Прекращение договора социального найма жилого помещения

по гражданским делам Верховного суда РФ в связи с отсутствием кворума в

президиуме Саратовского областного суда, был поставлен вопрос об отмене

вынесенных по делу судебных решений по мотиву их необоснованности.

Определением судебной коллегией Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г

протест

____________________

[1] Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях граждан. М., 1992. С. 39-

40.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1978, № 2 С. 1-2.

[3] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 91.

39

удовлетворен, дело направлено на новое рассмотрение по следующим

основаниям.

Из материалов дела следует, что квартира, занимаемая ответчиками, была

предоставлена Р. Тарасовой на семью из пяти человек в 1964 году. Согласно

ордеру

Р. Тарасова вселилась в квартиру вместе с мужем – В. Тарасовым, дочерью –

Г. Тарасовой, и сыном - С. Тарасовым. Впоследствии в квартиру вселилась

жена сына – М. Тарасова, а в 1989 году у них родился ребенок. На квартиру

был открыт один лицевой счет.

Таким образом, С. и М. Тарасовы проживали в квартире как члены семьи

нанимателя.

Позже Р. и В. Тарасовы брак расторгли, а С. и М. Тарасовы стали вести

раздельное с ними хозяйство.

В связи с предстоящим сносом дома нанимателю квартиры Р. Тарасовой

объединение «Нитрон» предоставило однокомнатную квартиру, В. Тарасову –

комнату в квартире, где проживают другие наниматели. Тарасовы Р. и В.

добровольно переселились на предоставленную жилую площадь.

С. Тарасову на семью из трех человек предоставлены три комнаты в

коммунальной квартире, где проживает ещё одна семья из двух человек.

Тарасовы С. и М. отказались переселиться на предоставленную жилую

площадь, требуя предоставления отдельной квартиры.

Согласно статье 91 ЖК РСФСР, граждане выселяются из жилых помещений,

подлежащих сносу, с предоставлением другого благоустроенного жилого

помещения.

В соответствии со статьей 96 ЖК РСФСР предоставляемое гражданам в

связи с выселением жилое помещение должно отвечать требованиям статей 40 и

41 ЖК РСФСР, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером

не менее занимаемого.

Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты,

ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое

помещение, состоящее из того же числа комнат.

Удовлетворяя требованиям истца о выселении Тарасовых С. и М., суд

исходил из того, что ответчики не вправе требовать предоставления отдельной

квартиры, поскольку проживали с нанимателем квартиры различными семьями,

вели раздельное хозяйство и фактически отдельной квартирой не пользовались.

Однако судом не учтены все обстоятельства, имеющие значение для

правильного разрешения спора.

Согласно статье 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с

ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все

обязанности,

40

вытекающие из договора найма жилого помещения.

Если же лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают

проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и

обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Следовательно, ответчики Тарасовы С. и М., хотя и перестали быть

членами семьи

Р. Тарасовой, пользовались такими же правами на жилую площадь, какими

пользовалась Р. Тарасова.

В этой связи вывод суда о том, что ответчики, как ведущие раздельное

хозяйство, фактически уже не пользовались отдельной квартирой, нельзя

признать верным. [1]

3. Предоставление жилого помещения в связи с угрозой обвала дома.

Как известно, жилые дома (жилые помещения) под влиянием времени,

природных условий и в результате их использования могут прийти в состояние,

грозящее обвалом. Выселение из домов (жилых помещений), грозящих обвалом,

в силу необходимости принятия неотложных мер по предотвращению несчастных

случаев производится в административном порядке (ч.2 ст. 90 ЖК РСФСР).

Этот порядок, как более оперативный по сравнению с судебным,

установлен в целях предотвращения несчастных случаев.

«Угроза дома (жилого помещения) обвалом понятие более узкое, чем

непригодность дома (жилого помещения) для проживания, о которой говорится в

статье 8 ЖК РСФСР и которая является основанием для сноса дома или

переоборудования его в нежилой. Она представляет частный случай

непригодности дома (жилого помещения) для проживания, который выделен в

специальную правовую норму в связи с повышенной опасностью для проживания в

нем граждан и необходимостью принятия срочных мер к их переселению в другие

дома (помещения)». [2]

Прежде, чем дать разрешение на выселение, прокурор должен выяснить:

действительно ли дом или помещение, в котором проживает наниматель,

угрожает обвалом; предоставляется ли выселяемому другое благоустроенное

жилое помещение?

