Дипломная работа: Сущность правового регулирования общественных отношений в области оценочной деятельности

По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения суда или уполномоченного органа.

К договору на проведение оценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на проведение оценки должен содержать:

1) реквизиты заказчика и оценщика:

-  для физического лица — фамилию, имя, отчество (при его наличии), место жительства;

-  для юридического лица — наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;

2) наименование и (или) место нахождения объекта (объектов) оценки, вид определяемой стоимости;

3) вид оценки;

4) вид объекта оценки;

5) сроки проведения оценки;

5-1) указание на стандарты оценки, которые будут применяться при проведении оценки;

6) условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;

7) права, обязанности и ответственность сторон;

8) реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;

9) реквизиты лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества (номер и дату выдачи лицензии с указанием органа, выдавшего ее).

По результатам проведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, второй — у оценщика. Требования к форме и содержанию отчета об оценке устанавливаются в нормативных правовых актах в области оценочной деятельности.

Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью.

Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком — физическим лицом, утверждается руководителем юридического лица либо уполномоченным им лицом и заверяется печатью.

В случае, если оценка проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав оцениваемого объекта оценки, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов оценки, по которым он проводил оценку.

В отчете об оценке должны быть указаны:

1) наименование (фамилия, имя, отчество (при его наличии) оценщика;

2) номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества;

3) вид определяемой стоимости;

4) дата составления отчета и дата оценки;

5) наименование и (или) место нахождения и описание объекта (объектов) оценки;

6) подходы к оценке и методы оценки, используемые при проведении оценки;

7) стандарты оценки, используемые при проведении оценки;

8) фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения;

9) обоснование расчета;

10) результат оценки;

11) иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата проведенной оценки.

Оценка не может проводиться оценщиком, если:

-  в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

-  оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика, либо оценщик - физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом;

-  оценщик - юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит в близких родственных или свойственных связях с заказчиком - физическим лицом и (или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица [1].

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ.

Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика является одним из условий, обеспечивающих защиту интересов потребителей услуг оценщика.

Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика, возникающей вследствие причинения вреда в результате проведения оценки, осуществляется в порядке, определенном законодательными актами Республики Казахстан.

Стандартами оценки в Республике Казахстан признаются стандарты оценки, разработанные в соответствии с законодательством Республики Казахстан и утвержденные уполномоченным органом [15, 16, 17, 18, 18, 19, 20, 21, 22].

Оценщики при осуществлении оценочной деятельности имеют право использовать международные стандарты в области оценочной деятельности, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

Стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о техническом регулировании.

Оценщик имеет право:

1) самостоятельно применять методы оценки и подходы к оценке в соответствии со стандартами оценки и (или) с международными стандартами с указанием источника;

2) требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения доступа к объекту, а также в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки;

3) получать у заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;

4) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

5) отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;

6) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую и иную охраняемую законом тайну.

В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность результатов оценки, оценщик указывает это в отчете.

Оценщик обязан:

1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Закона, стандартов оценки, а также иных нормативных правовых актов Республики Казахстан;

1-1) соблюдать правила деловой и профессиональной этики, утвержденные палатой оценщиков, членом которой он является;

1-2) состоять членом только одной палаты оценщиков;

2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

3) обеспечивать сохранность и конфиденциальность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

4) предоставлять по требованию представителя уполномоченного органа и заказчика лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества;

5) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;

6) осуществлять непосредственное обследование объекта и представлять заказчику отчет об оценке;

7) вести книгу отчетов проведения оценки с указанием нумерации договоров на проведение оценки в хронологическом порядке;

8) хранить составленные отчеты об оценке в течение 5 лет;

9) в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, предоставлять копии хранящихся отчетов об оценке или информацию государственным органам по их законному требованию [1].

Оценщик несет ответственность за:

1) нарушение требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, а также стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики;

2) разглашение сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую тайну;

3) недостоверную оценку;

4) сохранность и целостность документов и другой информации, предоставляемой ему для проведения оценки;

5) не предоставление копий отчетов об оценке или информации государственным органам в случаях, установленных законодательными актами Республики Казахстан [1].

2.2 Основные направления правового регулирования оценочной деятельности в Республике Казахстан

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Целью Концепции развития оценочной деятельности на 2010-2020 годы является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе [23].

Основные задачи Концепции заключаются в следующем:

-  обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;

-  формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;

-  разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;

-  совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

-  формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

-  совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;

-  создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;

-  защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

-  обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности [23].

