Дипломная работа: Сущность правового регулирования общественных отношений в области оценочной деятельности

Мировой опыт свидетельствует, что зарождение рыночных механизмов хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Вот и в нашей республике появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжают совершенствоваться законодательная и нормативная базы в этой сфере, появились лицензированные оценщики.

Формирование профессии оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное агентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальными подразделениями во всех областях республики. В этом же году наряду с государственной оценкой появились первые общественные объединения профессиональных оценщиков.

7 августа 1997 года приказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстан в нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официально признана новая профессия [9].

В 1997 году законодательно в лицензируемые виды была введена оценочная деятельность и образован уполномоченный орган по оценочной деятельности. В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», который был принят в ноябре 2000 года. На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2000 год лицензии получили всего 117 юридических и 343 физических лиц.

Несмотря на то, что начиная с 2000 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного роста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основной причиной участившихся случаев недостоверной оценки стал низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. Кроме того, принятые в 2002 году Правила оценки были не конкретны, они разрешали оценщикам пользоваться устаревшими справочниками, такими как УПВС, выпущенные еще в СССР в 1069 году. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на эту информацию отсутствует. Проводимые уполномоченным органом плановые проверки оценочной деятельности не могли кардинально улучшить положение дел, так как ежегодно составлялось около миллиона отчетов, ревизия многих из которых невозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональные оценщики высшей квалификации. По существу проверка отчетов была сведена к формальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемых Правилами разделов и сведений.

Именно с 2002 года оценочная деятельность получила развернутое законодательное регулирование и развитие, была сформулирована модель, основанная исключительно на государственном контроле оценочной деятельности.

Вместе с тем, как показывает международный опыт, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, а в развивающихся странах заметно возрастает регулирующая роль государства. Основы законодательного регулирования и история зарождения института оценочной деятельности также различны.

К примеру, в странах Европы и США профессия оценщика формировалась в основном путем саморегулирования. Практикующие оценщики объединялись в соответствующей профессиональной корпорации, созданной по типу объединений лиц других свободных профессий (адвокатов, юристов, аудиторов и т. д.). Данная форма регулирования принята в большинстве государств. В некоторых из них, в частности в Великобритании, функция контроля за деятельностью оценщиков законодательно закреплена за профессиональными организациями.

На туманном Альбионе первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor – землемер) в середине XIX столетия. В 1981 году король предоставил профессиональным сюрвейерам Хартию на право саморегулирования [10].

В США существует развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий более 15 тыс. членов. В последнее десятилетие введено лицензирование оценочной деятельности. До этого же оценщиком мог стать каждый. Причиной для перехода к государственному лицензированию стали убытки американских кредитно-сберегательных институтов в результате некомпетентной и некачественной оценки.

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. В связи с этим еще в 1990 году Французский институт оценки недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о внедрении общих принципов деятельности членов профессиональных организаций оценщиков. А в 1993 году впервые издана Хартия оценщиков недвижимости (Charter of real EstateValuers) [10].

В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются сделки с земельными участками.

В Китае с активизацией экономических реформ возросла потребность в независимой оценке имущества. В 1989 году при содействии правительства в КНР официально появилась профессия – оценщик. Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Поднебесной, является положение об оценке государственной собственности, изданное Государственным советом в 1991 году [10].

В результате всего вышеперечисленного появились первые признаки деградации оценочной деятельности как высококвалифицированной профессии. На ней начали действовать лица предлагающие оценить имущество по любой цене, которую назначит заказчик, оплачивающий эту работу. С каждым годом количество таких лицензированных псевдооценщиков становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы. В этих условиях банки и другие субъекты реальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые в силу корпоративных интересов старались завысить стоимость залогового имущества, что и явилось первопричиной развития ипотечного кризиса.

