Реферат: Договор найма жилого помещения

         В ЖК РСФСР не содержится определение понятий «семья» или «член семьи» собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются «члены семьи собственника», содержится прямая отсылка к ст. 53 Жилищного кодекса: называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.

         В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры[8].

         В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи[9].

         В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или

свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

         Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.

         В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права  обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.

         В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется Жилищным кодексом.      

         К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР).

         В судебной практике очень часто встречаются дела, в которых в первую очередь необходимо установить, является ли истец или ответчик «членом семьи нанимателя» и, следовательно, установить их права на пользование спорным жилым помещением [25, c. 121  -123].

         Гражданское законодательство в отличии от жилищного по-другому регулирует данные отношения. Ст. 677 ГК называется «Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Только в п. 1 ст. 677 ГК РФ выражена общая особенность любой разновидности договора найма жилого помещения: нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты относятся к договору коммерческого найма. Замена «членов семьи нанимателя» на «постоянно проживающих с нанимателем граждан» - это «отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего хозяйства, но наделенных все полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества [4, c. 250].

         Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

         Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст.53 ЖК),  если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

         Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке [1, c. 29].

         Тут надо отметить, что опять же жилищное законодательство отличается от гражданского в вопросе вселения в жилое помещение других граждан. В соответствии со ст. 679 ГК РФ только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как в прежнем регулировании) не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

В отличие от прежнего жилищного законодательства в ст. 677 ГК РФ провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК РФ). Это также является отличием договора коммерческого найма от социального.

Также граждане, в соответствии со ст. 54-1, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  на условиях договора найма или аренды. Вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР. Эта норма введена в жилищный кодекс Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.

Таким образом, в отношении прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма жилищное законодательство предъявляет более жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.

У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных жильцов.

2.2.   Временные жильцы

Статья 680 ГК РФ, как было сказано выше, носит общий характер для любой разновидности договора найма. Называется эта статья «Временные жильцы».

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства (ст. 81 ЖК РСФСР) эта статья требует предварительного уведомления постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими (членами семьи). Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением.

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, но он также наделен и правом активного запрета на их проживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. м. Получив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию вправе не допустить въезд временных жильцов.

Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Ст. 680 ГК РФ не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев     [4, c. 253].

2.3.   Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения

На основании ст. 67 ЖК РСФСР и ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК РСФСР).  Также в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 15 содержится весьма важная норма, обязывающая местную администрацию, а также предприятия, учреждения, организации по обращению граждан производить замену жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, указанных в ст. 15 Закона. Но еще раз необходимо отметить добровольное решение нанимателя и членов его семьи о замене жилого помещения на меньшее по площади.

Договор найма жилого помещения может быть изменен, но ст. 85 ЖК РСФСР устанавливает, что эти изменения могут произойти лишь только с согласия нанимателя и членов его семьи (применительно к социальному найму). Изменение в договоре коммерческого найма регламентируются ст. 686 ГК РФ.

Изменения договора социального найма могут произойти по нескольким основаниям, указанным в ст. 86,87, 88 Жилищного кодекса, а именно:

по требованию члена семьи нанимателя;

по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором социального найма, резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1. ст. 686) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения.

Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя, по ГК не допускается. Хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой.

В случаях смерти нанимателя или его выбытия изменение договора найма происходит вне зависимости согласия наймодателя, причем при единодушном решении пользователей нанимателем становится один из них и договор продолжает действовать на тех же условиях, либо, при отсутствии согласия между всеми пользователями по кандидатуре нанимателя, они все становятся сонанимателями.

Наниматель, а также члены его семьи имеют право на сохранение за собой жилого помещения на период его (их) временного отсутствия. Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 60 - 66 ЖК РСФСР. Нормы этих статей применяются с учетом положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г.

Ст. 60 ЖК РСФСР (п.1) предусматривалось, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. По истечении этого срока они могут быть признаны в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст.61).

Однако Конституционный Суд РФ признал норму ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР не соответствующей Конституции РФ и противоречащей провозглашенному ст. 27 Конституции праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограничивается какими-либо сроками.

Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение.

Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами в восьми случаях (п.п. 1 - 8 ч.2 ст. 60 ЖК РСФСР), причем п. 8 ч. 2 ст. 60 признан неконституционным вышеуказанным решением Конституционного Суда.

