Дипломная работа: Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель"

Исходя из вышеизложенного, мы пришли к следующим выводам и предложениям:

1. Специфика гостиничного бизнеса состоит в том, что отель - это не только источник прибыли как любой другой бизнес, но и выгодное помещение капитала, конкурирующее с такими общепринятыми методами, как банковский депозит или приобретение ценных бумаг. Дело в том, что удачно расположенная гостиница - достаточно надежный источник прибыли, редко подверженный банкротству. Кроме того, участок земли под гостиницей, расположенной недалеко от центра города, часто дорожает с течением времени, тем самым, увеличивая рыночную стоимость гостиницы.

2. В настоящее время кардинально нового подхода требует организация управленческого процесса и, в особенности, вопрос организации информационного обеспечения. В силу своей специфики финансовый учет не обеспечивает управленческий персонал всех уровней достаточной оперативной информацией. Кроме того, финансовый учет не предоставляет информацию для разработки стратегии и тактики внутреннего управления деятельностью предприятия в условиях рынка.

3. Одной из основных проблем российских предприятий является подготовка бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами. В связи с тем, что основной объем свободных денежных ресурсов (потенциальных инвестиций в страну) находится за рубежом, иностранные инвесторы (а также многие отечественные финансовые институты) требуют оценку эффективности деятельности предприятия и разработку бизнес-планов на основании общепринятых мировых стандартов. Довольно проблематично представляется восстановление и приведение финансовой документации в соответствии с западными стандартами.

4. Функционирование гостиницы как доходного предприятия очень сложный механизм, на работу которого влияют многие факторы, такие, как ценовая политика гостиницы, ежегодная заполняемость, мода, экономическая и политическая обстановка в стране.

3.2 Этапы инвестиций в проект гостиничного комплекса

Главными этапами инвестирования являются:

1.   Преобразование ресурсов в конкретные объекты инвестиционной деятельности.

2.   Превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости и получение новой потребительской стоимости.

3.  Прирост капитальной стоимости в форме дохода или социального эффекта.

Временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционного проекта. Выделяют три фазы развития инвестиционного проекта:

1.  Прединвестиционная фаза. На этой фазе происходит разработка технико-экономического обоснования, проводятся маркетинговые исследования, выбираются партнеры, осуществляется юридическое оформление проекта и проводится (при необходимости) эмиссия акций и других ценных бумаг. В итоге должен быть получен развернутый бизнес-план инвестиционного проекта.

2.  Инвестиционная фаза. На инвестиционной фазе производится реализация проекта, формируются постоянные активы, а затраты могут быть отнесены на себестоимость продукции как расходы будущих периодов и частично капитализированы как предпроизводственные затраты.

3.  Эксплуатационная фаза. Данная фаза характеризуется началом реализации продукции, текущими издержками и поступлениями от продаж. Чем больше величина эксплуатационной фазы, тем больший доход получит фирма. Однако очень важно определить тот момент, когда денежные поступления не могут быть непосредственно связаны с первоначальными инвестициями (инвестиционный предел). Эта фаза должна быть такой по продолжительности, которая обеспечит окупаемость вложенных средств и возврат кредита. [8, с.43].

За счет собственных и привлеченных средств компания "Исаакиевский отель" осуществила выкуп помещений, входящих в комплекс зданий.

Оплачены работы по разработке градостроительной и распорядительной документации, подготовлены предпроектные проработки и начато рабочее проектирование.

На данный момент в общей сложности в проект инвестировано приблизительно 20% от общего объема инвестиций, что составляет 12 000 000 долларов США. Распоряжением Губернатора о передаче комплекса зданий ООО "Исаакиевский отель" все нежилые помещения в комплексе зданий формально перешли в собственность компании "Исаакиевский отель", что произойдет официально после выполнения условий инвестиционного договора.

Рассмотрим особенности этапов инвестиций нашего проекта:

1. Прединвестиционный период. Ориентировочная продолжительность этого этапа 10-14 месяцев.

1-1. Стоимость расселения определяется рыночными ценами на недвижимость на момент расселения каждой квартиры. При расселении объекта управляющая компания будет работать с двумя формами существующей собственности:

Муниципальная форма - нежилые помещения, доля неприватизированных квартир. Городская собственность в этом варианте имеет определенный ценовой предел, установленный при продаже нежилых фондов и санитарные нормы проживания населения, на базе которых будет предоставляться альтернативное жилье.

Частная собственность - приватизированное жилье. Более дорогостоящий элемент процесса расселения и, как правило, более длительный. Здесь подключаются ресурсы агентств недвижимости, ведутся переговоры с каждым владельцем квартиры отдельно.

Величина суммарных инвестиций на процедуру расселения составит ориентировочно 10 000 000$.

