Реферат: Договор найма жилого помещения

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре [4, c. 251].

По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР (см. Приложение 2).

Рассмотрим теперь более подробно обязанность нанимателя по своевременной оплате жилого помещения и коммунальных услуг/

2.7.   Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма

         В соответствии со ст. 55,57 Жилищного кодекса РСФСР граждане обязаны вносить плату за пользование жилыми помещениями и плату за коммунальные услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные услуги разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемые помимо квартирной платы (ст. 57 Кодекса), и собственно квартирная плата, т.е. плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит иному собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи за коммунальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке территорий и другие.

         Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. В соответствии со статьями 56 и 57 Жилищного кодекса РСФСР плата за пользование жилым помещением (квартирная плата) вносится ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взимается плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам.

         Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, и плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если эти сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. Как правило, в договоре коммерческого найма плата за занятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, в котором население проживает по договору социального найма жилого помещения, то в данном случае ставки оплаты жилья и коммунальных услуг утверждаются исполнительным (администрация) или представительным (дума) органом государственной власти или местного самоуправления и действуют на всей территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Этот порядок был принят после принятия 24 декабря 1992 года Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Реально переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг начался после принятия Советом Министров - Правительством Российской Федерации  22 сентября 1993 года постановления за № 235 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". Этим постановлением были:

         утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг;

         сохранен на переходный период прежний порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда (отменено в связи с принятием постановления Правительства от 18.06.96. № 707, а затем и отменившим постановление     № 707 постановлением Правительства РФ от 02.08.99. № 887);

         установлено, что "повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот" (пункт 2 постановления);

         утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

В этом Положении определено, что компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного (отменено постановлением Правительства РФ № 707, а затем новая редакция Положения дана в постановлении Правительства РФ № 887) жилищного фонда. Гражданам, проживающим в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также имеющим жилые помещения в собственности такие компенсации могут предоставляться. То есть, только договор найма (в данном случае - социального) обеспечивает получение адресной помощи - субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

         В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ч.5 ст. 15 содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

         В Приморском крае жилищные субсидии предоставляются гражданам, начиная с 1994 года после принятия администрацией края постановления от 11 марта 1994 г. № 93 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". В настоящее время службы жилищных субсидий существуют во всех муниципальных образованиях. По состоянию на 01.01.2000 г. субсидии получали 25099 семьи, или 4,2% от общего числа семей в крае, проживающих в муниципальном, государственном жилищном фонде, домах ЖК, ЖСК, кондоминиумах. По сравнению с 1999 г. произошло снижение получателей субсидий почти на 30%, т.к. была увеличена до 19% предельно допустимая доля на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи, в полной мере стали исполняться федеральные законы «О ветеранах» и «О социальной зхащите инвалидов в Российской Федерации» в части льготной оплаты за жилье и коммунальные услуги и ряд других, менее значимых причин.

Далее реализуя положения Закона "Об основах федеральной жилищной политики", Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года приняло Постановление № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», в котором установило структуру платежей за жилищно-коммунальные услуги и определило органы, устанавливающие их уровень. Данным постановлением определено, что «структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц. В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию)» - как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих положений, закрепленная постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не конкретизировали, какие платежи и за что должны взиматься по договору найма в виде платы за жилое помещение. Что же касается установления размера платы по соглашению сторон, то данное положение относится к договорам коммерческого найма, который, хоть и не прописан детально ни в одном из существующих федеральных нормативных актов (за исключением, наверное, Приказа Минстроя РФ от 20.08.96. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»), но может применяться в том жилищном фонде, который в соответствии со ст. 1, 12-15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 40 Конституции РФ не отнесен к жилищному фонду социального использования.

