Прекращение договора социального найма жилого помещения

Прекращение договора социального найма жилого помещения

Негосударственное образовательное учреждение Новосибирский институт

экономики, психологии и права

Кафедра гражданско-правовых наук

Прекращение договора социального найма жилого помещения

Дипломная работа

Петренко Яны Сергеевны

Научный Руководитель:

Рубцова Н.В.

Работа допущена Работа защищена на оценку

к защите

_________________________

зав. кафедрой "_____" ____________

2000 г.

_____________Н.В. Земцова председатель АК, доктор

филосовских

наук, профессор

"_____" __________ 2000 г. ____________ А.К. Черненко

г. Новосибирск

2000 г

2

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

3

1. Основания, порядок и последствия прекращения жилищных

правоотношений социального найма жилого помещения 5

2. Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном

порядке

26

1. Выселение граждан с предоставлением другого

благоустроенного жилого помещения

28

2. Выселение граждан с предоставлением другого жилого

помещения

49

3. Выселение граждан без предоставления другого жилого

помещения

67

3. Выселение граждан из жилых помещений в административном

порядке

80

Заключение

91

Список использованных источников и литературы 94

3

ВВЕДЕНИЕ

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе

основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.

Право на жилище - одно из важных социально-экономических прав граждан

России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей.

Но, предоставляя нанимателям право пользования жилым помещением,

государство возлагает на них и ряд обязанностей по соблюдению жилищных

законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и

сохранения жилых помещений и т.д.

Поэтому в жилищном праве установлена ответственность нанимателей за

нарушение своих обязательств по договору найма жилого помещения в виде

привлечения к судебной ответственности, когда при наличии оснований,

предусмотренных законом, суд может вынести решение о расторжении договора

жилищного найма и выселении виновного с прекращением всех субьективных прав

и обязанностей сторон по договору.

Однако расторжение договора жилищного найма - это весьма острая и

значительная по своим последствиям мера, которая предусмотрена жилищным

законодательством и применяется на практике лишь в случаях злостного

нарушения нанимателем своих обязательств по договору или тогда, когда этого

требуют какие-либо серьёзные общественные интересы.

Поэтому государство также обеспечивает и защиту прав и интересов

нанимателей и членов их семей при необоснованности требований истца либо

угрозе ухудшения жилищных условий преселяемых лиц.

В целях повышения устойчивости и повышения гарантии жилищных прав

граждан в статье 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не

может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве

пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке,

предусмотренном законом. Именно эти основания и порядок прекращения права

на жилое помещение и будут рассмотрены в данной работе в качестве средства

обеспечения конституционного права граждан на жилище.

В дипломной работе проанализирована литература по вопросу прекращения

жилищных правоотношений и расторжения договора социального найма жилого

помещения за достаточно продолжительный период времени - более 30 лет, что

отразилось в виде использования различных точек зрения по определенным

вопросам, их сопоставлении,

4

анализе. Также изучена практика судебных органов (Верховного Суда, районных

судов города Новосибирска).

Данная тема имеет важное практическое значение, так как решение суда,

вынесенное по делу о расторжении договора жилищного найма, обеспечивает не

только надлежащее пользование жилым помещением, его сохранность, но и

оказывает непосредственное воздействие на благополучие людей, как

нанимателя данного жилого помещения, так и жильцов всего дома, не говоря

уже о сложностях, которые возникают при самом рассмотрении дел данной

категории, требующих особого внимания к изучению всех обстоятельств дела.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими

учеными: П.И. Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым,

И.Б. Мартковичем и другими.

В дипломной работе использованы также различные научные труды:

монографии, авторефераты диссертаций, учебная литература.

Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрению

существующих оснований прекращения договора социального найма жилого

помещения, процедуре расторжения этого договора в судебном и

административном порядке, а также

возникающими в связи с этим трудностям, что может свидетельствовать о том,

что хотя расторжение договра социального найма и является чаще всего одной

из форм ответственности конкретного нанимателя, вместе с тем оно играет

роль правового средства укрепления договорной дисциплины в жилищном праве.

5

ОСНОВАНИЯ, ПОРЯДОК И ПОСЛЕДСТВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и

муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения

предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по

которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или

только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для

постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального

использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы

жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору

найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется

использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату

помещения и коммунальных услуг.

Такое определение можно дать, обобщая основные черты и существенные

условия договора социального найма жилого помещения, установленные законом.

В соответсвии с этим договорм жилые помещения находятся у граждан в

бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из

особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма

является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный

характер.

Но не смотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с

которыми закон связывает их прекращение. "Прекращение жилищных

правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими

фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на

события и действия" [1], - отмечает Ю.К. Толстой. То есть совокупность

юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение

договора жилищного найма , образует основание прекращения этого договора.

[2]

Какое содержание нужно вкладывать в понятие "прекращение договора

жилищного найма?" Здесь нужно отметить, что к понятию прекращения договора

жилищного найма не относятся случаи изменения содержания этого договора.

Частичное изменение этого договора иногда может быть связано с

прекращением

____________________

[1] Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 54

[2] См.: Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 1963. С. 7

6

договора в результате изменения сторон в договоре. "Так, например, в

случае раздела жилого помещения между членами семьи, если семья состоит из

нескольких человек и из её состава отделяется один член семьи с открытием

самостоятельного лицевого счета, то у оставшихся членов семьи договор лишь

изменяется, а у вышедшего из состава семьи участие в прежнем договоре

прекращается и возникает новый договор". [1]

Если юридические факты, вызывающие прекращение договора, связаны с

определенным событием, то договор прекращается без его расторжения. "Так,

если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул

дом, то хотя его обитатели и уцелели бы, действие жилищных правоотношений

прекратилось, поскольку помещение, в которых люди жили, больше нет". [2]

Таким образом, здесь имеет место гибель объекта договора, что влечет за

собой прекращение договора найма жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений имеет место и тогда, когда

человек, который пользовался помещением, умирает.