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

-  разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

-  создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;

-  совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

-  создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;

-  разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;

-  реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;

-  обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности – как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;

-  не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;

-  обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;

-  добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);

-  создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;

-  исключить из законодательства понятие «оценщик - юридическое лицо» и установить, что оценщик – это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;

-  создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;

-  принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики.

-  осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);

-  разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.

-  создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;

-  создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ) [23].

Оценщик в соответствии с терминологией Международных стандартов – это физическое лицо, обладающее необходимой квалификацией и являющееся членом профессиональной организации. Для того, чтобы привести положения закона «Об оценочной деятельности в РК» в соответствие с МСО 2007, необходимо исключить термин: оценщик - юридическое лицо. В настоящее время юридическое лицо имеет право получить лицензию, если в его штате числится и работает не менее 2-х лицензированных оценщиков - физических лиц. Кроме того, в приказ (приложение к лицензии) включаются и другие лица, имеющие право осуществлять оценку. Такая система не позволяет осуществить учет и подсчитать, сколько же физических лиц в Казахстане имеет право заниматься оценочной деятельностью. Кроме того, физические лица часто переходят из одного юридическое лицо в другое, и проконтролировать этот процесс сложно. Есть случаи, когда оценочную фирму организовывает и возглавляет лицо, не имеющее лицензии, но являющееся родственником (свойственником) руководителя банка или другого крупного заказчика. Так как физические лица и юридические лица не обязаны сообщать о перемене своего почтового адреса, в настоящее время связь с ними у уполномоченного органа полностью утрачена. После отмены лицензирования положение еще более усугубится.

Внесенные изменения в Закон «Об оценочной деятельности в РК» требуют, чтобы все профессиональные оценщики, а также юридические лица, в обязательном порядке стали членами одной из Палат оценщиков. То есть тем самым законодательно будет введено обязательное двойное членство оценщиков физических лиц и юридических лиц, которое будет ликвидировано с отменой лицензирования. Обязательное членство всех физических лиц позволит, наконец, наладить их учет, но чтобы принять в члены физическое лицо не имеющих лицензию, а работающих по списку, приложенному к лицензии юридическое лицо, они должны сами иметь лицензию. Необходимо за установленный 9-ти месячный период всех их аттестовать и лицам, подтвердившим свою квалифицикацию выдать лицензии [23].

Каждое лицо имеет право выбора, в какую палату ему вступать. Работники юридического лица могут вступить вместе со своей организацией в одну палату, а могут выбрать разные палаты. Этот конституционный принцип права выбора, создаст конкуренцию между палатами и позволит лучшим из них стать настоящими саморегулируемыми организациями. Оценщики выберут те саморегулируемые организации, которые имеют собственную материальную, методическую и информационную базу, необходимую для повышения квалификации и оценки. За период до отмены лицензирования в Казахстане на базе объединения региональных палат должно образоваться 3-4 саморегулируемые организации с численностью оценщиков физических лиц не менее 300 человек.

В течение 9 месяцев оценщики обязаны вступить в одну из региональных палат. При их приеме Палаты имеют право провести аттестацию своих членов, если включат этот пункт в Правила приема. При этом они имеют право присвоить им категории, как это сделано в странах ближнего и дальнего зарубежья. В квалификационном свидетельстве палаты должны быть указаны виды объектов оценки, которые может профессионально оценивать данное физическое лицо, и категория его квалификации:

-  Оценщик – высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой по профилю оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы. Данный уровень квалификации позволяет оценщику участвовать в осмотре объекта оценки и выполнять простейшие расчеты совместно со специалистами более высокой квалификации.

-  Оценщик II категории – высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 3 лет. Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку отдельных объектов движимого и недвижимого имущества и подписывать отчет в качестве исполнителя.

-  Оценщик I категории – высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 5 лет. Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех активов предприятий, включая объекты интеллектуальной собственности.

-  Главный оценщик – высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности более 5-ти лет. Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех видов имущества и проводить экспертизу отчетов своей организации.

-  Магистр оценки – высшее образование, магистр, магистр делового администрирования, доктор PhD, кандидат или доктор экономических наук и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности более 5-ти лет. Данный высший уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех видов имущества, проводить экспертизу любых отчетов и повышать квалификацию оценщиков в качестве преподавателя на семинарах.