Что касается государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, то наниматели проживают в нем по договору социального найма, плата за который устанавливается в соответствии со ст. 13,15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 56,57 Жилищного кодекса РСФСР и не может определяться сторонами самостоятельно на договорной основе, как это и определено в ст. 682 ГК РФ. Надо отметить, что и в данных статьях Гражданского Кодекса не идет речь об источниках финансирования этих видов услуг. В то же время ст. 149 ЖК определяет, что «финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов  осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет средств государственного бюджета» [1, c. 63].  Данное положение принималось еще в то время, когда квартирная плата составляла ничтожную долю средств, расходуемых на содержание и ремонт жилищного фонда, и не могла являться источником финансирования затрат по его ремонту.

Статья 1 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики" в свою очередь определяет, что "договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги" [28, c. 4]. В соответствии со ст. 15 этого же Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. ...  Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья" [28, c. 12,13]. То есть, в соответствии с данными статьями по договору найма наниматель оплачивает коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением, которая, в терминологии законодателя, определяется как оплата жилья, взимаемая за его содержание и все виды ремонта. Причем, установление дифференцированной оплаты в зависимости от качества и, особенно, местоположения жилья невозможно без введения платы за наем, которая и должна учитывать потребительские свойства жилья. К сожалению, в России на сегодняшний день складывается такая ситуация, что граждане, проживающие в худших жилищных условиях, зачастую платят больше, чем проживающие в лучших условиях и в лучшем фонде. Введение платы за наем позволяет устранить данную диспропорцию и учитывать качество жилья при установлении размера его оплаты, как это и предусматривается "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений", утвержденными Приказом Минстроя России от 12.12.96  № 17-152.

В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж -  за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях - должен при расчете и в соответствующих формулировках постановления местной администрации применяться для компенсации затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест общего пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может расходоваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели проживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.

Введение платы за наем на уровне отдельного муниципалитета правомерно только в том случае, если в нормативных актах субъекта Федерации предусмотрено взимание этого вида платежей с граждан на данной территории, так как, повторюсь еще раз, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что "порядок перехода на новую систему оплаты жилья... определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации" [28, c. 12]. Следовательно, муниципальные образования не вправе изменять структуру платежей граждан без наличия соответствующего решения на уровне субъекта Федерации.

В Приморском крае структура платежей была изменена постановлением Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 "О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг", где предусматривается и плата за наем, и плата за капитальный ремонт. Плата за наем введена в крае постановлением Губернатора от 25.02.97. № 73 "Об утверждении Временного порядка расчета ставок за наем жилья муниципального и государственного (ведомственного) жилищного фонда". В 1998 году было принято постановление Губернатора края от 17.06.98. № 290 "О мерах по исполнению постановления Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 " О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в крае", в котором главам муниципальных образований рекомендуется повсеместно ввести плату за наем жилья, а также ввести в платежи за содержание и ремонт жилья плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Этим же постановлением отменено вышеназванное постановление № 73. В настоящее время плата за наем жилья введена в 31 муниципальном образованиии, плата за капитальный ремонт - в 18 .

После издания Президентом Российской Федерации Указа от 28 апреля 1997 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", которым одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, Правительство России для определения финансовой помощи субъектам Федерации из средств федерального бюджета  в 1997 г. своим постановлением от 26 мая 1997 г. № 621 устанавливает федеральные стандарты:

1. федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;

2. федеральный стандарт уровня платежей граждан;

3. федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе;

4. федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (дифференцированный по экономическим районам Российской Федерации).

Стандарты 2,3,4 меняются по годам переходного периода. В 1997 году они были установлены соответственно в размере 35%, 16%, 13100 руб. (16900 руб. - для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностям) - для Дальневосточного района; в 1998 году, соответственно, - 50%,18%, 18,7 (23) рубля (постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 1998г. № 536). Для Приморского края на 1998 год постановлением Губернатора края от 12.08.98. № 402 были установлены следующие стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг:

1. на семью из трех и более человек - в размере 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи,

на семью из двух человек - в размере 42 кв. м общей площади,

для одиноких граждан - в размере 33 кв. м. общей площади;

2. 50 %

3. 18 %

4. 18,7 (23) руб.