Дом (жилое помещение) признается непригодным для дальнейшего

использования и опасным для жизни и имущества проживающих в нем лиц

решением исполнительных органов государственной власти, которые

осуществляют контроль за состоянием жилых

____________________

[1] «Законность», 1995, № 2. С. 62-63.

[2] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 269.

41

домов, находящихся на подведомственной им территории. «В заключении

комиссии должно содержаться категорическое решение о том, что дом или

отдельное жилое помещение, в котором проживает наниматель, грозит обвалом и

нужны экстренные меры для его освобождения. Без соблюдения этих условий

прокурор не может дать санкцию на выселение в административном порядке».

[1]

«Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то договор найма

расторгается и нанимателю (вместе с членами его семьи) по решению органа

местного самоуправления предоставляется другое благоустроенное жилое

помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответсвтвующей

государственной, муниципальной, общественной организации, которым

принадлежит дом, грозящий обвалом». [2]

Как было отмечено выше, выселение из домов (жилых помещений), грозящих

обвалом, производится в административном порядке с санкции прокурора. Тогда

почему же мы рассматриваем данный вопрос в главе «Расторжение договора

социального найма жилого помещения в судебном порядке?» Дело в том, что это

правило закреплено в части 2 статьи 90 ЖК РСФСР. Однако при этом необходимо

иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993

года [3] практика выселения граждан в административном порядке с санкции

прокурора, без возможности последующего обращения в суд, сложившаяся в

результате применения статьи 90 ЖК РСФСР, признан не соответствующей

Конституции РФ. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ,

правило об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь

вышестоящему прокурору «лишает заинтересованную сторону возможности

защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции РФ,

гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.

Необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке

следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную

гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о

выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной

проверки административных решений представляет собой существенное

ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и

противоречит … Конституции РФ».

____________________

[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 92.

[2] Седугин П.И. Указ. соч. С. 149.

[3] См.: Вестник Конституционного суда РФ, 1994, № 1. С. 4 - 10.

42

Конституционный Суд отметил, что договор найма жилого помещения при

отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1

ст.90 ЖК РСФСР). Следовательно, исключена возможность административного

порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц,

проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. [1] В связи с

этим в данном постановлении Конституционного Суда РФ идет речь о

необходимости внесения соответствующих изменений в статью 90 ЖК, так как

возможность административного выселения лиц, проживающих в домах, грозящих

обвалом, исключена. [2]

4. Выселение из жилых помещений, находящихся на территории военных

городков.

Жилищный кодекс предусмотрел следующее основание выселения из военных

городков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения:

офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы

Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной

военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними

лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных

городках с предоставлением другого жилого помещения. В таком же порядке

выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными

Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

Закрытые военные городки являются одним из видов закрытых

административно-территориальных образований. Понятие и правовой режим

закрытых административно-территориальных образований определяются в Законе

РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» [3] от 14 июля

1992 года. Согласно статье 1 данного Закона закрытым административно-

территориальным образованием является такое территориальное образование,

для которого, в частности, необходим особый режим безопасного

функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные

условия проживания граждан

Статья 7 Закона предусматривает последствия ограничения по условиям

режима дальнейшего проживания граждан, утративших трудовую (служебную)

связь с военным предприятием, объектом (переселение в другое жилое

помещение и иные формы

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 147.

[2] Жгунова А. «Выселение из жилых помещений»// Законность, 1994, № 4. С.

19.

[3] Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992, №

53.

Ст. 1915.

43

обеспечения жильем).

На случаи выселения граждан из жилых помещений, которые хотя и

принадлежат военным организациям, но расположены не в военных городках,

правила статьи 94 ЖК не распространяются.

Основанием для выселения граждан из жилых помещений в военных городках

является прекращение их связи с Вооруженными Силами РФ. Для военнослужащих

и совместно проживающих с ними лиц – это увольнение в отставку или в запас.

