Прекращение договора социального найма жилого помещения

вручалось предупреждение о погашении долга, но погасить долг добровольно

она отказывается. В результате чего администрация просила расторгнуть

договор найма жилого помещения на жилую площадь 42 кв. м по адресу: ул.

Челюскинцев, 30-168 между Баевской Е.А. и ЖЭУ № 4 администрации

Железнодорожного района, выселить Баевскую и членов ее семьи.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои исковые

требования, дополнив, что задолженность на период с декабря 1995 года по

март 1999 года составляет 3 278 рублей 35 копеек.

Ответчик Коноплев К.С. в судебное заседание не явился, причину неявки

суду не сообщил.

Ответчица Баевская Е.А в судебном заседании иск признала частично и

пояснила, что у неё действительно имеется задолженность по квартплате за

период с декабря 1995 года по март 1999 в сумме 3 278 рублей 35 копеек. Она

не платит за квартиру и коммунальные услуги, так как считает, что истец

ненадлежащим образом эксплуатирует жилой фонд.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, нашел

исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим

основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 687 ГК РСФСР договор найма жилого

помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию

наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за

шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Однако, в силу статьи 687 ГК РФ суд предоставляет Баевской Е.А. срок до 03

марта 2000 года для устранения нарушения, то есть для внесения платы за

жилое помещение в сумме 3278 рублей 35 копеек. Если в течение указанного

выше срока Баевская Е.А. не устранит допущенных нарушений или не примет

всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению

наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о

66

расторжении договора найма жилого помещения может отсрочить исполнение

решения на срок не более года.

Ссылки Баевской Е.А. о том, что истец ненадлежащим образом

эксплуатирует находящийся у него на балансе жилой фонд, суд не может

принять во внимание, так как ответчицей не представлены доказательства. [1]

____________________

[1] Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2-

195

за 1999 год.

67

2.3 Выселение граждан

без предоставления другого жилого помещения

Выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

является исключением из принципа непрекращаемости права пользования жилым

помещением по договору социального найма (нерасторжимости жилищного

правоотношения) и допускается только в случаях, специально и и счерпывающе

перечисленных в законе (ст. 98 ЖК РСФСР).

"Соответсвующие нормы закона не подлежат распространительному

толкованию, предусматривают конкретные виды злостных жилищных

правонарушений и выступают в качестве мер гражданско-правовой

ответственности". [1] Такие основания расторжения договора найма жилого

помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения, которые

являются санкцией (ответственностью) за ненадлежащее исполнение жилищных

обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи) можно

отнести к первой группе оснований лишения права пользования жилым

помещением.

Ко второй группе оснований лишения права пользования жилым помещением

можно отнести случаи, когда выселение не является санкцией за

правонарушение, а речь идет о "применении меры государственной или

общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы

проживающего в данном помещении лица отступают на задний план" [2], то есть

в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по

специальному назначению. В соответствии с действующим законодательством эту

группу составляют основания, связанные с определенными обстоятельствами,

которые относятся к области трудовых и членско-колхозных правоотношений

(ст. 107 и ст. 110 ЖК РСФСР).

Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления

другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-

правовой ответственности. Они предусмотрены статьей 98 ЖК. Такое выселение

допускается только

____________________

[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 105.

[2] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 286.

68

при виновном поведении нанимателя или членов его семьи.

1. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения, если

наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица

систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из

обязанности граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу.

Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его

назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к

санитарно-техническому и иному оборудованию (ст. 10 и 142 ЖК РСФСР).

"Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению

своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по

указанному выше основанию встречается редко". [1]

В.Ф. Маслов считает, что "норма, регулирующая данный вид выселения, имеет

по существу превентивное значение". [2] На этом основании некоторые авторы

предлагают отказаться от такой нормы, заменив её возмещением причиненного

ущерба. [3]

Разрушение и порча жилых помещений - это вид умышленных действий лица,

наносящий существенный ущерб жилищному фонду. "Под существенным понимается

такой вред, для устранения которого необходимо произвести капитальный

ремонт". [4] Они выходят за рамки простого неисполнения возложенных на

нанимателя договором найма и правилами пользования жилыми помещениями

обязанностей по содержанию помещения в исправном состоянии и производству

текущего ремонта.