Оценщик – физическое лицо обязан регулярно повышать свою квалификацию. Повышение квалификации производится по инициативе оценщика, либо в обязательном порядке. В обязательном порядке должны повысить свою квалификацию или подтвердит имеющий уровень квалификации:

-  Оценщик – не реже одного раза в два года;

-  Оценщик II категории – не реже одного раза в три года;

-  Оценщик I категории, Главный оценщик - не реже одного раза в 5 лет;

-  Магистр оценки не обязан проходить переподготовку (он сам учит оценщиков) [24].

После аттестации и наличии в палате достаточного количества высококвалифицированных оценщиков, проводится конференция, на которой избираются коллегиальные органы. В период массового приема в члены палат, нет необходимости в создании коллегиального органа, принимающего решение о членстве, т.к. отказать в приеме лицензированному оценщику палата не имеет права.

Палата на своей конференции избирает Президиум, Экспертный и дисциплинарный совет, а также ревизионную комиссию (ревизора).

Палата разрабатывает и доводит до всех своих членов Стандарты организации и Кодекс поведения, которые все члены обязаны выполнять.

Основные принципы перехода на саморегулирование оценочной деятельности:

-  максимальная независимость саморегулируемых организаций от государственных структур;

-  прозрачность процессов саморегулирования;

-  независимая и стабильная финансовая обеспеченность процессов саморегулирования;

-  соблюдение принципа повышения компетентности при аккредитации и сертификации организаций, аттестации и сертификации персонала (специалистов-оценщиков);

-  гармонизация стандартов и правил осуществления оценочной деятельности;

-  объединение в составе палаты не менее 200 оценщиков;

-  наличие опубликованных правил и стандартов оценочной деятельности, обязательных для выполнения всеми участниками (членами) саморегулируемой организации;

-  наличие у саморегулируемой организации оценщиков механизмов обеспечения ответственности ее участников (членов) перед потребителями;

-  наличие функционально специализированных органов, осуществляющих контроль выполнения правил и стандартов оценочной деятельности участниками (членами) саморегулируемой организации и рассмотрение дел о наложении на ее участников (членов) мер ответственности.

Система контроля качества оценки.

В целях совершенствования действующей системы регулирования и организации проведения экспертизы отчетов об оценке предлагается:

-  четко сформулировать перечень единых (обязательных для всех субъектов рынка) требований к оформлению и содержанию отчета об оценке с учетом специфики оцениваемого объекта (при этом, каждый конкретный потребитель оценочных услуг вправе их только расширить).

-  сформировать единый порядок проведения экспертизы, перечень, состав и глубину этапов и элементов проверки, максимально формализовать проверяемые параметры, по которым осуществляется оценка отчета.

-  унифицировать форму экспертного заключения и возможные выводы по результатам экспертизы.

-  сформировать унифицированные квалификационные требования к экспертам.

Все указанные элементы необходимо сформулировать на уровне обязательных нормативных требований.

Важнейшими условиями создания институциональной структуры экспертной деятельности являются:

-  четкое разделение функций заказчика и эксперта (т. е. проверки отчета потребителями услуг, в том числе и госструктурами, на предмет соответствия отчета предъявляемым заказчиком требованиям экспертизой не является).

-  исключение возможности осуществления экспертизы отчетов об оценке субъектами предпринимательской деятельности на рынке оценки.

-  исключение возможности монополизации рынка экспертизы.

-  формирование ответственных экспертных органов исключительно на базе саморегулируемых организаций или уполномоченного органа (т. е. экспертное заключение должно носить характер официального документа, заверенного подписью уполномоченного лица, и отражать официальное мнение организации, а не специалиста-эксперта).

-  обеспечение коллегиальности и объективности экспертного заключения (т. е. наличие формализованной и документальной процедуры оценки отдельных элементов отчета об оценке, формирования, оформления и утверждения итогового экспертного заключения для каждого экспертного органа).

-  обеспечение ответственности экспертного органа за сформированное заключение, создание механизма и процедуры апелляции.

-  формирование механизма подготовки и аттестации экспертов.

-  формирование в рамках саморегулируемых организаций третейских судов, в том числе рассматривающих претензии по экспертным заключениям.

-  формирование третейского суда в региональных палатах, а при несогласии с ним в Республиканской палате, решения которой носят характер последней инстанции и обязательны для всех субъектов рынка.

2.3 Анализ нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность

Оценочная деятельность в Казахстане сформировалась в начале 90-х годов, хотя в большинстве развитых стран такая специальность существует более полувека. Официальное признание специальность получила с принятием в 2000 году Закона «Об оценочной деятельности в РК», который регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности, где основными принципами являются объективность и достоверность [1].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7