В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с

наступлением юридического события, то есть обстоятельства, не зависящего от

воли людей (стихийного явления или смерти).

Прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением

срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при

краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания и другими

обстоятельствами.

В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких

обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищных

правоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет прекращение

жилищных правоотношений в силу закона, независимо от того, как относится к

этому поднаниматель.

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилого

помещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц,

либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или

местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем

нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищных правоотношений либо третьих лиц, которые

влекут их прекращение и расторжение договора, могут быть как правомерными,

так и неправомерными.

____________________

[1] Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 1963. С. 8.

[2] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Ч.2. М., 1997. С. 276-

277.

7

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению

его участников.

В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть

прекращено по требованию одного из участников (ч.1.ст.89 ЖК РСФСР,

п.1.ст.687 ГК РФ).

Прекращение жилищного правоотношения влекут также неправомерные

действия, например, когда собственник поджигает дом с целью получить

страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Также

это могут быть и действия третьих лиц, влекущие прекращение жилищных

правоотношений. К примеру, гражданин был неосновательно привлечен к

уголовной ответственности, а впоследствии реабилитирован. Во время его

отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной

власти поселили других лиц. По возвращении лицо требует освобождения дома

от посторонних граждан. [1]

Чаще всего действий участников жилищных правоотношений и третьих лиц

ещё недостаточно для их прекращения. Помимо этого необходимы акты

соответствующих органов государственной власти или органов местного

самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения и расторжения

договора найма вследствие того, что гражданин систематически нарушает права

и интересы соседей, создавая условия, невозможные для совместного

проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма,

вынесенное по иску заинтересованного лица.

Властные акты соответствующих органов как основания прекращения

жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их

участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так,

аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии,

служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на

административное выселение проживающих в доме лиц.

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения

необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по

решению органа исполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане

проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане

отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие

благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в нем

лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения

предоставляются выселяемым.

____________________

[1] См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 277.

8

Таким образом, "если юридические факты, вызывающие прекращение

договора, не связаны с нарушением нанимателем своих обязательств, то

договор прекращается без его расторжения. В случае нарушения нанимателем

своих обязательств, договор прекращается путём его досрочного расторжения.

[1]

В научной и учебной литературе даются разные определения понятия

расторжения договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что под

расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение

сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается

от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать

квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением,

освобождается от обязанности внесения квартплаты и т.д.[2]

В.А. Золотарь, П.Н Дятлов. в учебнике "Советское жилищное право" дают

такое определение: "расторжение договора найма жилого помещения

рассматривается как прекращение того правового основания, из которого

вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его

права, обусловленные договором". [3] Если исходить из данного определения,

то получается, что здесь отождествляются понятия "расторжения договора

найма жилого помещения" и "прекращения" этого договора, так как" правовым

основанием, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым

помещением и другие его права", о котором говорится в данном определении,

как раз и является договор найма жилого помещения и названные авторы

считают, таким образом, что расторжение договора найма жилого помещения -

это прекращение этого договора.

"Прекращение жилищного правоотношения - это более широкое, то есть

родовое понятие по отношению к расторжению договора найма". [4] Как уже

было отмечено ранее, прекращение жилищных правоотношений влекут

обстоятельства (юридические факты): события и действия.

Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по

согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых,

по воле одной из сторон

____________________

[1] Комаров Б.К. Указ. соч. С.8

[2] Комаров Б.К. Указ. соч. С.8

[3] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев, 1990. С.87

[4] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 276

9

и в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не

зависят (смерть гражданина).

Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое,

которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате

действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении

договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его

расторжение.

Б.К. Комаров в своей работе "Прекращение договора жилищного найма"

пишет так: "расторжение договора есть разновидность прекращения договора,

но последнее может иметь место и без расторжения договора". [1]

Расторжение договора следует отличать и от признания его

недействительным. Недействительный договор должен быть признан

несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он

прекращает свое действие лишь с момента расторжения. Так, договор

становится недействительным в случае признания недействительным ордера, на

основании которого он заключен (ст.ст. 48 и 100 ЖК). Недействителен и

договор найма жилого помещения, заключенный без выдачи ордера (п. 3

постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г "О

практике применения судами жилищного законодательства" [2]). "Это различие

имеет существенное практическое значение, например, при определении

действительности выданного ордера (выдан ли он на свободное или занятое в

момент его выдачи жилое помещение)". [3]

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от

выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения

является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права

пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого

помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может как

сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например,

что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти

гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда

жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора

социального найма жилого помещения возникает

____________________

[1] Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.

[2] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3.

[3] Жилищное законодательство: Комментарий - /Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И.

Седугина. М., 1991. С. 258.

10

правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим

субъектным

составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет

место тогда,

когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения,

сами

становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают

другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не

влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем,

на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он

сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок,

который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть

поднанимателем.

"Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с

выселением проживающих в жилом помещении лиц". [1]

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно не

производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам

государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого

помещения в доме государственного, муниципального или общественного

жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1

ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное

выселение) либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же

время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем

более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает

гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что

предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший

спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о

выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем

более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину

санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома,

хотя выселение и производится с санкции, то есть с разрешения прокурора.

Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит

выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого

помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают,

поскольку в результате самоуправного занятия жилого помещения он никаких

прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда

за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного

проживания, то к нему применяются меры гражданско-

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.276.

11

правовой ответственности.

Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция

прокурора на административное выселение, то "при освобождении помещения

речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинялся

решению суда или санкции прокурора и для освобождения помещения не пришлось

прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции". [1]

Таким образом, выселение гражданина в большинстве случаев является

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10