"Причем причины и основания, по которым между гражданами и

Вооруженными Силами прекратилась связь, значения не имеют для решения

вопроса о выселении, то есть граждане, прекратившие связь с Вооруженными

Силами РФ, могут быть выселены из жилых помещений в военных городках

независимо от того, имеется ли в этом вина гражданина или нет (в связи ли с

нарушением воинской дисциплины, болезнью гражданина или переходом его на

пенсию, сокращением штата и т.д.)". [1]

Так С., как сверхсрочнику военной службы, была предоставлена жилая

площадь в доме, расположенном на территории воинской части. По приказу

командования С. был уволен в запас. По иску воинской части суд вынес

решение о выселении С. с занимаемой площади на том основании, что он уволен

в запас за нарушение дисциплины. Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда РСФСР отменила решение суда и разъяснила, что на основании

статьи 62 Основ гражданского законодательства (ныне – статья 94 ЖК РСФСР)

не может быть выселено без предоставления другого благоустроенного жилого

помещения лицо, получившее жилую площадь в связи не с трудовыми

отношениями, а с прохождением военной службы. [2]

Если в семье лица, прекратившего связь с Вооруженными Силами РФ,

имеются другие проживающие с ним лица, состоящие в связи (служебной или

трудовой) с военной организацией, занимающей военный городок, это лицо не

может быть выселено.

В случае перевода военнослужащего на другое место службы и отказа

бывших членов его семьи освободить жилое помещение в военном городке

(например, в связи с расторжением брака бывший супруг военнослужащего,

выбывшего на другое место службы, отказывается освободить занимаемое

помещение) эти лица могут быть также

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 270-271.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1965, № 5. С. 3.

44

выселены, как не имеющие связи с Вооруженными Силами РФ, с предоставлением

другого благоустроенного жилого помещения.

В случае отказа граждан, прекративших связь с Вооруженными Силами РФ,

освободить жилое помещение в военном городке и получить другое

благоустроенное жилое помещение, военная организация вправе предъявить в

суде иск о их выселении.

«Если лица, прекратившие связь с Вооруженными Силами РФ, проживали в

военных городках в служебном жилом помещении или в общежитии, то они

выселяются не на основании статьи 94 ЖК РСФСР, а в соответствии со статьей

107 либо статьей 110 ЖК РСФСР с учетом льгот, предоставленных определенным

гражданам статьей 108 ЖК РСФСР (если они имеют льготы, то жилое помещение

предоставляется также за пределами военного городка) ». [1]

5. Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором

происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное

жилое помещение нанимателя и членов его семьи – когда при проведении

капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселения

нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное,

а в постоянное пользование (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР).

«Рассматривая правила переселения граждан в другие жилые помещения при

проведении капитального ремонта дома, необходимо прежде всего различать два

случая.

В одном, предусмотренном статьей 82 ЖК, речь идет, в принципе, о

переселении нанимателя и членов его семьи в пригодное для жилья помещение

лишь на время ремонта, после чего они возвращаются в свое отремонтированное

жилое помещение. В другом, предусмотренном частью 5 статьи 82 и статьей 83

ЖК, вопрос стоит о предоставлении нанимателю и членам его семьи в

постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен

занимаемого.» [2]

В первом случае договор найма на жилое помещение по месту постоянного

жительства не расторгается, в отличие от второго, когда договор найма

должен считаться прекращенным в случае, если предмет договора перестал

существовать (например, жилое помещение превратилось в подсобное помещение)

или претерпел значительные изменения.

Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР, когда жилое помещение,

занимаемое

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 271.

[2] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272.

45

нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может

быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки

жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено

другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если

в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится,

по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено

другое благоустроенное жилое помещение (также до начала ремонта).

Из смысла приведенных правил видны два случая: а) когда жилое

помещение не может быть сохранено или размер его настолько увеличится, что

у нанимателя образуются излишки жилой площади, и б) когда размер жилого

помещения существенно уменьшится. Соответственно различаются и возникающие

обязательства.

В первом случае наймодателю принадлежит право требовать переселения

нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение. Наниматель не вправе

требовать возвращения ему после капитального ремонта прежнего жилища, но

может требовать, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало требованиям

закона (ст. 96 ЖК РСФСР).