Почти три года эти стандарты не менялись, за исключением четвертого.

В настоящее время, после принятия Правительством РФ постановления от 15 декабря 2000 г. № 965 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2000-2001 годы», было принято постановление Губернатора Приморского края от 14 февраля 2001 г.  №75 «О стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2001 год, которым уровень платежей граждан установлен в размере 80 процентов (стандарт 2), предельно допустимая доля … - в размере 22 процентов (стандарт 3), стоимость предоставления ЖКУ на 1 кв. м. – 34,2 рубля. Уже несколько муниципальных образований ввели эти стандарты (г.г. Владивосток, Дальнегорск, Уссурийск), что вызвало резкое возмущение жителей края.

Таким образом, граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда по договору социального найма оплачивают жилищно-коммунальные услуги в пределах установленного стандарта 2, а те из них, кто имеет право на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, получают их, исходя из стандартов 1,3.

Как говорилось выше, граждане обязаны производить оплату жилья и коммунальных услуг. Это требование закреплено и ст. 678 ГК. За невыполнение данного требования ст. 15. Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает наказание: "если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития" [21, c. 13]. Субъектам Российской Федерации дано право изменить срок  выселения за неуплату с учетом особых обстоятельств.

В Приморском крае есть уже судебная практика применения данной статьи. Так, в Михайловском районе в пос. Новошахтинском было рассмотрено три дела по выселению нанимателей за неуплату за жилищно-коммунальные услуги свыше шести месяцев, в пос. Реттиховка Черниговского района одна семья переселена в квартиру меньшей площади. Выселение граждан - мера крайняя. Действующим законодательством предусмотрены и другие способы взыскания собственником или уполномоченными им организациями задолженности нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг.

"Основами законодательства Российской Федерации о нотариате", утвержденными Верховным Советом РФ 11.02.93. № 4462-1, предусмотрено совершение исполнительных надписей нотариусами на документах, устанавливающих задолженность (ст. 89 Основ). Взыскание задолженности по договорам найма жилых и нежилых помещений, а также за коммунальные услуги, на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия, проводится еще с 1976 г. на основании постановления Совета Министров РСФСР от 11 марта 1976 г. № 171 "Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия". Далее, после совершения нотариусом исполнительной надписи, документы передаются судебному приставу, который совершает свои действия на основании Федерального закона "Об исполнительном производстве". Задолженность может быть взыскана мерами принудительного исполнения путем: обращения взыскания на имущество должника (арест имущества и его реализация); обращения взыскания на заработную плату, пенсию, стипендию и иные виды доходов должника и других мер, предусмотренных законодательством.

Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками  данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами, регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.

Необходимо отметить, что в соответствие со ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что права граждан, проживающих по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в части оплаты за жилье и коммунальные услуги, защищаются как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Российской Федерации. Плата за жилое помещение по договору социального найма строго лимитирована. В переходный период на полную оплату жилья и коммунальных услуг малоимущие граждане защищены действующим законодательством, которым предусмотрены компенсации (субсидии) на оплату ЖКУ такой категории граждан. Но поскольку оплата жилого помещения является обязанностью нанимателя, то за нарушение им своих обязательств законом предусмотрено наказание.

 Таким образом, из приведенных в главе 2 данных, мы видим, что действующим законодательством права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения достаточно защищены, и что противоречия между сторонами, если они не устранены путем переговоров, должны быть разрешены только в судебном порядке. Однако, в реальной жизни наниматели жилых помещений, как правило, ущемлены в своих правах, поскольку жилищный фонд содержится собственником в большинстве своем крайне неудовлетворительно, услуги – низкого качества.

Глава III.   РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор  по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма ( за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.

В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение:

1. если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;

Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым их этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления (ст. 92 ЖК РСФСР).

2. если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым  из этого дома (жилого помещения) другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации (ст. 93 ЖК РСФСР).

