Дипломная работа: Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия

Метод укрупненных обобщенных показателей сметной стоимости /метод сравнительной единицы обеспечивает приемлемую точность порядка 15-20%.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м строительного объема здания) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

СС= Сin х N, (4)

где СС - стоимость строительства; Сin - стоимость единицы потребительских средств; N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В данном случае при применении метода сравнительной единицы для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Оценка стоимости воспроизводства определена, исходя из базовой стоимости цен введенных с 01.01.84.

Для пересчета с базовой цены в цены, действующие на момент оценки, применяется индекс рыночного удорожания, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов" в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне:

Итек/баз = Стек/Сбаз (5)

Индекс рыночного удорожания для пересчета с базовой цены в уровень цен на 21.10.07 разработан Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве "Кубаньстройцена" и утвержден Заместителем Главы администрации Краснодарского края, письмо №07.6.04/502 от 03.03.07, равен К = 30,69.

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Далее приведены обобщенные группы параметров (I и II) и факторов (III и IV), определяющих эксплуатационную пригодность зданий.

I группа. Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность: прочность и устойчивость конструкций; влаго- и морозостойкость конструкций; водонепроницаемость конструкций и др.

II группа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности: удельные площади и кубатура; температурно-влажностный режим в помещениях; герметичность, звукоизоляция и др.

III группа. Архитектурно-художественное соответствие назначению.

IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации.

Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом) и внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Для расчета физического износа применимы методы наблюдения.

Методы наблюдения основаны на процедуре визуального сопоставления оцениваемых, с аналогичными новыми объектами оценки. Они включают в себя идентификацию визуального определяемых элементов эксплуатационного износа в шкалу процентных отношений. К процедурам наблюдения относятся также консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния объектов оценки, которые не являются очевидными. На основе полученных фактических данных подготовит заключение в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства или замещения оцениваемого объекта. Для этого в качестве ориентира оценщик может воспользоваться таблицей для оценки физического износа.

Существует способ расчета износа исходя из срока экономической жизни объекта по нормам амортизационных отчислений.

Взаимосвязь между износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

И/ВС = ЭВ/ТС (6)

где И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ТС - типичный срок экономической жизни.

Определение физического износа методом срока экономической жизни представлено в таблице 3 Приложения А.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом срока экономической жизни по состоянию на 21.10.07 составляет 310819 рублей.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом натурного обследования по состоянию 21.10.07 составляет 1926072 рубля.

Накопленный физический износ рассчитан в таблице 4 Приложения А.

Накопленный физический износ объекта оценки по состоянию 21.10.07 составляет 2236891 рубль.

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компановки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.

Для решения задач оценки функциональный износ определяется как "потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- сверхулучшениями.

Стоимость воспроизводства оцениваемых объектов представлено в таблице 5 Приложения А. На момент проведения физической инспекции все оборудование и инвентарь находились в отличном состоянии и эксплуатировалось по назначению с марта 2007г. В данном случае физический износ отсутствует. В последнее время для приносящих доход объектов недвижимости стал типичным внешний износ в форме экономического износа, возникающего вследствие общего экономического спада в этом районе. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то, наряду с указанными частными его видами, учитывается также и совокупный износ или обесценение (S) по формуле:

S= I -(I -F)x(l -V)x(l -E), (7)

где F, V и Е - выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения - физического, функционального и экономического.

В данном случае внешнеэкономический износ отсутствует. Рыночная стоимость оцениваемого оборудования по состоянию на 21 октября. 2007 года составляет 1208163 рубля. На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, таблица 6 Приложения А. Таким образом, по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 940000 рублей. Из полученных результатов следует, что по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 2 148 000 рублей.

2.2 Сравнительный анализ результатов применения существующих методик оценки рыночной стоимости на примере ОАО "Светлый путь"

В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

В качестве объекта оценки в данной работе принято недвижимое имущество: мастерские для хранения техники, общей площадью 655,4 м2, навесы, общей площадью 5368,6 м2, мастерские для ремонта техники, общей площадью 296,3 м2, склад, общей площадью 152,5 м2, столовая, общей площадью 81,9 м2, общежитие 118 м , весовая, общей площадью 73,6 м, зернохранилище, общей площадью 143,9 м и сельскохозяйственная техника.

На момент проведения физической проверки было выявлено следующее - оцениваемое имущество находилось в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии и требовало проведения ремонтных работ.

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов. В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1,№2 и №3.

В таблице 7 Приложения А представлены исходные данные для расчета стоимости объекта оценки подходом сравнительного анализа продаж.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице 8 Приложения А.

Для вычисления окончательной рыночной стоимости применим методику, основанную на известном в алгебре методе попарных сравнений, в качестве элементов сравнения примем местоположение и физические характеристики оцениваемого объекта и сравниваемого с ним объектов. Расчет по данной методике производится в следующем порядке:

1. Составляется таблица параметров для попарных сравнений для последующего преобразования в матрицы индексов важности. Из практического опыта известно, что оптимальное количество параметров 5-10.

