Дипломная работа: Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия

Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре категории: [13]

1) принципы пользователя предприятием;

2) принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3) принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Как показывает практика, эти принципы взаимосвязаны. При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.

В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права: налогообложение недвижимости; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд; приватизация недвижимости.

Нормы частного права: сделки купли-продажи недвижимости; кредитование под залог недвижимости; страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами понятие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

- гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

- законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт "к" статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

- градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определения закреплены в действующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в Земельном кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 28 сентября 2001г.).

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью "набора прав", например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Субъектами права собственности могут быть: частные лица (физические или юридические); государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации); органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).

Особым случаем является передача имущества, находящегося в государственной собственности, частным лицам, т.е. приватизация, порядок проведения которой в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса, определяется законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества. Таким образом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг. Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Гражданского кодекса (статьи 218 - 234). Основные положения правового института общей собственности определяются нормами главы 16 Гражданского кодекса (статьи 244 - 259).

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления.

Субъектом права государственной собственности является население как коллективный собственник государственной собственности.

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: "собственность" и "право собственности".

Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Регулирование земельных отношений осуществляется гражданским и специальным земельным законодательством и имеет существенные особенности.

Земля и иная недвижимость - это товар, гражданский оборот которого происходит в соответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот не может регулироваться нормами только частного права, так как при совершении сделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес.

В 2001г. Земельный кодекс РФ продекларировал равенство всех форм собственности, как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходимых нормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных и судебных структур власти институт частной собственности на землю в настоящее время во многом остается декларативным.

Определенную часть и вопросы регулирования прав собственности внес Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" от 17.07. 2001 г., в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, порядок разграничения государственной собственности на землю, разрешение споров о разграничении и государственной собственности на землю.

Вопросам права на собственность немало уделено также в Законе РФ "О недрах".

В текущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочной деятельности, является ее государственное регулирование.

Основная стратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельности заключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". [5] Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Таким образом, данный закон регулирует сделки по оценке собственности независимо от ее вида (частная, государственная). Закон распространяется на любой вид собственности, определяет основные термины в области оценки, в том числе понятия "оценочная деятельность", "субъекты оценочной деятельности", "объекты оценки", "рыночная стоимость". В Законе определен круг сделок, для которых необходимо проведение оценки объектов оценки. Закон содержит определение основания для проведения оценки объектов оценки, требования к отчету, оговаривает права и обязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованию гражданской ответственности оценщиков, а также регулирует саму оценочную деятельность. Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России.

Одним из направлений государственного регулирования оценочной деятельности является проведение лицензирования оценщиков. Задачей лицензирования является упорядочение оценочной деятельности в России и повышение качества предоставляемых независимыми оценщиками услуг. Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Выполненная оценка имущества без наличия лицензии у лица или фирмы, ее осуществляющей, считается недействительной.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность, являются Федеральный закон № 128-ФЗ от 08.08.01 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" и Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.02 г. № 395 "Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности".

Начиная с сентября 1999 г. в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Результатом этой работы стали "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", которые были утверждены 06.07.01г. Постановлением Правительства РФ № 519. [3] Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений РФ.

Наиболее известными и часто используемыми в практической деятельности стандартами оценки саморегулируемых организаций оценщиков в России являются стандарты Российского общества оценщиков (РОО). [6]

Российское общество оценщиков — член Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) — занимается стандартизацией оценочной деятельности.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО — защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методологических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации.

Новое издание Международных стандартов оценки 2001 (МСО-2001) развивает и углубляет положения существующих стандартов и отражает актуальные изменения на рынке и новые потребности.

Международный комитет по стандартам оценки (IVSC) занимается развитием стандартов оценки, которые поддерживают стандарты, разрабатываемые другими международными организациями. IVSC тесно работает с аналогичной организацией — Международной комиссией по стандартам финансовой отчетности (IASB) — и, соответственно, в МСО-2001 включены доработанные Рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, которые были разработаны с помощью IASB. В международной практике утверждается правило, по которому компании, которые переоценивают свои инвестиции и другие объекты собственности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, должны гарантировать, что такие оценки проведены в соответствии с Международными стандартами оценки. Другими новыми материалами, включенными в МСО-2001 являются: Комментарий, исследующий возможное воздействие стандартов и инструкций, выпущенных Базельским комитетом по банковском надзору; Комментарий по вопросам составления отчета оценки; Комментарий о применении метода дисконтирования. Чтобы обеспечить оценщиков и их пользователей более доступным и менее формальным средством для получения ответа на вопросы относительно стандартов оценки и их применения, МКСО издает также пояснительные комментарии к стандартам оценки. Указанные комментарии, как правило, не утверждаются МКСО, однако могут служить в качестве важных толкований в широком плане, либо для раскрытия общих положений и их трактовки, либо в качестве промежуточного материала, предшествующего выпуску Комитетом, либо руководства по исполнению, либо стандартов. Отметим, что, несмотря на то, что сегодня нельзя говорить о полном согласии национальных стандартов оценки, работа в данном направлении ведется. Наиболее ярким примером этого может служить работа по созданию единых стандартов оценки в рамках Европейского Союза, которую ведет Европейская группа ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации была разработка общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза. В 1997 г. эта группа опубликовала утвержденные Европейские стандарты оценки (ЕСО), согласующиеся со стандартами бухгалтерского учета. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано для всех стран Европейского Союза. Европейские стандарты оценки ЕСО-2000 включают и рассматривают самые общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, в руководствах даются указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов. В настоящее время опубликованы все Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-исследовательские работы по разработке структуры и принципов создания Единой системы стандартов оценки. Все это создает новые условия для совершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России. Российское законодательство в области стандартов оценки ставит своей целью решение следующих задач:

— обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочных работ;

— создать условия для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков;

— максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Российской Федерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

— создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки;

— организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности;

— устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных ресурсов;

— создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности.

Совершенствование законодательства в области оценочной деятельности направлено прежде всего на создание предпосылок для саморегулирования рынка оценочных услуг путем максимальной унификации понятийного аппарата и терминологии, применяемой в оценочной деятельности, его унификации с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского учета, налогообложения, юриспруденции и международных стандартов оценки, развитием системы подготовки, переподготовки, повышения квалификации кадров в области оценки, совершенствования системы информационного обеспечения оценочной деятельности.

1.3 Характеристика методов оценки рыночной стоимости предприятии (организаций и фирм)

К основным методам оценки рыночной стоимости предприятия можно отнести: затратный; сравнительный и доходный.

Рассмотрим их особенности более подробно.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:

- расчет рыночной стоимости права пользования земельного участка, относящегося к оцениваемым объектам недвижимости;

- расчет затрат на возведение новых объектов, аналогичных объектам оценки, в рыночных ценах;

- расчет накопленного износа объекта оценки;

- расчет рыночной стоимости оборудования;

- итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

В начале рассмотрим оценку не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оделенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, рока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыбной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае в соответствии с целями оценки стоимость права пользователя земельного участка оценщиками произведена с позиции сравнительного и годного подходов, используя: метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты.

Подход сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Для данной оценки подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм.

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7