Практика применения законодательства при удостоверении нотариусами сделок

обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Исключение из данного правила составляют подарки, стоимость которых не

превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Юридические лица, которым вещь принадлежит на правах хозяйственного

ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия

собственника, если законом не предусмотрено иное. Дарение имущества,

находящегося в общей совместной собственности, возможно по согласию всех

участников совместной собственности.

2.8 Удостоверение договора займа[4]

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой

стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми

признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег

(сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода

и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денег

или других вещей (ст. 807 ГК РФ). Действующее законодательство не требует

нотариального удостоверения этого вида договора. Однако по желанию сторон

договор займа может быть оформлен нотариально. Практика свидетельствует,

что договоры займа довольно часто удостоверяются в нотариальных конторах.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме,

если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом

минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является

юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть предъявлена

расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему

займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Договор займа относится к числу так называемых реальных сделок, т.е. для

возникновения прав и обязанностей необходима передача денег или вещей.

Поэтому, если к моменту удостоверения договора передача не состоялась,

нотариус не вправе удостоверять данный договор, поскольку займа фактически

не.

В договоре займа: заемщик расписывается, указывая в договоре полученную

денежную сумму или иной объект договора (например: « Восемьсот тысяч рублей

получил. Сергеев Виктор Петрович – подпись»). Займодавец после фамилии,

имени, отчества, ставит только свою подпись. Сложившийся в нотариальной

практике порядок подписания договора займа делает его бесспорным долговым

документом.

2.9 Договор об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона говорится, что

договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского

кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений

Федерального закона «Об ипотеке».

Столь краткая информация о заключении договора означает следующее. Во-

первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем

договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних

сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК). В-третьих. К

ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об

обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено

правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров,

содержащимися в первой и второй части ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ). В-

четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему

применяются нормы Закона «об ипотеке».

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его

оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства,

обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре

указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание

имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого

имущества.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого

имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и

наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое

имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом

ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное

имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы

оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок

аренды.[5]

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством

Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и

указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки

выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать

требования ст. 67 Закона «Об ипотеке».

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка

осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом, или в

определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить

оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации[6]

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре

об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока

исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо

договоре, должны быть указаны стороны этого договора , дата и место его

заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит

определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и

другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой

обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны

быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры

либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст. 9

Закона).

В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то

данное обстоятельство следует оговорить в тексте договора ипотеки в

обязательном порядке что вытекает из п. 6 ст. 9 Закона.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона договор об ипотеке подлежит

нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации.

Причем нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве договора об

ипотеке может быть только договор, содержащий все обязательные для договора

об ипотеке данные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и

государственной регистрации договора об потеке влечет его

недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его

государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона).

В п. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке

в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой

обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого

договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об

ипотеке. Что подразумевается под словосочетанием «включение соглашения об

ипотеке в кредитный или иной договор»? Постараюсь пояснить на примере.

Допустим, стороны составили основной договор займа денежных средств. Затем

займодавец и заемщик решили, что заем следует «подкрепить» ипотекой, т.е.

залогом определенной недвижимости. В подтверждение безусловного факта

возврата займа заемщик намеревается заложить свою недвижимость, например

двухэтажное помещение (офис). В этом случае стороны, как правило,

составляют так называемое дополнительное соглашение о залоге недвижимости

либо приложение к уже действующему договору займа. Вот это приложение,

именуемое на практике чаще всего как дополнительное соглашение, также

подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В

противном случае оно ничтожно.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в

соответствии со ст. 13 Закона удостоверяются закладной, то вместе с

договором нотариусу представляется закладная. Нотариус согласно части

второй п. 3 ст. 14 Закона делает на закладной отметку о времени и месте

нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет

печатью листы закладной (п. 4 ст. 10 Закона).

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на

заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а

если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента

возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным

ипотекой с момента возникновения права залога (ст. 11 Закона).

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной

форме предупредит залогодержателя обо всех известных ему к моменту

государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки

(правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других).

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения

условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).

2.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением[7]

Рента – одно из существенных новшеств современного российского

законодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой

вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой,

предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на

передаваемом в собственность плательщика имущества.

Институт ренты мало изучен. В ГК 1964 г. только две статьи – 253 и 254,

были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с

условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше

ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение

по предмету заключалось в том, что рентные (квази-рентные) отношения могли

устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный

состав возможных получателей содержания ограничивался только лицами

нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья. А по существу

правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на

отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание

(обеспечение) в натуре – жилище, питание, уход и т.п., но не деньги. В

настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные

запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1

ст. 589, ст. 596).

В соответствии со ст. 583 ГК РФ сторонами договора ренты являются

получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и

плательщик ренты, который со своей стороны обязуется периодически

выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления

средств на содержание получателя. При этом в законе различаются два

основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты, которой

заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах

срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является

пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество,

передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика

ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после

получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре

случаев. Получатель же ренты взамен передаваемых под выплату ренты, в

настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть

практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим

организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости.

Исключение составляют лишь вещи, изъятые из свободного имущественного

оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и

т.п.).

Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими

могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей

ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при

определенных условиях – некоммерческие организации.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах,

отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163), то во всех

случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников

и т. п., должен заключаться сторонами в письменной форме. Требование об

обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому

что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной

защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить

сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить

последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить

судебные разбирательства.

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не

имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты,

используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи – для

ренты, при которой имущество передается бесплатно (п. 2 ст. 585).

Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на

практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов,

должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью.

Рентные отношения как при платной, так и при бесплатной передаче

имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки

институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определенную,

заведомо ограниченную в размере денежную плату – гл. 30 ГК РФ) или

дарения(при котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной

форме – гл. 32). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не

всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества.

В зависимости от того, передается ли под выплату ренты имущество за

плату или бесплатно, могут изменяться не только правила о передаче и (или)

оплате этого имущества, но также в некоторых случаях и правовые последствия

передачи рентного имущества. Так, вопрос о платной либо бесплатной передаче

рентного имущества имеет существенное значение для определения размера

выкупной цены постоянной ренты, если в договоре она не установлена (п. 2 и

3 ст. 594).

Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении

необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут

применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по

передаче и (или) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при

передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила

о купле-продаже не распространяются). И, во-вторых, далеко не все правила о

купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.

Договор ренты не связанный с передачей недвижимости, считается

заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1

ст. 434, ст. 584), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости,

- с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584).

Пожизненное содержание с иждивением. Советское гражданское

законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного

содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964 г. В Гражданском

кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 253 и 254) названный договор получил

квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания,

хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти

договорные отношения существенным образом отличались от обычной купли-

продажи. Отчуждение касалось только одного объекта личной собственности –

жилого дома. Условие о цене в общепринятом смысле здесь вообще не

фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального

обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о

сроке договора также носило своеобразный характер, связанный с условием

пожизненного содержания. К тому же названный договор выполнял функции

материальной и социальной помощи дееспособным гражданам – престарелым и

инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло

быть только лицо, нетрудоспособное либо по возрасту (мужчина – 60 лет,

женщина –55 лет), либо по состоянию здоровья (инвалид первой, второй или

третьей групп). Считалось, что трудоспособный гражданин – собственник

жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор

купли-продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического

существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал

полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от

требования покупателя.

Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к

новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получил

дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику.

Определено правильное место данному договору в системе обязательственных

правоотношений гражданского законодательства – он рассматривается как

особая разновидность нового гражданско-правового института –ренты.

Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая

недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая

собственнику – получателю ренты и передаваемая им в собственность

плательщику ренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое

имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по

правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный

гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто

согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или

указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность

материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и

тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально

поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто

близкие ему люди.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может

быть только гражданин. Юридическое лицо не может быть субъектом

пожизненного содержания, в отличие, например, от правила ст. 589, где

получателями постоянной ренты значатся и некоммерческие организации. Состав

плательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так

и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие

организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в

сфере социального обслуживания населения.

Договор пожизненного содержания с иждивением является договором

консенсуальным. Подлежит нотариальному удостоверению и считается

заключенным с момента его государственной регистрации.

При удостоверении договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

нотариусу гражданами предоставляются следующие документы:

Паспорта или другие документы их заменяющие; справка бюро технической

инвентаризации на сделку; правоустанавливающий документ на недвижимость,

т.е. документ, подтверждающий право собственности получателя ренты на

конкретное имущество; выписка из Поземельной книги, выданная Комитетом по

земельным ресурсам и землеустройству (для квартир не требуется); также

предоставляется согласие сособственника в случае, если передаваемое

имущество является совместной собственностью; справка ЖЭУ о прописке; и

справка госналогинспекции об отсутствии задолженности по налогу на

имущество, полученное в дар или по наследству.

Размеры государственной пошлины, взимаемые за удостоверение ренты и

пожизненного содержания на иждивении составляют:

Детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и

сестрам – 0,5% от суммы договора, но не менее 50 % от минимального размера

оплаты труда; другим лицам – от суммы договора, но не менее однократного

размера минимального размера оплаты труда (ст. 4, пп. 4.1, 4.23, 4.25

Закона РФ «О государственной пошлине» 09.12.91); от уплаты госпошлины

освобождаются Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена

Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны и др. лица (ст. 5,

п.1 Закона РФ «О государственной пошлине» 09.12.91); за составления проекта

договора 1% от суммы, на которую заключается сделка, но не менее 50% от

мрот; также за выполнение технической работы по изготовлению документов –

2% от мрот за страницу.

25 Обеспечение правомерности и законности сделок

с недвижимостью

Служба регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится

в стадии становления, поэтому до сих пор указанные выше сделки с

недвижимостью совершаются нотариусами. Причем действия нотариуса не

ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан,

совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии

договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и

все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости. Кроме

того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора,

противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием

сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая

неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с

тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о

нотариате несет полную имущественную ответственность за законность

совершения сделки.

Все перечисленные функции согласно ГК РФ (ст. ст. 131,164) возлагаются

на государственные органы, регистрирующие недвижимость сделки с ней. Так,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5