Следует отметить, что уже в преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, в связи, с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а осуществить даже выборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без помощи квалифицированны оценщиков, стало физически невозможно. Если на первом этапе лицензирования уполномоченный орган мог в течение 2-3 лет проверить работу всех оценщиков с выездом на место, то на сегодня для этого не хватит и 10 лет.

Следует отметить, что, помимо национальных законодательств, оценочная деятельность регулируется международно-правовыми нормами. Глобальные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), который объединяет профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран [11].

В государствах СНГ, в том числе и в Казахстане, оценочная деятельность переживает период становления. Для гармонизации законодательств стран Содружества по инициативе ряда национальных организаций в области оценки создан и уже действует Координационный совет оценщиков.

С течением времени правоприменительная практика по оценочной деятельности в рамках рыночных процессов и результатов форсированного развития строительного сектора в нашей республике предопределила необходимость пересмотра оценочной деятельности, в том числе и на институциональном уровне. Так, в ноябре 2010 года Парламент принял поправки в законы, целью которых является совершенствование и упорядочение системы рынка оценочной деятельности. В целях имплементации позитивного опыта в области оценочной деятельности установлен постепенный переход от государственного контроля оценки имущества к саморегулированию оценочной деятельности субъектами оценки. В связи с этим на первоначальном этапе законодательно закреплены основы оценочной деятельности путем консолидирования разрозненных субъектов – оценщиков в предлагаемые саморегулируемые палаты, осуществляющие организацию данной деятельности на рынке соответствующих услуг.

Для повышения качества оценочных услуг законом вводится обязательная экзаменация претендента на занятие оценочной деятельности с целью проверки уровня его знаний. За уполномоченным органом закреплена компетенция по разработке и утверждению стандартов оценки, которые будут обязательными для оценщиков. Правда, оценщики вправе использовать и международные стандарты оценки.

1.3 Зарубежный опыт оценочной деятельности

Ни на мировом, ни на европейском уровне нет сегодня единства в подходах и методах оценки. В этом отношении интересна как сама немецкая система по регулированию оценочной деятельности, так и опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считают свою модель максимально соответствующей рынку и доказательство этому находят в стабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересам государства, бизнеса и граждан. Германия традиционно относится к группе стран с четко выдержанной социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означает широкие возможности государства по регулированию земельного и других рынков, в том числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочной деятельности. Сфера регулирования оценочной деятельности отнесена к градостроительному законодательству, а непосредственно со стороны федеральных ведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов.

19 мая 2010 года Федеральное Правительство Германии на основании §199 Градостроительного кодекса Германии (Baugesetzbuch) после необходимого согласования с Верхней палатой Парламента (Bundesrat) утвердило новую редакцию Правил определения рыночной стоимости земельных участков (опубликовано 27 мая 2010 года в BGB), которые вступили в действие с 1 июля 2010 года. Одновременно аналогичное Постановление Правительства от 6 декабря 1988 года (с изменениями от 18 августа 1997 года) утрачивает силу [12].

Причины принятия нового Постановления:

-  необходимость корректировки системы через совершенствование методов оценки  и требований к исходной информации, возникшая вследствие мирового кризиса на рынке недвижимости;

-  глобализация рынка недвижимости в соответствии с интересами международных  инвесторов. В частности, этим определяется указание в §1 на понятия «стоимости в обмене» и «рыночной стоимости» объектов недвижимости как синонимов «Verkehrswerte (Marktwerte)». Данное определение соответствует понятию «market value» в RIGS в отличие от ранее применявшегося понятия «open market value» (best price);

-  изменение смежного законодательства, в частности переход на взимание налога  на наследование в зависимости от рыночной стоимости его составляющих.

Данное Постановление распространяется на все возможные действия на различных этапах определения стоимости для различных целей.

