Дипломная работа: Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Дипломная работа: Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Дипломный проект

тема: Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Аннотация

В работе рассмотрены вопросы привлечения финансирования в строительство, дан анализ нормативного регулирования такой формы привлечения финансирования, как паевой инвестиционный фонд, проведен сравнительный анализ доходности привлечения финансирования через акционерный капитал и ПИФ. Особое внимание уделяется обозначению преимуществ, которые обуславливают уникальность такого инструмента как ЗПИФ и возникают от использования конструкции ПИФа в организации бизнеса, а также благодаря особому правовому режиму, который распространяется на имущество, составляющее фонд.

Введение

Актуальность темы. Строительная отрасль по праву считается одним из локомотивов экономического развития, во многом определяя важнейшие характеристики экономического роста. Финансирование этой отрасли – не только важнейшая составляющая, без которой нельзя говорить об устойчивом и прогнозируемом развитии как отрасли, так и экономики в целом, но и имеющая особую актуальность в сложившихся экономических реалиях проблема, требующая немедленного разрешения. Одним из инструментов, призванных на законодательном уровне урегулировать данную проблему – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн), нормативно-правовая база, регламентирующая вопросы создания и функционирования которых значительно расширяет возможности субъектов строительной отрасли в вопросах привлечения финансирования для реализации строительных проектов.

Объектом исследования выступает совокупность нормативно-правовых актов, регламентирующих ЗПИФн.

Предметом исследования является анализ привлекательности выбора ЗПИФн в качестве способа финансирования строительных проектов.

Целью дипломного проекта является разработка практических рекомендаций по использованию в полной мере предоставленных действующим законодательством о ЗПИФ возможностях по льготному режиму налогообложения, реинвестированию прибыли без налоговых потерь и других преимуществ для увеличения эффективности использования капитала и, как следствие, повышению рентабельности строительства для хозяйствующего субъекта.

Достижение поставленной цели требует решения следующих задач:

- определить сущность и типы паевых инвестиционных фондов;

- провести анализ правовой конструкции паевых инвестиционных фондов;

- выявить особенности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости;

- осуществить сравнительный анализ привлекательности финансирования строительных проектов с другими формами финасирования;

- разработать комплекс мероприятий, направленных на повышение эффективности функционирования закрытого паевого инвестиционного фонда.

В теоретической части определена сущность паевого инвестиционного фонда, дан анализ элементов инфраструктуры паевого инвестиционного фонда и преимуществ, которые связаны с особенностями конструкции и модели функционирования этого инструмента.

В практической части рассчитан экономический эффект от использования преимуществ в налогообложении закрытого паевого инвестиционного фонда в сравнении с использованием акционерного капитала, даны практические рекомендации по повышению эффективности функционирования закрытого паевого инвестиционного фонда.

Предметом защиты являются преимущества закрытого паевого инвестиционного фонда как уникального инструмента для налогосберегающих технологий организации бизнеса.

Теоретической и методологической базой исследования служат: достижения отечественных ученых в области исследования коллективных инвестиций в России, действующее российское законодательство и нормативные акты, официальная статистическая отчетность, программы, концепции, методические материалы государственных органов управления, публикации в периодической печати и сети Интернет.

1. Теоретические вопросы конструкции ПИФ

1.1 Природа паевых инвестиционных фондов

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — институт, знакомый российской действительности более 10 лет. Появление в 1996 г. ПИФов стало закономерным результатом развития российского рынка в целом и финансового рынка в частности.

По своей природе паевой инвестиционный фонд (и это видно из его названия) является инструментом инвестирования. Для организатора инвестирования ПИФ — это механизм привлечения денежных средств и иного имущества в качестве инвестиций, а для инвестора — это способ вложения свободных средств в инструменты фондового или реального сектора экономики.

В настоящей работе в зависимости от цели инвестирования будем подразделять инвестиции на экономические и потребительские. Под экономическими инвестициями будем понимать инвестирование с целью получения прибыли, а под потребительскими — вложение средств для удовлетворения потребностей в сбережении и приумножении имущества. Далее в тексте инвесторы, осуществляющие экономические и потребительские инвестиции, будут именоваться экономические инвесторы и инвесторы-потребители соответственно, а ПИФы, ориентированные на инвесторов, – экономическими и потребительскими.