"Выражение "разрушают или портят" может означать лишь то, что закон

здесь подразумевает активные действия, а не воздержание от исполнения каких-

либо обязанностей".[5]

Так как предусмотренная в статье 98 ЖК РСФСР санкция является мерой

гражданско-правовой ответственности, для ее применения необходимо наличие

всех элементов правонарушения: вред в виде разрушения или порчи помещения,

причинная связь между

поведением лица и вредом, противоправность поведения лица, вина в виде

умысла.

_________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 151.

[2] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 105.

[3] См.: Баринов Н.Н. Прекращение договора найма жилого помещения в

ведомственном доме. Саратов., 1978. С. 49-50.

[4] Чигир В.Д. Советское жилищное право. Минск, 1986. С. 11.

[5] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 106.

69

"Неосторожные, хотя и неоднократные действия, наносящие ущерб имуществу,

влекут за собой ответственность за имущественные последствия, но не могут

быть основанием для лишения права пользования жилым помещением и

выселения". [1] Как правильно отметили В.Ф. Чигир и В.А. Боровцев,

"отсутствие умысла должен доказать тот, кто систематически совершал

указанные действия". [2]

Приведенные обстоятельства обязательны в каждом конкретном случае, но

ещё недостаточны для такой крайней меры, как выселение. Для этого требуется

дополнительно установить систематический характер правонарушения [3] и то,

что меры предупреждения и общественного воздействия оказались

безрезультатными (поведение ответчика было предметом рассмотрения органов

милиции, прокуратуры, суда).

Поскольку выселение - вид ответственности, то оно может быть применено

лишь в отношении виновного лица, которое способно нести ответственность за

свои поступки и признано виновным в совершении противоправных действий. То

есть выселение допустимо только как мера индивидуальной ответственности.

Наниматель не должен отвечать за вину членов семьи и наоборот. Исходя из

принципа вины исключается возможность ответственности (выселения)

недееспособных лиц, в частности, страдающих психическими заболеваниями.

Так, Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР оставила без изменения

решение Ленинградского городского суда по иску В. и других об отказе в иске

о выселении Н., страдающей шизофренией. Грубое нарушение ею правил

общежития было вызвано заболеванием, а не сознательным игнорированием норм

морали. Поэтому невозможность совместного проживания в таком случае дает

основание ставить вопрос о помещении Н в больницу, а не о выселении без

предоставления жилой площади. [4]

"Законодательство также не оговаривает, какой срок должен пройти между

принятием мер предупреждения к виновному и предъявлением иска в суд, какое

количество раз

должен предупреждаться гражданин о недопустимости нарушений. Решение суда в

каждом случае должно основываться на конкретных обстоятельствах дела,

приниматься с

____________________

[1] Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата,

1966.

С. 139.

[2] Чигир В.Ф., Боровцев В.А. Конституционное право на жилище. Минск,

1985. С. 67.

[3] Систематичность означает совершение однородных действий более двух раз

(См.: Золотарь В.А. Основания прекращения договора найма жилых помещений.

М., 1958. С. 13.)

[4] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 287; Бюллетень Верховного

Суда РСФСР, 1971

70

учетом характера противоправного поведения нарушителя". [1]

Инициатива в постановке вопроса о выселении может принадлежать

наймодателю, иным заинтересованным лицам - соседям, прокурору и т.д.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года

подчеркивается, что необходимо иметь в виду эти условия ,одновременно

обращается внимание судов на то, что по искам о возмещении ущерба,

причиненного в результате разрушения, порчи жилого помещения, возмещение

взыскивается в полном объеме. (п. 27).

2. Выселение за использование жилого помещения не по назначению. Жилые

помещения

предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы

граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением (ч.

5 ст. 10 ЖК РСФСР). Использование жилого помещения не по назначению может

выразиться в различных формах, например в превращении жилого помещения в

подсобное, в места содержания животных, для организации мастерской и т.д.

Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование

жилого помещения не по назначению применяется выселение лиц без

предоставления другого жилого помещения. Тем самым предусмотрено изъятие

всего закрепленного за ними помещения.