1-2. Получение новой разрешительной, проектной документации, прохождение процедур согласования проекта, согласование технических условий. Ориентировочная стоимость проектных работ и согласований составляет 1 542 394$.

Содержание мероприятий:

1.  Подача заявки в Управление инвестиций при Комитете про строительству Администрации Санкт-Петербурга об инвестиционном предложении по реконструкции здания с целью создания многофункционального гостиничного комплекса;

2.  Предварительная экспертиза инвестиционного предложения в соответствующих комитетах администрации (КГА, КЗР, Тер. Управление Адмиралтейского района, КГИОП, ГБР, КУГИ);

3.  Получение положительного заключения Управления инвестиций о возможности реализации инвестиционного проекта и возможности разработки градостроительного регламента;

4.  Проведение строительной экспертизы здания на предмет получения достаточных сведений о техническом состоянии здания с последующим признанием его аварийным;

5.  Привлечение лицензированной проектной организации для выполнения предпроектных проработок реконструкции здания со всеми согласованиями; разработка ТЭО проекта;

6.  Подготовка градостроительного раздела инвестиционной документации, получение необходимых разрешений и согласований;

7.  Привлечение лицензированной уполномоченной организации для оценки здания как объекта недвижимости и будущего результата инвестиций, согласование отчета об оценке в ГУИОН.

Таким образом, суммарные затраты по 1 этапу могут составить 11 542 394$.

2. Инвестиционный период.

2-1. Реконструкция и строительство многофункционального центра ориентировочной площадью 26000 кв.м. с размещением гостиничного комплекса класса 4* (250 номеров). Для целей эффективного коммерческого использования центра (вопроса заполняемости) будет привлекаться компания-оператор InterContinental Hotels Group, которая в свою очередь выдвигает определенные требования к данному этапу, оговоренные в соглашении.

Ориентировочная продолжительность этапа реконструкции и строительства до момента введения в эксплуатацию составит 22-26 месяцев. Стоимость строительства без благоустройства и окончательной отделки ориентировочно 39 000 000$.

2-2. Осуществление отельным оператором InterContinental, или Менеджером, программы "Предоткрытие", финансируемую из Бюджета "Программы "Предоткрытие", включающую все действия, необходимые для подготовки Гостиницы к открытию:

a.  Подбор и обучение персонала;

b.  Покупку начального операционного оборудования и операционных запасов (поставок) на средства Собственника;

c.Рекламирование, стимулирование сбыта и продаж;

d.  Помощь Собственнику в получении всех необходимых операционных лицензий, виз и рабочих разрешений;

e.Привлечение потенциальных клиентов;

f. Подготовку административных офисов.

Таким образом, суммарные первоначальные инвестиции составят около 60 000 000$, что предполагает использование заемных средств.

Сводные данные представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 – Этапы инвестиций в проект "Исаакиевский отель".

Подведя итоги, мы пришли к следующим выводам:

1. В настоящее время проект находится в самом начале инвестиционной фазы своего развития.

2.Тормозящим фактором развития инвестиционного проекта является прохождение процедур согласования, а также получение необходимых разрешений в государственных учреждениях.

3.3 Расчет основных показателей экономической эффективности инвестиций в проект гостиничного комплекса

Оценка эффективности инвестиций представляет собой наиболее трудоемкий процесс, требующий высокопрофессиональных аналитических навыков со стороны разработчиков. Весьма существенен фактор риска, который просто необходимо учитывать в нашей стране с достаточно неуравновешенной экономической ситуацией.

Принятие решений по инвестиционным проектам осложняют различные факторы: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения.

Основной документ, содержащий стандарты оценки инвестиционных проектов - "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования", утвержденные Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России 31 марта 1994 г., №7-12/47.

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений, как было сказано в п.3.1.

Понятие "оценка" само по себе означает мнение о ценности, уровне или значении кого-либо или чего-либо. Главная цель оценки инвестиционного проекта - обоснование его коммерческой (предпринимательской) состоятельности или в определении уровня его доходности. Предполагается выполнение двух основополагающих требований:

1. Полное возмещение (окупаемость) вложенных средств.

2. Получение прибыли, размер которой оправдывает отказ от любого иного способа использования ресурсов (капитала) и компенсирует риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Следует различать две составляющих коммерческой состоятельности инвестиционного проекта, его необходимое и достаточное условия, соответственно:

1. Экономическая эффективность инвестиций.

2. Финансовая состоятельность проекта.

Экономическая оценка или оценка эффективности вложения капитала направлена на определение потенциальной возможности рассматриваемого проекта обеспечить требуемый или ожидаемый уровень прибыльности.

При выполнении инвестиционного анализа задача оценки эффективности капиталовложений является главной, определяющей судьбу проекта в целом.