Экономические инвестиции осуществляются в конкретную хозяйственную деятельность, отдача от которой и формирует прибыль, получаемую инвестором. При этом деятельность «экономического» инвестора направлена не только на получение прибыли, но и на осуществление контроля над направлениями использования инвестиций. В данном случае интересы и функции экономического инвестора и организатора инвестирования соединены в одном субъекте.

Инвестор-потребитель не участвует в осуществлении хозяйственной деятельности, в которую вкладывает свой капитал, и его интерес состоит в получении в чистом виде инвестиционного дохода. Направления расходования инвестиций волнуют его в меньшей степени, так как он не имеет интереса в отношении деятельности, в которую осуществляются вложения.

Российские паевые инвестиционные фонды могут быть ориентированы как на экономических инвесторов, так и на инвесторов-потребителей. Так, потребительский инвестиционный фонд — механизм рынка коллективных инвестиций — аккумулирует и вкладывает средства неограниченного круга инвесторов. Изначально ПИФы конструировались законодателем именно как потребительские, в которых интересы инвесторов не смешивались с интересами организаторов инвестирования. Именно такое положение вещей сейчас имеет место в открытых и интервальных ПИФах.

В 2001–2002 гг. нормативный массив, регулирующий инвестиционные фонды, претерпел значительные изменения. В частности, были приняты Закон об инвестиционных фондах, ряд постановлений Правительства РФ и приказов ФСФР. Эти изменения позволили использовать ПИФы не только в качестве инструмента рынка коллективных инвестиций, но и как способ организации хозяйственной деятельности. Подобное нововведение не стало изобретением российского законодателя. Так, в западных экономиках использование конструкции траста (по сути, аналога российского ПИФа) коммерческими компаниями в своей деятельности — обычная практика. Таким образом, на протяжении последних лет паевой инвестиционный фонд в России служит не только продуктом, ориентированным на потребителя, но и инструментом для бизнеса.

В России привычным способом организации бизнеса является как отдельное хозяйственное общество (АО или ООО), так и более сложная структура в виде совокупности обществ — холдинг. ПИФ не составляет конкуренции указанным формам организации бизнеса и является не альтернативой им, а дополнением. Используя паевой инвестиционный фонд, нельзя осуществлять всю деятельность хозяйствующего субъекта. Тем не менее возможно и даже необходимо реализовывать наиболее важные проекты и управлять отдельными категориями имущества посредством такого типа ПИФов, как закрытый фонд.

Целесообразность использования паевого инвестиционного фонда коммерческими структурами обусловлена преимуществами, которые связаны с особенностями конструкции и модели функционирования этого инструмента.

Паевые инвестиционные фонды прошли достаточно длительный путь развития (при всей новизне самого правового института), чтобы в бизнес-сообществе начало формироваться понимание возможностей ПИФов для организации широкого спектра предпринимательских проектов.

Главная роль инвестиционных фондов — аккумулирование, объединение свободных инвестиционных средств более или менее широкого круга лиц и направление их в объекты инвестирования. Особое значение здесь приобретают закрытые фонды, принцип «закрытости» которых (а именно стабильность размера привлеченных инвестиций) обеспечивается ограничением права инвестора на выход из состава пайщиков. Пайщик не может выйти из ПИФа с требованием выплатить стоимость его доли, он может только продать свой инструмент участия. Это напоминает отношения акционерного общества и акционера, который не имеет возможности погасить свою акцию, а может только продать ее на вторичном рынке, иными словами, «проголосовать ногами». Этим закрытые ПИФы и акционерные общества выгодно отличаются от ПИФов открытого или интервального типа и от обществ с ограниченной ответственностью, которые рискуют в любой момент лишиться капитала и имущества по инициативе их инвесторов. Очевидно, что выход достаточно крупного инвестора, например, из строительного проекта чреват провалом всего бизнес-плана. Закрытый ПИФ не позволяет этого сделать — прекратить деятельность фонда досрочно можно лишь по решению 75% пайщиков.

Подобное регулирование позволяет за счет использования паевого инвестиционного фонда, как инструмента аккумулирования средств, финансировать хозяйственные проекты, относящиеся к реальному сектору экономики, где требуется именно стабильность инвестиций. Более того, последние европейские тенденции также свидетельствуют о предпочтении создания инвестиционных фондов с постоянным, а не переменным капиталом.