Выбирается шкала качественных оценок для матриц индексов важности. Этих шкал более 10, но из практики известно, что наименьшее среднее отклонение достигается применением шкал 1-9 и 2п/2. Выглядят они следующим образом (таблица 9 Приложения А).

2. Наиболее проста в использовании шкала 1-9, поэтому в расчетах используем именно её.

Для каждого параметра строится обратносимметричная матрица индексов важности. Каждому параметру всех объектов присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Параметры сравниваются, естественно попарно.

3. Для каждого индекса важности определяется вес по формуле:

W'j = n√II a'ijn, (8)

где a'ij-важность приоритета (индекса).

4. После этого необходимо полученные веса пронормировать:

т.е. получаем нормированное отклонение каждого объекта.

5. Определим приведенное нормированное отклонение каждого объекта:

где К - количество параметров.

6. Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

где: Wo - приведенное нормированное отклонение оцениваемого объекта; п - число объектов; CAi - стоимость объекта-аналога.

7. Определим индекс согласованности. Индекс согласованности матрицы определяется по формуле:

ИС = (λ - п)/(п - 1), где λ = (2 Zi,) / п. (12)

Для нахождения вектора согласованности Z<n> необходимо матрицу индексов важности умножить на её вектор приоритетов A<n,n> x W<n>. Таким образом находим Адамаров вектор Y<n>.

Разделим Адамаров вектор Y<n> на вектор приоритетов W<n>, получим вектор согласованности Z<n>. Далее, находим Х-разброс согласованности, т.е. среднее арифметическое элементов вектора согласованности. Затем вычисляем индекс согласованности, его значение не должно превышать 1. В противном случае необходимо изменить индексы важности в данной матрице.

5) Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

Искомая стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 21.10.2007г., полученная сравнительным подходом составляет:

C'j = 1,444/3 x (540 000/0,824 + 945 000/1,385 + 1 350 000/2,347) = 920 308 руб.

Округленно составит 920 000 рублей.

2.3 Основные направления совершенствования оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России

Учитывая необходимость и важность использования инновационных достижений и инновационной собственности (ИС), необходимо осуществить ряд организационно-методических мероприятий, в том числе и в сфере оценочной деятельности.

В связи с ускорением научно-технического прогресса и его коммерциализацией серьёзной проблемой становится выявление (распознавание) новизны и значимости результатов исследовательской деятельности. В условиях бурного развития всех отраслей знаний специалистам все труднее отличать подлинные открытия от псевдооткрытий. По этим причинам, а также в связи со становлением и развитием отечественного рынка объектов ИС возник ряд новых научно-практических прикладных направлений, одним из важнейших среди которых может считаться оценочная деятельность. Многие трудности, с которыми специалисты сталкиваются в работе с ИС, обусловлены многообразием объектов ИС (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, программы для ЭВМ, базы данных и др.), несовершенством правовой базы и отсутствием качественного методического обеспечения процедур оценки.

При характеристике оценочной деятельности в области объектов ИС можно выделить два основных самостоятельных направления, различающихся по целям, методам оценки и используемым нормативно-правовым документам.

Первое направление можно идентифицировать с оценкой объектов ИС, используемых в предпринимательской деятельности в качестве товаров в условиях рынка. Цель такой оценки состоит в определение рыночной или иной стоимости объектов ИС при продаже (покупке) патентов или лицензий, использовании в инновационных проектах, вкладах в уставный капитал предприятий, использовании объектов ИС в собственном производстве, расчетах с авторами по служебным изобретениям, продаже, приватизации или слиянии предприятий, владеющих ИС, и т.д.

Говоря о методической и правовой обеспеченности этого направления, следует отметить, что многие специалисты, занимающиеся проблемами использования ИС, считают возможным разработку универсальной методики стоимостной оценки объектов ИС и законодательного оформления порядка их обязательного применения. Делаются попытки разработать официальный стандарт таких оценок, регламентирующих порядок и процедуру выполнения стоимостной оценки в соответствии с таким стандартом.

Второе направление оценочной деятельности заключается в расчёте стоимости объектов ИС в качестве нематериальных активов с целью их инвентаризации, постановки на баланс предприятия, исчисления налогов, учета в себестоимости продукции, амортизации и т.д.

В отличие от первого направления единый и обязательный порядок оценки объектов ИС уже определен. Он основан на применении затратного метода, при котором стоимость определяется как сумма затрат, связанных с разработкой, правовой охраной и внедрением объекта ИС. Оценщик не вправе отказаться от применения регламентированного законом затратного подхода. Вместе с тем в практике оценки затратным методом не до конца урегулированы отдельные вопросы, такие, как, например, дисконтирование денежных потоков или амортизация объектов ИС. Решение этих вопросов должно быть единым для всех организаций, предприятий, контролироваться государством и не может быть оставлено на усмотрение хозяйствующих субъектов.