Объектом оценки являются как непосредственно земельные участки (земельный участок и другие объекты недвижимости по российскому законодательству), так и права на них, права на права, а также такие объекты оценки, для которых нет рынка. Последний вид объектов является новым в отличие от ранее действовавшей редакции. В данном случае стоимость определяется на основе рыночно ориентированной модели с учетом всех экономических преимуществ и недостатков.

Постановление вводит необходимость учета будущего развития, например, изменения вида использования земельного участка, но только в случае ее достаточной достоверности на основе конкретных фактов. При этом требуется учесть предполагаемый срок (срок ожидания) до вступления в действие правовых и реальных условий для реализации этих изменений. Учет будущих изменений должен быть проведен с достаточной достоверностью и без спекулятивных ожиданий. Часто немецкой системе оценки ставится в упрек то, что она основана на прошлых фактах, а не на будущем развитии рынка. Но ошибки в прогнозировании обусловливают приверженность требованию, что только достаточная достоверность оценок будущего развития может гарантировать точность оценки на текущую дату. ImmoWertV четко и недвусмысленно дистанцируется от прогнозных оценок и ориентируется на реальные трансакции.

Новое Постановление более твердо разделяет необходимость учета внешних факторов, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, капитала (а также общей экономической и демографической ситуацией в регионе) и учета внутренних факторов, связанных с самим объектом оценки. В основе разрешенного учета будущих обстоятельств в Германии продолжает оставаться понятие «срок остаточной экономической жизни объекта оценки», который может измениться из-за модернизации объекта или недостатков при его эксплуатации.

Высокий уровень оценки недвижимости в Германии базируется на требовании исходить из достаточного количества реальных рыночных цен. Это достигается уникальной в мировой практике деятельностью муниципальных экспертных комиссий, систематизирующих все сделки с недвижимостью, на основе чего выводятся показатели корректировок, применяемых практикующими оценщиками:

-  ориентировочные (выровненные) цены на землю;

-  индексы инфляции по каждому сегменту рынка;

-  коэффициенты градостроительной ценности; 

-  факторы сравнения по недвижимости; 

-  ставки капитализации по недвижимости; 

-  факторы учета рыночной ситуации [13]. 

В целом, большинство изменений в Постановлении фактически формализуют развитие практики оценки в последние годы. При этом Германии не потребовалось кардинально менять требования к проведению оценки рыночной стоимости. Это объясняет тот факт, что теперь само Постановление содержит разделы, которые полностью воспроизводят структуру предыдущей редакции, а не ее части, как ранее. Единственное – исключены ранее действующие параграфы, регулирующие оценку стоимости земельного участка в случае проведения санации или мероприятий по развитию территорий, в случае потерь в стоимости участков, а также в части определения размеров участия собственников участков в финансировании градостроительных мероприятий. Данное сокращение вызвано отсутствием необходимости специально обращать внимание на особенности оценки для данных целей, так как эти особенности уже отражены в соответствующих параграфах Градостроительного кодекса Германии.

Одновременно вводятся новые определения как в части новых понятий, так и путем изменения содержания уже действующих определений.

Например, во вводной части Постановления это касается следующих базовых вопросов – дата и объект оценки.

«День определения состояния развития земельного участка» – день определения вида использования и других параметров разрешенного использования земельного участка в случае его отличия по правовым или другим основаниям от даты оценки (дня определения стоимости), например, в случае изъятия земельных участков для госнужд.

Сокращено число различных уровней (стадий) состояния развития земельного участка. Теперь их 4:

1.  Сельскохозяйственные и лесные угодья;

2.  Территории перспективной застройки;

3.  Участки, подготавливаемые к застройке;

4.  Подготовленные под застройку участки.

В итоге обозначение уровня, близкое по смыслу казахстанскому понятию «особо ценные продуктивные сельхозугодия», в этом списке будет отсутствовать. По мнению немецких экспертов, это может привести к неминуемому росту рыночных цен на все сельскохозяйственные угодья [13].

