредиту “Ипотечный +”

По кредитам в рублях:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 11,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 10,75%

от 20% до 30% – 11%

от 5% до 20% – 11,25%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 11,75%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11%

от 20% до 30% – 11,25%

от 5% до 20% – 11,5%

на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,25%

от 20% до 30% – 11,5%

от 5% до 20% – 11,75%

в долларах США, евро:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,25%

от 20% до 30% – 11,5%

от 5% до 20% – 11,75%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,25%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,5%

от 20% до 30% – 11,75%

от 5% до 20% – 12%

на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,75%

от 20% до 30% – 12%

от 5% до 20% – 12,25%

По Кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости.

По Ипотечному кредиту:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора) ;

другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.

По кредиту “Ипотечный +”:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

на период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения по Жилищным кредитам оформляется:

поручительство супруги(а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива предоставляется на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавца следующих Объектов недвижимости: квартир; земельных участков; индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Требования, предъявляемые к Суммарному активу: оценочная стоимость Суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6