"Но использование жилых помещений не по назначению возможно в

отношении не только всего помещения (квартиры в целом), но и отдельных

комнат в квартире. В этой ситуации допустимо изъятие не всей квартиры, а

лишь отдельных изолированных комнат, которые используются не для

проживания, а для других целей." [2]

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в

случае,

если наниматель, члены его семьи или проживающие с ними лица

систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других

проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и

общественного воздействия оказались безрезультатными. Закон возложил на

граждан обязанность соблюдать правила общежития. "В практике понятие "

правила общежития " применительно к случаям выселения по статье 98 ЖК РСФСР

понимается довольно широко: при оценке поведения нанимателя учитываются

также антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые

не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным

правилам поведения".[1]

____________________

[1] Гетман Е.С. Указ. Соч. С. 47

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 107.

71

В.Ф. Маслов в монографии "Право на жилище" говорит о том, что:

"Объективная сторона поведения выселяемого выражается в существенном

нарушении правил общежития, прежде всего правил пользования жилыми

помещениями (внутреннего распорядка), в результате чего соседи по квартире

(по дому) не могут нормально работать и отдыхать. Не обязательно, чтобы в

поведении ответчика был состав уголовного преступления или

административного правонарушения". [2]

В судебной практике обсуждался вопрос об ответственности членов семьи

за ненадлежащий надзор за недееспособными членами семьи, которые создают

условия невозможности совместного проживания. Так, например, к П. был

предъявлен иск о принудительном обмене на том основании, что один из членов

семьи ответчика страдает душевной болезнью и из-за ухудшения состояния его

здоровья создались условия невозможности для совместного проживания. Суды,

рассматривавшие дело, удовлетворили иск, мотивируя тем, что члены семьи

ответчика, в силу родственных отношений, обязаны осуществлять надзор за

действиями У., страдающего психическим заболеванием. Поэтому все члены

семьи несут ответственность за его неправильное поведение. Судебная

коллегия не возражала по существу мотивов этого решения, хотя отменила его

по другим основаниям. [3]

Выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим

поведением создает невозможность для совместного проживания с ним. Поэтому,

если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма

сохраняет силу (в этом случае возможно изменение договора найма в связи с

заменой нанимателя).

Выселение вследствие невозможности совместного проживания является санкцией

исключительной и предусматривается на тот случай, если другие средства

принуждения или общественного воздействия, которые применялись к виновному,

не оказали должного воспитательного эффекта. "Более того, эта мера

применяется тогда, когда суд приходит к выводу, что иным путем, в частности

принудительным обменом, нельзя ликвидировать жилищный конфликт". [4]

Требование о выселении виновного лица могут заявить как наймодатель

так и граждане, проживающие в данном доме или квартире, в том числе и

члены семьи нанимателя.

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 152.

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 109.

[3] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1979, № 11. С. 11.

[4] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 109.

72

4. Согласно статье 98 ЖК РСФСР лица, лишенные родительских прав, если их

совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены

родительстких прав, признано невозможным, могут быть выселены без

предоставления другого жилого помещения. Это особый случай выселения за

невозможностью совместного проживания. П.И. Седугин отмечает, что

"приведенное правило впервые включено в закон, что очень важно для защиты

прав несовершеннолетних. Основная направленность данного правила состоит в

том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских

прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие

условия для проживания". [1]

В отличие от выселения за нарушение правил общежития в рассматриваемом

случае не требуется систематичности и применения к выселяемому мер

общественного или административного воздействия.

Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два

условия: 1) должно состояться решение суда о лишении лица родительских прав

по отношению к совместно проживающим с ним детям; 2) должно быть признано

невозможным их совместное проживание в жилом помещении. Доказательства

подтверждения невозможности совместного проживания могут быть представлены

органами опеки и попечительства, жилищными органами, опекуном

(попечителем), родственниками и т.д. либо получены судом при рассмотрении

дела о выселении путем опроса свидетелей, исследования других

доказательств.