Вопрос о налогообложении паевых инвестиционных фондов (ПИФов) рассматривается отдельно по двум причинам: во-первых, ПИФы находятся под особенным режимом налогообложения, во-вторых, этот режим позволяет добиться существенного экономического эффекта.

Речь, прежде всего, идет именно об экономическом эффекте, обусловленном выигрышем от отложенного налогообложения, применительно к налогу на прибыль организаций и налогу на доходы физических лиц, а не об оптимизации налоговых платежей. Оптимизация же по некоторым налогам возможна, и этому будет уделено внимание. При этом под оптимизацией понимается законное использование налогового законодательства, не создающее рисков претензий со стороны налоговых органов. Кроме того, следует отметить, что рассматриваемая оптимизация касается только паевых инвестиционных фондов.

1.2 ЗПИФ как форма привлечения финансирования

Нормативное регулирование ПИФа

Предваряя рассмотрение преимуществ использования ПИФа при осуществлении хозяйственной деятельности, кратко коснемся вопросов юридической конструкции этого инструмента.

Российский законодатель предусмотрел две юридические конструкции инвестиционных фондов: корпоративную и договорную. Акционерные инвестиционные фонды (АИФы), в основе которых лежит конструкция юридического лица, не получили широкого распространения. На сегодняшний день в России насчитывается 6 АИФов.

Договорная конструкция инвестиционных фондов, реализованная в ПИФах, оказалась более удобной и востребованной российской экономикой.

Успех паевых инвестиционных фондов во многом обусловлен их юридической конструкцией, открывающей новые возможности для бизнеса.

В основе юридической конструкции российских ПИФов лежат 4 правовых института:

– доверительное управление;

– общая долевая собственность;

– обособленный имущественный комплекс;

– ценная бумага.

1. Отношения инвестора и организатора инвестирования в ПИФе строятся на основе договора доверительного управления, в соответствии с которым собственник имущества — инвестор (также применимы термины «учредитель управления», «пайщик») передает его организатору инвестирования (доверительному управляющему), который обязан совершать сделки с этим имуществом в интересах собственника. Все права пользования и распоряжения переданным имуществом переходят управляющей компании, которая становится его владельцем.

Необходимо отметить, что в ПИФах доверительным управляющим по договору доверительного управления является юридическое лицо — управляющая компания, в то время как количество лиц на стороне учредителя управления не ограничено (от одного до бесконечности).

2. Особенностью российской модели доверительного управления является то, что право собственности (юридический титул) на переданное имущество не переходит к доверительному управляющему.

Законодателем установлен режим общей долевой собственности лиц, внесших принадлежащее им имущество в ПИФ, на все активы этого фонда. В отличие от классической долевой собственности, в данном случае пайщик не имеет права раздела имущества или выделения доли из него, а также преимущественного права приобретения доли в праве собственности на это имущество.

3. Имущество, переданное инвестором организатору инвестирования формируется в имущественный комплекс, основные характеристики которого — обособленность и возможность изменения структуры и состава входящих в него активов.

Имущество ПИФа обособляется от иного имущества инвесторов и управляющей компании, учитывается последней на отдельном балансе. По нему ведется самостоятельный учет. Следствием этого является невозможность обращения на него взыскания ни по долгам инвестора, ни по собственным обязательствам управляющей компании. В случае их банкротства указанное имущество не включается в конкурсную массу.

Возможность изменения структуры и состава имущества, входящего в имущественный комплекс, определяется тем, что активы фонда участвуют в осуществлении хозяйственной деятельности, т. е. какое-то имущество может видоизменяться и отчуждаться, а иное имущество — приобретаться в фонд.

Перечень активов, которые могут находиться в ПИФе, определяется в соответствии с условиями договора доверительного управления и требованиями законодательства. На сегодняшний день законодателем предусмотрена относительно широкая линейка допустимых видов имущества: от денежных средств и ценных бумаг до недвижимости, долей в ООО и ипотечных кредитов.

4. С участием инвестора в ПИФе связано наличие у него двух групп гражданских прав: обязательственных (в отношении организатора инвестирования) и вещных (в отношении активов фонда). Комплекс этих прав удостоверяется ценной бумагой — инвестиционным паем. Именно посредством покупки инвестиционного пая осуществляется присоединение к договору доверительного управления и приобретение доли в праве собственности на имущество ПИФа.