Для обеспечения сохранения за гражданами права на жилое помещение при временном их выезде при направлении на работу за границу, или в районы Крайнего Севера и приравненные к ним районы, ст. 62 ЖК РСФСР предусматривается бронирование жилого помещения. Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования  жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.

И, наконец, наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения.

Из приведенных в этом параграфе данных можно сделать вывод, что по договору социального найма граждане имеют значительно больше прав на изменение договора найма, на сохранение за собой права пользования жилым помещением при временном их отсутствии,  а также имеют право на обмен жилого помещения или на его бронирование. При заключении договора коммерческого найма многие из этих прав законом не предусматриваются.

2.4.   Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).

Положение данной статьи применяется не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства (см. Приложение 1,2).

Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику [4, c. 248].

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив  подрядный договор со специализированными организациями.

В соответствие с п.2 ст.681 ГК РФ капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Эта норма вызывает очень много споров.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг  и мерах по социальной защите населения» (это же положение было закреплено и постановлением Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года  № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг») структура платежей граждан кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, кроме оплаты за содержание и текущий ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг включает и плату за капитальный ремонт. Большинство юристов считают, что данное постановление Правительства РФ противоречит нормам ГК по отношению к нанимателям жилья (капитальный ремонт – обязанность наймодателя). Тем не менее, постановление активно реализуется, никто его не опротестовывает.

Рассмотрим более подробно обязанности наймодателя в разрезе предоставления жилищных и коммунальных услуг.

2.5.   Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения.

Как было указано выше, наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РФ «О защите прав потребителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, регулируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).

Правительством Российской Федерации было принято постановление от 26 сентября 1994 года № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых отходов», на основании которого практически во всех регионах и муниципальных образованиях были приняты соответствующие постановления, регламентирующие нормативы предоставление коммунальных услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия коммунальных услуг. В г. Владивостоке такое постановление было принято главой администрации 20 июня 1995 г. за № 670 (в течение пяти лет в него вносятся изменения и дополнения). Перерасчеты за неполный объем услуг или их низкое качество проводятся повсеместно, хотя еще 3-4 года назад это требование вызывало отрицательную реакцию у жилищных либо коммунальных предприятий.

На основании Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовестного выполнения наймодаталем своих обязательств.

Как правило, основная трудность при рассмотрении таких дел заключается в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РСФСР понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда является синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее в ст. 51  ЖК под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, которая в современных условиях выполняет в большинстве своем функции по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком. При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жилищные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ,  газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).

Поэтому, проводимая в настоящее время  реформа системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между собственником жилищного фонда, управляющими организациями и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги,  актуальна в первую очередь потому, что прежняя система управления не соответствует современному положению вещей, а также действующему гражданскому законодательству.

Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением – очень болезненная тема для органов местного самоуправления. Администрация г. Владивостока, например, еже в течение  полутора лет (с 21 августа 1999 г.)  не выполняет решение Ленинского районного суда, который по иску комитета по защите прав потребителей администрации Приморского края в интересах неопределенного круга потребителей вынес следующее решение: «…Признать бездействие администрации г. Владивостока по заключению договоров найма жилого помещения с гражданами противоправными. Обязать администрацию г. Владивостока заключить с гражданами – нанимателями жилых помещений договор найма жилого помещения…». Администрация города уклоняется от этой работы, поскольку, во-первых, не определено «управомоченное собственником лицо», во-вторых, опасаясь массовых обращений граждан в суд по поводу некачественного предоставления жилищных и коммунальных услуг.

В то же время, в сельских муниципальных образованиях края идет активная работа по заключению договоров социального найма (г. Уссурийск и Уссурийский район, Кировский, Октябрьский, Спасский, Хасанский и др. районы). На конец 2000 г. в крае заключено 22,6 процента договоров найма от общего числа нанимателей. Это неплохой показатель, произошел рост по сравнению с 1999 г (14%), но  без г. Владивостока, где сосредоточено 30 % жилищного фонда края, значительного роста не будет.

Новая редакция Типового договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда направлена в первую очередь на защиту прав потребителей жилищных и коммунальных услуг - граждан.

Рассмотрим теперь обязанности нанимателя.

2.6.   Обязанности нанимателя жилого помещения

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст. 678 ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать  в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5