Субъектом ответственности здесь является лицо, лишенное родительских

прав. "Если для выселения вследствие невозможности совместного проживания

необходимо установить, что лицо своим поведением в квартире (доме) мешает

соседям спокойно пользоваться жилищем, то при выселении родителя, лишенного

родительских прав, принимается во внимание общая общественно-моральная

оценка личностных качеств (пьянство, алкоголизм, жестокость и т.п.),

которые могут отрицательно повлиять на несовершеннолетнего". [2]

Правом на предъявление иска о выселении таких лиц обладают: другой

родитель (если он не лишен родительских прав), опекун (попечитель), орган

опеки и попечительства, а также прокурор, если вопрос о выселении не решен

судом одновременно с лишением родительских прав.

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 153.

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 110.

73

С учетом довольно широко распространенной практики принудительного

обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ч.2

ст. 98 ЖК РСФСР), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что

взамен выселения без предоставления другого жилой площади суд может обязать

соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на

другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная

норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов,

возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью

совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не

прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена,

установленного законом. Анализируемый вид обмена, предусмотренный частью 2

статьи 98 ЖК РСФСР следует отличать от принудительного обмена жилого

помещения при отсутствии на это согласия членов семьи (ст. 68 ЖК РСФСР),

так как в отличие от статьи 98 ЖК, в статье 68 ЖК речь идет об обычном

жилищно-правовом споре равноправных субъектов договора жилищного найма.

Согласно части 2 статьи 98 ЖК, нарушитель не вправе возражать против обмена

даже тогда, когда это в какой-то мере ущемляет его жилищные интересы

(расположенность жилого помещения, этажность, качество и т.д.), так как он

подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Суд может вынести решение, обязывающее нарушителя обменять занимаемое

им помещение на другое, только в том случае, когда заинтересованная сторона

предложит конкретный вариант обмена. Если в исковом заявлении конкретный

вариант обмена не указан, оно остается без движения.

"Не имеют значения мотивы отказа от обмена истца (нежелание переезжать в

другой район города, много населенность квартиры, неудобная планировка и

т.п.). Истец не виновен в нарушении правил поведения, и с ним нельзя без

его согласия расторгнуть договор найма жилого помещения, в котором он

проживает как добросовестный наниматель".[1]

При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности

совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без

предоставления другого жилого помещения.

В качестве примера приведем следующее дело. 18.08.99 г. Доржиева Д.Л.

обратилась в

суд с иском к Доржиеву Б.Б. о принудительном обмене жилой площади, с

которым у нее

____________________

[1] Коньков Ю,М. Расторжение договора найма жилого помещения. М., 1978. С.

106-107.

74

был зарегистрирован брак 19.07.94, продолжавшийся до 19.08.98. Проживание в

одной квартире стало невозможным из-за постоянного избиения Доржиевым Б.Б

жены как во время брака, так и после его расторжения. Общих детей у

Доржиевых нет. У Доржиевой Д.Л. есть один ребенок от первого брака.

Доржиева Д.Л. просила произвести принудительный обмен двухкомнатной

квартиры по улице Октябрьская, 10-17, которая была предоставлена

Хлебокомбинатом Доржиеву Б.Б. в 1987 году после окончания им института и

направлении на работу.

Представитель ОАО Хлебокомбината "Новосибирскхлеб" против обмена не

возражал, выразил лишь свое мнение, что предложенный Доржиевой вариант

обмена ухудшает жилищные условия Доржиева, так как дом старый, комната

находится на первом этаже. Он также пояснил, что в мае 1999 года Доржиева

Д.Л. обращалась к нему с обменными картами, которые он без присутствия

Доржиева Б.Б. отказался одобрить.

В качестве вариантов обмена Доржиева Д.Л предложила для себя с дочерью

- однокомнатную квартиру размером 19 кв. м по улице Советская, 36-1, для

Доржиева Б.Б. комнату размером 16 кв. м в квартире № 2 по улице Горького,

42.

Доржиев Б.Б. отказался от такого обмена, так как дом, где ему

предложено жильё, построен в 1935 году, квартира на первом этаже, высота

которго сотавляет 1,5 м до уровня подоконника, в квартире проживает пять

человек.

Но в судебное заседание Доржиев Б.Б. не явился, место его нахождения

установить не представилось возможным. Представитель "Новосибирскхлеб"

также не явился. Третьи лица, желающие переехать в квартиру Доржиевых, в

суде не возражали по поводу обмена.

Суд при рассмотрении дела учел разъяснение Постановления Пленума

Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10