Договор аренды и его виды

договорам аренды (фрахтования на время) транспортного средства, ограничено

применением общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); другие нормативные

акты могут лишь детализировать названные общие положения об аренде.

Например, порядок сдачи в аренду вагонов, принадлежащих железным дорогам

РФ, регламентируется Положением о порядке сдачи в аренду вагонов

инвентарного парка железных дорог РФ, утвержденным указанием Министерства

путей сообщения РФ (МПС) от 25.03.97 г. № А-354у. В свою очередь, принятие

МПС данного Положения основано на ст. 4 ФЗ «О федеральном железнодорожном

транспорте», согласно которой сдача в аренду подвижного состава,

находящегося в федеральной собственности, осуществляется применительно к

специфике деятельности железнодорожного транспорта федеральным органом

исполнительной власти в области железнодорожного транспорта или по его

поручению железными дорогами в порядке, определяемом указанным федеральным

органом.

В соответствии с названным Положением сдача вагонов в аренду

организациям и гражданам производится железными дорогами по разрешению МПС.

Заявки организаций и граждан на получение разрешения МПС на передачу им

вагонов в аренду должны содержать следующие сведения (с соответствующим

обоснованием):

. необходимое количество вагонов;

. наименование и характеристики грузов, для перевозки которых

требуются вагоны;

. чертежи на размещение и крепление грузов в случае необходимости

оборудования вагонов несъемными приспособлениями;

. указание районов курсирования вагонов.

При наличии разрешения МПС железная дорога заключает с соответствующей

организацией (гражданином) – арендатором договор аренды вагонов. Договор

аренды не может включать условие о праве арендатора на выкуп вагонов. Срок

аренды вагонов по такому договору не может превышать одного года, а право

арендатора на его продление обусловлено необходимостью получения согласия

МПС. Арендная плата за владение и пользование полученным в аренду подвижным

составом должна предусматриваться в договоре аренды на основании

методических рекомендаций по определению ставок арендной платы на грузовые

вагоны, утверждаемых МПС. Данным Положением регулируются и некоторые

последствия ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора

аренды вагонов. В частности в договорах аренды должна предусматриваться

ответственность арендаторов за неочистку, несвоевременный возврат и

повреждение вагонов. В случае утери железной дорогой вагонов, переданных в

аренду, арендатору в течение одного месяца должен быть предоставлен другой

соответствующий вагон взамен утраченного при подтверждении арендатором

подлинной грузовой квитанцией неприбытия вагона или груза в адрес

получателя. В остальном за пределами названных специальных правил

правоотношения, связанные с арендой вагонов. Регулируются общими

положениями об аренде.

3. Договор аренды зданий и сооружений

3. 1 Понятие и сфера применения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется

передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во

временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды

(фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в

отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей

передаваемого в аренду имущества: зданий или сооружений.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений в ГК

подлежат специальному регулированию и квалифицируются как объекты

недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их

перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК).

Данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК,

имеет, на мой взгляд, ряд неточностей. Н. А. Сыродоев резонно замечает: «На

самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном

участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации

прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо

все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному

земельному участку, а не вообще к земле… В ГК РФ земельные участки

называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к

недвижимости относится «все, что прочно связано с землей», т. е. с землей

вообще, а не с конкретным участком».[18]

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать

определение понятий «здание» и «сооружение». так , по мнению В. Н.

Литовкина, «они (здания и сооружения) отличаются своей неподвижностью,

фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они

возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,

отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют

относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры,

архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых

оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и

сооружением».

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые

дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы:

жилые и нежилые.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления

соответствующих объектов, например, нефтяные и газовые скважины,

автозаправочные станции, магистральные трубопроводы и т. д., и другие

инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Следует упомянуть, что между понятиями «здание» и «сооружение»

существует разница. В чем различие между двумя этими понятиями ГК не

содержит. «Исходя из значения этих слов, можно сделать вывод, что здания

предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания

или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них

находятся временно»[19].

Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не

относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимости, к

которым принадлежат применению специальные правила, регламентирующие

правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты

незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроено-

пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой

искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей)

самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком,

используется (или может быть использован) по целевому назначению и

перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости,

относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную структуру, которая

находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений,

связанных с передачей их в аренду.

Например, в качестве особого объекта недвижимости законодательством

рассматриваются здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). В

соответствии со ст. 7 действующего ныне Жилищного кодекса РСФСР жилые дома

и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а

также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых

помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд

промышленного характера запрещается.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений в домах

государственного общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не

допускается (ст. 9 Жилищного кодекса). Данным положениям корреспондируют и

некоторые нормы, содержащиеся в ГК. Так, согласно пп. 2 и 3 ст. 288 ГК

жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин –

собственник жилого помещения может использовать его только для личного

проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться

их собственниками на основе договора для проживания граждан; размещение

собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и

организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилых домов и жилых помещений исключительно для

проживания граждан обеспечивается и судебно-арбитражной практикой. Так, в

совместном постановлении Пленума Верховного суда и Пленума Высшего

Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах,

связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской

Федерации»[20] (п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки,

связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а

также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями

жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке,

установленном жилищном законодательством, совершенные после введения в

действие части первой ГК (1 января 1995 г.), являются ничтожными.

Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с

предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для

проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного

гражданско-правового договора – договора найма жилого помещения (п. 1 ст.

671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов)

договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых домов и

жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставлены во

владение или пользование на основе договора аренды. Однако правомочие

юридического лица как арендатора в этом случае ограничиваются лишь

возможностью использовать объект аренды исключительно для проживания

граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

3. 2 Особенности правого регулирования

Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является здание

или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они

замещаются специальными правилами. В отношении аренды нежилых помещений

какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным

правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном

объеме.

Следует отметить, что некоторые положения об аренде зданий и сооружений

и содержащиеся в ГК нормы о купле-продаже недвижимости (ст. 549-558) имеют

непосредственно, что является совершенно оправданным. Тем самым

обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в

имущественном обороте.

3. 3 Права арендатора на земельном участке

Здания и сооружения, относятся к объектам недвижимости, неразрывно

связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны

арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении

земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому

определению этих прав призваны способствовать некоторые правила

содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы

применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения

является собственником земельного участка и когда земельный участок, на

котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве

собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения)

одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и

соответствующего земельного участка, на котором находится это здание

(сооружение). Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-

либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к

арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования

частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для

использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК).

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности

собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть

передано в аренду без согласия собственника земли, при условии, что

подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить

закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3

ст. 652 ГК). Безусловно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания

(сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования

соответствующей частью земельного участка.

Защите прав и законных интересов арендаторов призвано способствовать

положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за

собой право пользования частью земельного участка, занятой аренды зданием

(сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае

изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его

продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

3. 4 Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по

сравнению с арендой иного имущества роль условиям договора об арендной

плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим

из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие

правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены

размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим

положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться

условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного

имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом

аренды является здание (сооружение) при отсутствии согласованного сторонами

в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания

(сооружения) считается не заключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания (сооружения) требование

об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под

страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим

признаком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выделять его в

отдельный вид договора аренды, является то, что применительно к аренде

здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об

арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это

нередко принято считать в юридической литературе.[21]

Суть же специального правила регулирующего отношения, связанные с

арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям

не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить

существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в

документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

Действие упомянутой нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК)

означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего

пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется

существенное условие об арендной плате.

ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы

арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей.

Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст.

614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об

арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой

суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут

договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде

установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения);

в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем

возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения),

и т. д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое

арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную

оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно

размера арендной платы.

3. 5 Форма и государственная регистрация договора

Специальные требования к форме аренды здания (сооружения) состоят в

том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа,

подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет

недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения

договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с

недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или

сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной

регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

По мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются

отдельными объектами арендных отношений. Поскольку «они уже объединены под

общим значением «здание» и к ним следует применять нормы, регулирующие

аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого

помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.

Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором

данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору

аренды следует приложить и план-схему земельного участка» (?!). мало того,

оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор

аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких

последствий»(?!). И все эти выводы, реализация которых может привести к

колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь

по существу ставится под сомнение практически все договоры аренды нежилых

помещений), основываются на одном-единственном формально-логическом

умозаключении автора о том, что «понятие здание» несколько шире и по

смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно

договоров аренды (п. 2 ст. 609), ФЗ «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматривает

государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п.1 ст. 26

Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения

или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя

соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной

регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не

установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации)

применительно к договору аренды здания или сооружения иное не установлено.

Следовательно, и указанный договор считается заключенным с момента его

государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма

(п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится

обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента

государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не

вступает в силу, т. е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами

ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, утвержденными постановлением Правительство РФ от 18 февраля

1998 г. № 219, проведение государственной регистрации договоров и иных

сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом

регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т. е.

на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

одновременно означает обременение права собственности или иного вещного

права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.

Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в

подразд. III Единого государственного реестра – «Записи об ограничениях

(обременениях) права собственности и других вещных прав на объект

недвижимого имущества» (п. 8 Правил).

В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется

специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте

записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об

арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются

даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее

продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо

продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45

Правил).

В случае прекращения аренды здания или сооружения указанные записи об

обременение права собственности или иного вещного права арендодателя

погашаются специальном штампом погашения регистрационной записи,

проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения

регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения

соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью

последнего (п. 62 Правил).

Никаких разделов, куда могли бы вноситься сведения о государственной

регистрации права аренды, Единый государственный реестр на недвижимое

имущество и сделок с ним не содержит. Право аренды здания или сооружения

возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

3. 6 Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования,

отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача

указанного объекта недвижимости арендодателю и принятие его арендатором

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8