Кроме того, согласно ст. 94 ЖК РСФСР, офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, и  проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно,  должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат;  если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении  суда о выселении нанимателя (ст. 96 ЖК РСФСР).

Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого жилого помещения. На  сегодняшний день Жилищный кодекс РСФСР содержит норму, в соответствии с которой в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95), возможно выселение их в другие жилые помещения, причем никаких требований к этим помещениям законодатель не предусмотрел.

В соответствии с ч.16 ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может служить основанием для расторжения с ним договора найма жилого помещения и последующего выселения без предоставления жилья.

Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц, если они систематически разрушают или портят жилое помещение; используют его не по назначению, систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание  с ними в одной квартире, или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия не оказывают результата; лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Разрушение или порча жилого помещения, тем более носящее систематический характер, в судебной практике встречается довольно редко. Противоправность поведения лица в данном случае может выражаться не только в активных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению течи водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения. В этом случае возможно лишь привлечение гражданина к административной или иной ответственности в соответствие со ст. 154 ЖК РСФСР. Возмещение причиненного вреда должно производиться в полном объеме.

В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения виновные в этом наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ним лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Использование жилого помещения не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного                (например, мастерской) или разводят в нем животных и др.

Как  и в рассмотренных выше ситуациях, для выселения нанимателя необходимо предварительное применение к нему мер предупреждения и общественного воздействия.

Систематическое нарушение правил общежития - это наиболее распространенное основание для выселения. Следует иметь в виду, что столь серьезное последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разрешиться другим путем.

В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей коммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям в зависимости от ситуации может быть предоставлено другое помещение.

Выселение без предоставления другой жилой площади в связи с лишением родительских прав производителя при наличии двух обязательных условий:

1. должно иметься  вступившее в законную силу решение суда о лишении родительских прав конкретных лиц;

2. поведение таких лиц должно создавать невозможность их дальнейшего проживания вместе с несовершеннолетними детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Если виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.

Обратиться с иском в суд о выселении может прокурор, опекун, районный отдел народного образования и др.

Альтернативой выселению без предоставления другой жилой площади за невозможностью совместного проживания может служить принудительный обмен в форме переселения. Суд может обязать виновное лицо произвести такой обмен, если заинтересованная в обмене сторона подберет подходящий вариант обмена (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР). При этом следует учитывать, что переселяемому взамен предоставляется «другое  жилое помещение», специальных требований к которым законодатель также не установил, главное, чтобы оно было жилое.

Еще один случай выселения граждан без предоставления им другого жилого помещения предусмотрен ст. 99 ЖК РСФСР. В таком порядке могут быть выселены лица, самоуправно занявшие жилое помещение. Для указанной категории дел установлен административный порядок выселения с санкции прокурора.

Это объясняется тем, что, несмотря на вселение, граждане не приобретают законного права пользования жилым помещением, с ними не заключается договор, который может быть расторгнуть в судебном порядке.

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положения о расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому найму, и применяемые к социальному найму, если для его расторжения не установлены иные правила.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя об этом за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа:

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.

Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе  в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Таким образом, кроме добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.

         По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

         Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

         Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной практики позволяет сделать следующие выводы:

         с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;

         договор социального найма по-прежнему опирается на Жилищный кодекс 1983 года, что делает его менее защищенным, так как в ЖК РСФСР не учтены многие факторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.

Тем не менее, в вопросах сохранения права пользования жилым помещением при временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.

         К договору найма жилого помещения предъявляются следующие требования:

         договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;

         во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;

         поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре  плата - по соглашению сторон;

         договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный;

         кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.

         Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма, не подлежат государственной регистрации.

         Мои предложения:

         в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РФ совместно с депутатами Государственной Думы, предусмотреть конкретные мероприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларированного Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению населения Российской Федерации комфортными жилыми помещениями с полным набором всех необходимых услуг.