Несмотря на эмиссионный тип инвестиционного пая, законодатель отнес его к числу неэмиссионных ценных бумаг, что значительно упрощает их выпуск и обращение, в том числе биржевое. В полной мере эмиссионными характеристиками обладает инвестиционный пай закрытого ПИФа: закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав; размещается выпусками; имеет равные объем и сроки осуществления прав.

Перечисленные правовые институты обусловливают особый и во многом льготный правовой режим имущества, находящегося в составе ПИФа.

Организация работы ПИФа

После рассмотрения юридической конструкции ПИФа необходимо осветить вопрос организации его функционирования.

Управляющая компания

Осуществление деятельности с использованием паевого инвестиционного фонда связано с функционированием элементов его инфраструктуры. Основным ее элементом является управляющая компания (организатор инвестирования) (далее — УК), которая создается в форме хозяйственного общества (ОАО, ЗАО, ООО, ОДО) и должна обладать лицензией на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Дополнительно УК может осуществлять следующие виды деятельности:

– индивидуальное доверительное управление ценными бумагами;

– управление пенсионными резервами негосударственных пенсионных фондов;

– управление страховыми резервами страховых компаний.

Иная хозяйственная деятельность не допускается. В то же время количество ПИФов, находящихся в управлении у одной управляющей компании, не ограничено.

Для управления ПИФом может быть как привлечена рыночная управляющая компания, так и создана собственная. При выборе одного из указанных вариантов следует учитывать размер вознаграждения рыночной управляющей компании (в среднем он составляет 1—4% среднегодовой стоимости чистых активов фонда), а также возможность (невозможность) обеспечения контроля над ее деятельностью со стороны собственника имущества, так как все полномочия по распоряжению имуществом фонда принадлежат УК.

Помимо требований законодательства и актов ФСФР России, действия УК контролируются и ограничиваются иными элементами инфраструктуры ПИФа и договором доверительного управления.

Иные элементы инфраструктуры ПИФа

1. Основным элементом инфраструктуры, помимо управляющей компании, является специализированный депозитарий, выполняющий следующие функции:

– хранение и учет имущества, составляющего фонд;

– контроль над деятельностью управляющей компании на предмет соблюдения требований законодательства.

Контроль спецдепозитария заключается в предоставлении им согласия УК на распоряжение имуществом, составляющим ПИФ.

Для осуществления своих функций специализированный депозитарий должен обладать депозитарной и спецдепозитарной лицензиями. В случае неисполнения обязанностей, связанных с контролем над распоряжением имуществом фонда, спецдепозитарий несет солидарную с управляющей компанией ответственность перед пайщиками.

2. Еще одним элементом инфраструктуры является специализированный регистратор, учитывающий права пайщиков на инвестиционные паи посредством ведения реестра владельцев инвестиционных паев ПИФа. Функции регистратора может выполнять:

– юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг;

– специализированный депозитарий этого фонда.

Спецрегистратор осуществляет свою деятельность только при наличии зарегистрированных в ФСФР России Правил ведения реестра владельцев инвестиционных паев.

3. Состав и структура активов, сделки с имуществом, порядок его хранения, определение расчетной стоимости пая и стоимости чистых активов, бухгалтерский учет и отчетность паевого фонда подлежат обязательной ежегодной проверке аудитором.

4. Среди обязательных элементов инфраструктуры ПИФа следует назвать оценщика, производящего независимую оценку имущества фонда, банк и агента по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев. Наличие агента, функции которого осуществляет профессиональный участник рынка ценных бумаг (брокер), не является обязательным условием работы ПИФа.

Наличие оценщика обязательно только для ПИФов, работающих с недвижимым имуществом и правами на него. Оценка таких активов должна производиться при их приобретении и отчуждении, а также не реже 1 раза в год.

Правила доверительного управления

УК действует в соответствии с договором доверительного управления. Условия договора определяются УК заранее в правилах доверительного управления фондом (далее — правила ДУ), которые должны быть зарегистрированы в ФСФР и опубликованы до начала формирования фонда.