Финансовая оценка направлена на выбор схемы финансирования проекта и тем самым характеризует возможности по реализации имеющегося у проекта экономического потенциала.

При выполнении оценки следует придерживаться экономического подхода и рассматривать только те выгоды и потери, которые могут быть измерены в денежном эквиваленте.

Финансовые ресурсы, материальную основу которых составляют деньги, а деньги помимо прочего имеют еще одну объективно существующую характеристику, а именно - временную ценность. [15, с.49]. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости или учета временной стоимости денег.[8, с.104].

Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капиталовложений, имеют определенную логику:

1. С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток, элементы которого представляют собой либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств.

2. Чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является безусловным или обязательным; анализ можно проводить по равным базовым периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год, пятилетка и т. д.).

3. Предполагается, что весь объем инвестиций делается в конце года, предшествующего первому году генерируемого проектом притока денежных средств, хотя в принципе инвестиции могут делаться в течение ряда последующих лет.

4. Приток (отток) денежных средств имеет место в конце очередного года.

5. Коэффициент дисконтирования, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).

При дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (в этой роли обычно выступает поток денежных средств) на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формулам сложного процента.

Сложные проценты начисляются несколько раз, причем начисленные проценты присоединяются к основной сумме, в результате чего в следующий раз проценты начисляются как на основную сумму, так и на уже начисленные проценты. Данный процесс и называется дисконтированием.

Для определения текущей стоимости Р будущего платежа Fn через n периодов при ставке r процентов за период:

где Fn - доход, планируемый к получению в n-м году;

Р - текущая (или приведенная) стоимость, т.е. оценка величины Fn с позиции текущего момента;

r - коэффициент дисконтирования.[15, с.53-54].

Существует шесть функций сложного процента: будущая стоимость платежа, текущая стоимость будущего платежа, текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию платежа, накопление платежа за период, фонд возмещения.

Анализ инвестиционного проекта проводится с расчетом наиболее вероятного варианта, при этом рассматривается стоимость кредитных ресурсов, степень риска (что отражается в уменьшении ставки дисконта), потери от недозагрузки и неплатежей, ставки на офисные площади и номерной фонд, сроки введения в эксплуатацию многофункционального центра.

При определении стоимости действующего предприятия (бизнеса) ООО "Исаакиевский отель" методом дисконтирования будущих доходов, исходили из следующих предположений и допущений:

a.  Общеполезная площадь всех помещений составит 26000 м2;

b.  Номерной фонд гостиницы составит в соответствии с проектом 250 номеров;

c.  На основании проведенного маркетингового исследования ценовой политики в отелях аналогичного уровня, предполагаемая стоимость стандартного номера составит 260$ в сутки;

d.  Потери от недозагрузки (сезонность учтена) будут колебаться от 50% до 30%;

e.  Расчеты финансовых потоков выполнены в предположении о том, что реализация проекта будет включать в себя следующие этапы: Инвестиционный период - 3 года;

8.  Предполагаемый суммарный объем инвестиций 60 000 000$ включает в себя собственные средства инвестора, а также заемные средства (долгосрочные кредиты), при этом соотношение собственных и заемных средств предполагается - 40/60;

9.  Для инвестора заемные средства (долгосрочные кредиты) доступны не только на внутреннем рынке (РФ), но на внешнем рынке, таким образом, стоимость заемных средств для инвестора может составить 9% годовых;

10. Прогнозный период выбран равным 10 годам, что соответствует существующей международной практике и графику инвестиций и показателями эффективности инвестиций для аналогичных проектов;

Для целей расчета предполагается введение в коммерческую эксплуатацию многофункционального центра с 4 года реализации проекта, в связи с чем, первые выплаты по кредиту связаны с 1 годом коммерческой эксплуатации объекта с ежегодным погашением кредита равномерными аннуитетными платежами, начиная с первого года эксплуатации.

Аннуитет - инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени, или поток однонаправленных платежей с равными интервалами между последовательными платежами в течение определенного количества лет. К аннуитету также относятся инвестиции в недвижимость, приносящую доход.

Как говорилось в п.3.1., коммерческим отделом гостиничного оператора InterContinental Hotels Group были выведены абсолютные и относительные показатели чистой прибыли в период с 2009 по 2014 год. Именно эти данные взяты для расчетов показателей эффективности инвестиций, т.е. учитывались только те денежные потоки (поступления и выплаты), которые произошли в результате операционной (основной) деятельности. В таблице 3.2. представлены предполагаемые денежные потоки (притоки) по годам.

Таблица 3.2 – Предполагаемые доходы гостиничного комплекса "Исаакиевский отель".

где CFi - результирующий, итоговый поток денежных средств (Cash flow CF) в i-й период.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9