         необходимо ускорить принятие Государственной Думой нового Жилищного кодекса Российской Федерации, а также устранить разногласия между нормами Гражданского кодекса, Закона «Об основах федеральной жилищной политики» с одной стороны и указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ с другой стороны по структуре платежей граждан по договору найма и по срокам переходного периода;

         в Приморском крае, как субъекте Федерации, необходимо разработать и принять Закон Приморского края о жилищной политике (примерное название);

         в соответствии с нормами ГК, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями.

Источники:

1.  Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова. -М.: Издательская группа ИНФРА - М - НОРМА, 1997. - 106 с.

2.  Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В. - М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998, -с. 161-166.

3.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части   второй (постатейный). Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - 800 с.

4.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. третье, исп. и доп./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков - М.: Юридическая фирма Контракт; ИНФРА-М, 1998. - 799 с.

5.  Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ. - М.: Юрайт,  1998. - 144 с.

6.  Новый Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая. Краткий научно-практический комментарий. Ответственные редакторы Гапеев В.Н, Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. - Ростов-на-Дону, Феникс, 1995. - 448 с.

7.  Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. - М.: Юридическая литература, 1986. - 86 с.

8.  Постановление Правительства Российской Федерации от 28.02.96.     № 214 "Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты». Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В.- М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998. - с.366-367.

9.  Постановление Правительства Российской Федерации от 18.07.96. № 707 «О дальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». - Там же, с.399 - 403.

10.Постановление Правительства Российской Федерации от 25.05.97 № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». Там же, с. 433-434. 

11. Указ Президента Российской Федерации от 28.04.97  № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Там же, с. 415-433.       

Литература:

12. Вавуло Н.М. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиал Воениздата, 1998. - 288 с.

13. Ганчало Г.М., Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.:  Издательство БЕК, 1995.- 256 с.

14. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ». - 1996. - 736 с.

15. Жилищно - бытовые вопросы ВЦСПС.- М.: Профиздат, 1964. - 292 с.

16. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Составители Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. - М.: Издательство «СПАРК», 1996.- 536 с.

17. Комментарий судебной практики. Вып. 1. Под ред. К.Б. Ярошенко. - М.: "Юридическая литература", 1994, - 96 с.

18. Комментарий судебной практики. Выпуск 4. Под ред. проф. К.Б. Ярошенко. - М.: Юридический Дом «Юстицинформ».- 1998. - 224 с.

19.Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литература», 1990. - 320 с.

20. Ноздрин Н.С., Фурман Л.А. Основы жилищного и трудового права. Учебник для техникумов.- М., «Высшая школа», 1985. - 168 с.

 21. О жилье. Сборник нормативных документов - М.: ЮРАЙТ, 1998. - 148 с.

 22. Погодина Т.И. Программа курса «Жилищное право». - Владивосток: издательство ДВГУ, 1998. - 163 с.

 23. Румянцев О.Г. Юридический энциклопедический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997.- 384 с.

 24. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Издательство ЗАО  "Славянский дом книги", 1998. - 592 с.

25. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.- 320 с.

 26. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум", 1996. - 128 с.

 27. Толстой Ю.К. Гражданское право. - С - Пб., Издательство «ТЕНС», 1996. - 227 с.

 28. Черненко Г.И. Настольная книга юриста. - М.: ИНФРА-М, 1995. - 352 с.

 29. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997.- 272 с.

[1] 1 Чернышев Л.Н. «Жилищно-коммунальная реформа в России». Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М., Международный центр финансово-экономического развития, 1997 г. с. 10

[2] «Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ». - М., «Юрайт», 1998. - с. 26

[3] Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова.- М.,  Издательская группа ИНФРА · М · НОРМА,  1997. с.17

[4]  «О жилье». Сборник нормативных документов. – М.: Юрайт, с. 10

[5] О жилье. Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, 1998, - с.11.

[6] Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л. 1967. С.22,27; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С.61. Петрищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда. Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С.89.

[7] Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Гражданское право. Т.2. С. 163.

[8] Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М.,1979. С. 172.

[9] Свердлов Г.М. Советское семейное право. М., 1958. С.17.