Процессы регулирования оценочной деятельности должны отвечать ряду требований, основными среди которых следует считать следующие:

оценку объектов ИС должны проводить оценщики-профессионалы высокой квалификации с достаточным практическим опытом работы и обязательно являющиеся членами соответствующих общественных или профессиональных организаций;

осуществлять контрольные функции и регулирование деятельности специалистов-оценщиков должны такие же профессионалы;

должен быть создан единый порядок лицензирования оценщиков ИС с обязательным участием в работе лицензирующего органа наиболее авторитетных экспертов-оценщиков, представителей общественных и профессиональных организаций;

ныне разрозненные и состоящие в различных общественных и иных некоммерческих организациях специалисты-оценщики ИС должны быть объединены в одно национальное объединение, способное защищать интересы её членов;

должны быть созданы необходимые научно-инновационные инфраструктуры;

разработка и применение единых методик оценки в области ИС должны координироваться и стимулироваться федеральными органами власти;

контроль над оценкой ИС, передаваемой на договорной основе российскими организациями и физическими лицами зарубежным фирмам, должен осуществляться федеральными органами.

Начало решения проблемы методологии оценки ИС относится к 60-м годам ушедшего столетия. Именно тогда появились первые отечественные методические наработки в этой области. Кстати, многие из них могут быть довольно эффективно использованы и сейчас. Правда, ранее эта проблема рассматривалась в контексте оценки использования объектов правовой охраны, причем, как правило, лишь одной категории объектов ИС — изобретений, а не прав на эти объекты, то есть собственно ИС. Тем не менее, их накопленный научный задел может быть адаптирован и к решению последней проблемы. Как уже отмечалось выше, улучшению работы с ИС способствует дальнейшее развитие методологии оценочной деятельности, к основным направлениям совершенствования которой можно отнести:

применение в отечественных стандартах и методиках оценки международных принципов, критериев, методов и нормативов определения стоимости патентных прав и расчетов платежей по лицензии на использование объектов промышленной собственности;

модернизация экономико-математических моделей и уточнение нормативов учета в стоимости патентного права расчетно-аналитических результатов прогнозирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств с учетом конъюнктуры и сегментации товарных рынков и рынков лицензий;

учет и математическая формализация таких рыночных показателей, как неопределенность, технический, страновой, коммерческий риск, моделирование рисковых ситуаций, связанных с использованием объектов ИС.

Основной идеей совершенствования методологии оценки ИС должно стать всё более широкое применение экономико-математических методов, которые позволят перейти от прямого счета к модельному анализу, в полном объёме использующему вычислительную технику и новейшие пакеты программ. Современные методы оценки при этом органически впишутся в новую действительность.

Заключение

Таким образом, подводя итог нашему исследованию, необходимо еще раз подчеркнуть, что в условиях формирования рыночных отношений оценка рыночной стоимости имущества предприятия является настоятельной потребностью в оценке стоимости всего хозяйствующего субъекта. Данные, полученные в процессе имущественного подхода к оценке предприятий являются исходным материалом для принятия дальнейших управленческих и экономических решений и обусловлены качеством оценочных исследований.

Роль оценки рыночной стоимости имущества предприятия возрастает вследствие того, что в условиях рыночной экономики и свободных цен меняются экономические механизмы хозяйствования, принципы и методы управления. Они заставляют руководителей постоянно проводить исследования в области рыночной стоимости недвижимости, зданий, сооружений и оборудования предприятия, применяя различные методики таковой оценки.

Проанализировав все аспекты оценочной деятельности по определению рыночной стоимости имущества предприятия, мы решили в исследовании ряд поставленных задач, а именно:

- раскрыты сущность и содержание оценки имущества предприятия;

- определены основные принципы проведения оценки рыночной стоимости;

- изучены нормативно-правовая и организационная основы осуществления процессов оценки имущества;

- проведен анализ оценки рыночной стоимости предприятия с применением различных методов оценочной деятельности.

Исследование показало, что в экономике предприятия имущество рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает успешную дальность предприятия.

Понимая важность значения имущества в характеристике экономических процессов, происходящих на предприятии, мы неизбежно приходим к выводу о непреходящем значении понятия "оценка" как комплексного показателя меры значимости имущества, его выгодности, целесообразности и эффективности использования.

Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков.

В текущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочной деятельности, является ее государственное регулирование.

Основная стратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельности заключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности: затратного, доходного и сравнительного.

На основе исследования можно сделать следующие обобщающие выводы.

Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать определенным набором экономических ресурсов (или факторов производства), используемых для производства экономических благ. Обычно в экономической литературе все, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

В экономике более широкое использование имеет система стоимостных показателей, получившая особое развитие в условиях рынка. В денежном выражении осуществляется сводный учет и планирование на всех уровнях управления воспроизводственным процессом основного капитала, а также начисление и использование амортизационного фонда, включение износа средств труда в себестоимость продукции, планирование объемов и источников финансирования капитальных вложений и др. В связи с приватизацией предприятий, включением средств труда в товарный оборот, развитием коммерческого расчета и рыночных хозяйственных связей роль стоимостной оценки имущества существенно возросла, повысились требования к ее реальности и динамичности.

Для осуществления достоверной и наиболее полной оценки стоимости имущества немалую роль играет информационная база, на которой основывается проведение оценки.

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7