Во втором случае нанимателю принадлежит альтернативное право: а)

требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения,

отвечающего условиям, установленным законом;

б) требовать возврата ему отремонтированного жилища. Если это жилище

сохранилось (хотя бы и уменьшилось), наймодатель не вправе отказать

нанимателю и выдвигать требования о переселении его в другое жилое

помещение.

В этой связи важно определить, при каких условиях надо считать, что

жилое помещение не сохраняется, что понимается под существенным его

увеличением, а также и под существенным его уменьшением.

«При решении этого вопроса следует, видимо, исходить из разъяснений,

которые еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и

союзных республик и Жилищного кодекса были даны Верховным Судом СССР и

Верховным Судом РСФСР. Они указывали, что главным условием признания

помещения не сохранившимся является полное его уничтожение, то есть такое

его переоборудование, при котором оно превращено в место общего пользования

или сделалось частью другого жилого помещения. Однако жилая площадь не

может быть признана уничтоженной, если в ней произведено благоустройство

или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру».[1]

____________________

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272-273.

46

Из этого следует, что приобретение жилым помещением новых качеств

(благоустройство, изолированность) вовсе не означает, что оно более не

существует, и наниматель потерял право требовать его возврата. Сохраняет он

это право и в том случае, когда происходит известное увеличение размеров

жилого помещения (без образования значительных излишков жилой площади),

также как и уменьшение его.

Вопрос о существенном увеличении жилого помещения достаточно ясен,

поскольку правила статьи 83 ЖК уточняют, что речь идет об образовании

излишней жилой площади. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3

апреля 1987 года указал, что увеличение жилого помещения считается

существенным, если его размеры превысят установленную законодательством

субъекта Российской Федерации норму жилой, а также дополнительной площади

(при наличии права на неё), в результате чего образуются ее излишки (п.26).

Однако представляется необходимым иметь в виду и требования статьи 41

ЖК РСФСР об учете заслуживающих внимания обстоятельств. В частности, если

образовавшиеся излишки жилой площади позволяют исключить имевшее место

проживание в одной комнате лиц разного пола старше девяти лет, кроме

супругов, то вряд ли при этом положении следует считать, что значительное

увеличение жилого помещения лишает нанимателя права на его возврат.

Что касается существенного уменьшения жилого помещения, то вопрос

решается просто, если наниматель требует возврата ему прежнего жилища,

несмотря на его уменьшение. Сложнее обстоит дело, когда наниматель требует

предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения на основании

существенного уменьшения ранее занимаемого, а наймодатель считает, что

такого основания нет. Отсюда необходимость определить признаки

существенного уменьшения жилого помещения. «В судебной практике утвердилась

позиция, что существенным уменьшением жилого помещения признается такое

сокращение размера жилой площади или числа комнат, в результате которого

наниматель и члены его семьи, обеспеченные ранее жилой площадью по

действующим нормам (с учетом права на дополнительную площадь) и количеством

комнат, позволяющим лицам разного пола, кроме супругов, не проживать в

одной комнате, при возвращении им переустроенного помещения не будут

обеспечены таким же образом. Однако уменьшение общего размера или числа

комнат за счет излишков жилой площади, если это серьезно не ухудшает

жилищные условия проживающих, не дает

47

основания считать, что помещение существенно уменьшилось». [1]

Проект переустройства или перепланировки жилых помещений при

капитальном ремонте заранее определяет, сохранится ли помещение и не будет

ли оно существенно увеличено или уменьшено в размере. Если проектом

определены условия, предусмотренные статьей 83 ЖК РСФСР, наниматель имеет

право отказаться от временного переселения и требовать, чтобы ему сразу, до

начала ремонта, было предоставлено в постоянное пользование другое

благоустроенное жилое помещение.

Примером может служить определение Судебной коллегии по гражданским

делам Верховного Суда РСФСР по следующему делу.

Наниматель квартиры (размером 47,7 кв. м) К. проживает в ней с семьей

из семи человек: с дочерью О. и её сыном, а также с дочерью Ж. с мужем и

двумя детьми.

В связи с необходимостью капитального ремонта семье К. на время его

проведения предоставлена на пять человек (с учетом того, что О., заключив

трудовой договор о работе в Красноярском крае, забронировала жилое

помещение до сентября 1990 г.) трехкомнатная квартира размером 40,3 кв. м.

Однако К. и члены её семьи отказались от такого переселения, требуя

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10