Сами подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков не изменились – это, по-прежнему, сравнительный, затратный и доходный подходы. Выбор их применения должен быть определен практикой делового оборота на соответствующих сегментах рынка и особенностями самого объекта оценки. Ранее был уклон на использование сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости как незастроенных, так и застроенных участков. Теперь, в новой редакции, сравнительный подход остался только для оценки собственно земли, прежде всего – незастроенных земельных участков. Но Постановление не исключало и не исключает возможность использования других методов определения стоимости, прямо не описанных в нем. Это не означает, что любые методы можно применять или модифицировать на практике – методы должны соответствовать целям оценки. Причем последнее требование зафиксировано в ряде судебных решений, в том числе в Федеральном административном суде. Например, на практике в качестве дополнительных методов в случаях недостаточности сделок со сравнительными земельными участками используются техники остатка.

Теперь, согласно Постановлению, любой метод определения стоимости после выведения промежуточного результата должен дополнительно учесть общую ситуацию на локальном рынке недвижимости и особенности самого объекта оценки (строительные недостатки, отличие от обычного уровня эксплуатации, особенности установления отдельных доходов от объекта и другие условия, влияющие на стоимость). Это должно исключить использование «сырых» исходных данных. В итоге применения каждого из подходов должны быть получены результаты исходя из состояния типового аналогичного объекта недвижимости в обычном деловом обороте, а перед выведением окончательных результатов – сделаны соответствующие корректировки на состояние рынка и особенности самого объекта. Итоговое присваивание весов происходит на основе степени достоверности результата по каждому методу. Таким образом, хотя ImmoWertV не оперирует с понятием «промежуточный результат» по каждому из методов, все их результаты без учета ситуации на рынке носят предварительный характер. Учет специфики самого объекта происходит после, и на основе учета рыночной ситуации. Последнее – очевидная необходимость, так как, например, типичная ставка капитализации в рамках доходного подхода и нормативы затрат в рамках затратного подхода не могут учитывать индивидуальные особенности самого объекта оценки. В качестве основы для рассмотрения обычной рыночной ситуации или типичного объекта в отчете требуется сделать ссылку на соответствующее доказательство [13].

Очень важно отметить, что оговоренная последовательность существенным образом влияет на итоговую стоимость.

Сравнительный подход в новом Постановлении подвергся минимальным корректировкам. Оценка земли должна осуществляться преимущественно по сравнительному подходу. Рыночные цены застроенных земельных участков должны выводиться из цен сделок с незастроенными участками. Но если ранее можно было вместо цен продаж использовать ориентировочные (выровненные) цены земли, которые на начало каждого года в соответствии с §196 Градостроительного кодекса систематизируются муниципальными экспертными комиссиями по ценовым зонам и видам использования, то теперь эти цены, с учетом необходимых корректировок на рыночную ситуацию и особенности объекта оценки, могут только дополнять данные по рыночным сделкам, а не использоваться вместо них. Ранее, например, такие цены часто использовались как основа определения цен реверсии.

Причины такого решения:

1. Необходимость дополнительной проверки обоснованности для конкретного случая определения стоимости этих усредненных показателей.

2. Усреднение цен сделок с земельными участками не основано на единой методике. Но роль усредненных показателей будет усиливаться для определения налогов.

3. Ориентировочные цены земли основаны исключительно на свойствах незастроенных участков, а для определения рыночной стоимости застроенных участков необходимо брать факторы сравнения. Применение ориентировочных цен земли для оценки застроенных участков означало бы упор на эти факторы, а не на собственно цены сделок с самими аналогами.

4. Анализ и использование ориентировочных цен земли вместо цен рыночных сделок имело бы последствием чрезмерную бюрократизацию оценки, что не соответствует интересам ни немецкого государства, ни рынка [13].