Правила ДУ определяют:

– права, обязанности и ответственность сторон договора доверительного управления (инвестора и организатора инвестирования);

– порядок выдачи, обмена и погашения инвестиционных паев;

– размер расходов на доверительное управление;

– срок существования фонда;

– категории активов, которые могут входить в состав фонда.

Изменение и дополнения в правила ДУ также регистрируются в ФСФР и вступают в силу после их опубликования.

ПИФ – особенности и преимущества

Говоря об уникальности паевого инвестиционного фонда как инструмента для бизнеса, необходимо выделить следующие преимущества, связанные с его использованием.

1. Дополнительный способ привлечения финансирования инвестиционного проекта.

Среди классических способов финансирования инвестиционных проектов выделяют долговое (кредитование, покупка векселей, облигаций) и капитальное (внесение вкладов в уставный капитал и вкладов в имущество).

Использование конструкции ПИФа позволяет привлекать финансирование реализуемого в рамках фонда инвестиционного проекта посредством продажи инвестиционных паев. Данный способ финансирования отличается от капитального тем, что инвестор-пайщик, в отличие от инвестора-акционера, не приобретает права участия в управлении. Интерес пайщика в данном случае направлен только на получение инвестиционного дохода.

В отличие от долгового финансирования, которое привлекается на условиях срочности, платности и возвратности, при инвестировании через ПИФ на инвестора ложится риск убытков, связанных с изменением стоимости имущества, составляющего фонд.

2. Разделение управленческого и инвестиционного участия.

Особенностью конструкции ПИФа является то, что она позволяет четко отграничить управленческое участие в проекте от инвестиционного. Участие в организаторе инвестирования — управляющей компании позволяет осуществлять управленческие функции в отношении имущества фонда. Участие пайщика в ПИФе реализует его инвестиционный интерес: он не занимается непосредственно хозяйственной деятельностью, но получает инвестиционный доход. Вместе с тем участие инвестора в проекте более чем на 75% дает ему возможность сменить своего контрагента на стороне организатора инвестирования.

Хозяйствующие субъекты, осуществляющие инвестирование, зачастую могут быть заинтересованы в различном характере своего участия (управленческом и (или) инвестиционном, контрольном или блокирующем).

Таким образом, в ПИФе, в отличие от хозяйственного общества, возможны различные варианты распределения управленческого и инвестиционного участия между субъектами инвестиционного процесса. При этом ничто не мешает одному хозяйствующему субъекту быть одновременно и пайщиком, и участником УК, осуществляя тем самым полный контроль над инвестиционным проектом.

3. Отделение рисков.

Обособление имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и невозможность обращения на него взыскания по долгам организатора инвестирования и инвестора позволяют отделить риски, присущие деятельности участников инвестиционного процесса, от рисков конкретного инвестиционного проекта, реализуемого в рамках ПИФа.

4. Гарантии целевого использования средств.

Управляющая компания распоряжается имуществом ПИФа в соответствии с целями инвестиционной политики и размещает его только в заранее определенный круг активов.

Указанные цели и категории активов перечислены в правилах ДУ (в части инвестиционной декларации). Контроль над соблюдением управляющей компанией правил ДУ осуществляет спецдепозитарий, при отсутствии акцепта которого невозможно будет совершить сделку с имуществом фонда.

5. Повышение прозрачности бизнеса.

Одним из необходимых условий привлечения сторонних инвесторов в проект является информационная прозрачность деятельности организатора инвестирования. При этом законодатель обязывает управляющую компанию ПИФа раскрывать следующую информацию:

– о структуре и стоимости активов фонда;

– о динамике изменения стоимости имущества фонда;

– о вознаграждении УК и расходах, связанных с управлением фондом;

– содержащуюся в бухгалтерском балансе и отчете о прибылях и убытках управляющей компании;

– полученную по результатам ежегодной аудиторской проверки фонда;

– в отношении фондов недвижимости — по каждому из проектов строительства (реконструкции) объектов недвижимости, финансирование которых осуществляется за счет имущества фонда.

6. Повышение ликвидности имущества.

Паевой инвестиционный фонд является инструментом секьюритизации (в дословном переводе с английского языка — «оценнобумаживание»), т. е. механизмом отделения права собственности в виде титулов собственности от самих объектов. При этом движение собственности заменяется движением прав, оформленных как ценные бумаги — инвестиционные паи.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6