|
Курсовая работа: Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценкиОписание земельного участка Оцениваемый объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 3200 кв. м. На дату оценки право собственности на земельный участок находится в аренде. Проходы и проезды по территории покрыты железобетонными дорожными плитами, имеют асфальтобетонное покрытие. Инженерные коммуникации проложены подземно. Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании Кадастровых планов и данных визуального осмотра. Пз = КС * НС * П, где: Пз – плата за землю (налог), руб.; КС – кадастровая стоимость 1 кв. м земли (согласно Постановлению Администрации Новосибирской области от 27 июля 2005г. №56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель Новосибирской области» (земли под объектами торговли), руб./кв. м; НС – налоговая ставка (принята согласно «Налогового кодекса РФ (Часть вторая)» №117-ФЗ от 05.08.2000г. ст. 394, п. 1, п/п. 2, и составляет 1,5%); П – площадь земельного участка, кв. м. 3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В самом общем виде ЛНЭИ – это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны. Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям: либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо - как улучшенный. В первом случае рассматриваются те варианты использования земли, которые принципиально отличаются от существующего использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на новые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когда оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не представляют. Во втором случае берутся варианты реконструкции или модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться инвестор при покупке данного земельного участка. Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям: 1) соответствует действующим юридическим нормам; 2) реализация практически возможна; 3) обеспечивается получение дохода; 4) достигается наибольшая цена. Оценка собственности (например, недвижимости) как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. В их числе принципы: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости, соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которые синтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). Принцип ЛНЭИ принимает во внимание факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости. ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое: а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.; б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования. Здание состоит из нескольких помещений, одно из которых площадью 40-60 % от общей площади, здание имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены, что позволяет использовать объект как здание магазина или супермаркет; в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства Оцениваем возможную доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. Таблица 4. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2
Наиболее высокие ставки при данной площади и в центральном районе будут у зданий общественного питания и зданий торгового назначения; г) обеспечивает наивысшую стоимость или доход недвижимости. Учитывая конструктивные особенности здания, выбираем его использование в качестве здания общественного питания – кафе. Это обуславливается так же тем, что находится объект на улице города с легкой доступностью с соответствующими подъездными путями. 4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА Основная расчетная формула: СЗП = С3 + СНС – ИН,(1) где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.; СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.; СЗ=5597,8 тыс. руб. СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.; СНС=950*13,33=12663,5 тыс. руб. ИН - накопленный зданием износ, тыс. р. ИН=12663,5 *0,24=3039,24 тыс. руб. Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций: 1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов); 2) определение стоимости замещения; 3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение); 4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли. Данные об аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 5. Таблица 5. Данные о продажах земельных участков
* Сделка между партнерами по бизнесу |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, рефераты на тему, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое. |
||
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна. |