Однако такая новелла может привести к снижению интереса к развитию теории и практики определения ориентировочных (выровненных) цен земли, что всегда считалось одним из преимуществ информационного обеспечения рынка недвижимости Германии. При этом требование об определении границ ценовых зон в интервале 20% колебания цен вокруг средней – ориентировочной цены земли – закреплены Конституционным судом Германии (например, в решении от 7 ноября 2006 г.) в рамках дел, связанных с установлением налогов на наследство. Предпринятая в период кризиса попытка верхней палаты Парламента определить 30%-ное отклонение в выровненных ценах земли по ценовым зонам как приемлемое для этих целей в силу необходимости использовать в качестве исходной информации значительное число сделок по каждой ценовой зоне не нашла понимания в Правительстве (из-за необходимости применения этих цен для принятия мотивированных судебных решений).

Кроме того, теперь от оценщика требуется произвести скидку на обесценение земли застроенного земельного участка в размере обычных затрат на освобождение участка от улучшений, если это соответствует обычной практике делового оборота. Это позволяет избежать искусственного вздутия цен. Существенной нормой стал учет отклонения объема фактического использования и застройки или местоположения оцениваемого земельного участка от обычных для делового оборота условий, от разрешенных норм или обычных размеров застройки аналогичных участков в данном месте. Ранее такая норма была ориентирована на оценку в рамках мероприятий по санированию территорий. Это означает существенное сближение рыночной стоимости земли и ее стоимости по фактическому использованию при значительном сроке дальнейшей эксплуатации застройки:

LV = LVфакт + (LVразр./обычн. – LVфакт) × 1 // (1+p)n (1)

где LV – рыночная стоимость всего земельного участка;

LVфакт – стоимость земли на основе фактического использования;

LVразр./обычн. – стоимость земли на основе разрешенного или обычного использования;

p – ставка капитализации;

n – остаточный срок жизни застройки.

Пример:

LVфакт при плотности застройки 800 м2 на стандартном участке 10 соток = 244 €/м2.

LV разр./обычн. при плотности застройки 1200 м2 на стандартном участке 10 сот. = 300 €/м2

p = 5%

n = 20 лет

Итог: LV = 244 €/м2 +56 €/м2 x 1/ 1,05 20.

Учет расходов на подготовку земельного участка под застройку (прежде всего на снос существующей застройки), если по физическим или экономическим причинам такой снос является ожидаемым в обычной практике, становится для оценщиков обязательным.

Сама рыночная стоимость земельного участка, как свободного, должна быть уменьшена на приведенные затраты по освобождению участка от застройки с учетом срока ее дальнейшей эксплуатации (по ставке капитализации для соответствующего вида использования участка в данной местности). Расходы на это освобождение должны соответствовать их рыночному (обычному в деловом обороте) уровню на дату оценки. Рост или скидки на данные мероприятия трудно прогнозировать, т.к. возможно, что к концу срока эксплуатации застройки требования к очистке грунтов могут быть существенно увеличены. Для практики Германии характерно то, что дополнительные риски, связанные с загрязнением почвы, являются существенными. В итоге рыночная стоимость земельного участка при особенно плохом состоянии участка и застройки может составлять нулевую величину. Заставить собственника снести строение закон позволяет только в случае угрозы безопасности и порядку. Но даже в этом случае у собственника есть возможность отсрочить такое решение. В итоге оценщик обязан предусмотреть реальный срок принятия решения о сносе строительных и иных улучшений [13].

Правила применения доходного подхода к оценке единого объекта недвижимости в новом Постановлении получили более серьезные изменения. Принципиально они полностью соответствуют требованиям ранее действовавших редакций 1988 и 1998 гг. Но новое Постановление определяет три метода, которые при правильном применении должны давать совпадающие результаты. Кроме того, при оценке доходным подходом, особенно больших застроенных земельных участков, необходимо условно выделить из общего участка часть, которая не требуется для существующей застройки и может, исходя из местных условий, нормативных требований и своего фактического состояния, использоваться самостоятельно. Данная часть участка должна быть оценена в рамках оценки земельных участков.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7