рефераты скачать
 
Главная | Карта сайта
рефераты скачать
РАЗДЕЛЫ

рефераты скачать
ПАРТНЕРЫ

рефераты скачать
АЛФАВИТ
... А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

рефераты скачать
ПОИСК
Введите фамилию автора:


Дипломная работа: Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

К характеристикам типичного для данного сегмента рынка земельного участка относятся: права собственности; условия финансирования; условия продажи; дата продажи; местоположение; площадь участка; подведенные сети инженерного снабжения.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Другими словами, данный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

На момент проведения физической проверки, оцениваемый объект находился в удовлетворительном техническом состоянии.

Для данного отчета подход сравнительного анализа продаж имеет следующий алгоритм:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты собственности не связанные с недвижимостью.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

В основе доходного подхода для целей оценки коммерческой недвижимости лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток; прибыль от основной деятельности; внереализационные доходы; дивиденды.

В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.

При использовании доходного подхода могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности применения.

Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. В развитых странах анализируются тренды за 7-10 лет. В нашей стране это невозможно, хотя бы потому, что инфляция девяностых, сильно исказила финансовую информацию.

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, в большинстве своем отсутствием бизнес-планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов основанных на серьезных маркетинговых исследованиях, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.

В связи с этим, стоимость объекта оценки, будет определена с помощью метода дисконтированного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала и отдачи на капитал.

Был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов за пять будущих лет (горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от эксплуатации собственности в постпрогнозный период (стоимость реверсии).

В данной работе стоимость реверсии рассчитана с использованием модели Гордона (метод детально описан ниже по тексту), с использованием терминального коэффициента капитализации (Рт). Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянным и бесконечным, что вполне вероятно, учитывая выгодную специализацию объекта и капитальный характер оцениваемой собственности.

Приступая к оценке объекта методом дисконтирования денежных потоков, необходимо сделать ряд допущений, суть которых состоит в следующем:

1) Из-за относительно высокой инфляции в России прогнозы расходов, прибыли и дискреционного потока денежных средств производились на "реальной базе". Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы роста прибыли или расходов являются результатом реального (качественного) повышения цен и/или сокращения хозяйственных расходов.

2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой присутствует инфляционная составляющая), основание приводится ниже по тексту).

3) Текущее правительственное регулирование и деловое законодательство остаются неизменными на весь период горизонта планирования.

При учете влияния инфляции можно делать корректировку на индекс инфляции либо корректировку будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования.

Наиболее корректной; но и более трудоемкой является методика, предусматривающая корректировку всех факторов (объем выручки, переменные расходы), влияющих на денежные потоки. При этом корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой по критерию NPV (для альтернативных инвестиционных проектов).

Более простой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции.

В условиях инфляции различают номинальную и реальную ставку процента, которые связаны следующим соотношением:

1 + rnom = (1 + ггeal) х (1 + λ), (1)

где г nom - номинальная ставка процента; гrеа1 - реальная ставка процента; λ - общий уровень инфляции.

Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВНП-дефлятором. Раскрыв скобки в уравнении (1), получим:

1 + rnom = 1 + rreal + λ + rreal х λ , (2)

При небольших значениях r и λ их произведение - малая величина, поэтому можно записать:

rnom ≈ rreal + λ, (3)

лицензирование затратный капитализация дисконтированный

В качестве ставки дисконтирования может использоваться как номинальная, так и реальная ставка процента. Выбор зависит от того, как измеряется денежный поток проекта.

Таким образом, для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантов расчета:

1) дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;

2) дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.

Какой из этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта, зависит от специфики самого проекта.

Использование реальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах не позволяют учесть структурную инфляцию, т.е. ситуацию, при которой рост цен на продукции то рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. В таких проектах следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.

В то же время расчет в текущих ценах требует умения прогнозировать рост цен, что не всегда возможно сделать с желаемым уровнем достоверности. В конечном счете, выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляется аналитиком (оценщиком) и учитывает конкретные условия инвестирования и особенности каждого проекта.

В настоящей оценке мы пришли к выводу: произвести расчет по номинальной нормы дисконтирования.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта.

Учитывая условность всех планов развития бизнеса в силу естественной неопределенности развития экономической и политической ситуации в глобальном и локальном масштабах в России на современном этапе, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

В связи с позитивным характером развития рынка собственности и всего социально-политического положения страны по состоянию на дату проведения оценки, считается целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.

Для определения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов и расходов собственника объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода, с предположительным ростом 10% в год ставок арендной платы. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Краснодарского края, Кореновского района, ст. Платнировская показал что средняя ставка аренды за капитальные здания составляет - 10 руб./м в мес, за навесы без стен и легкие некапитальные конструкции - 5 руб./м в мес. Расчет операционных расходов производился на основании исследования показателя покрытия действительного валового дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости на рынке аналогичной коммерческой недвижимости.

Норма дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, норма дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности норма дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Риск является существенным в определении нормы дисконта.

Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.

Выбор нормы дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости норма дисконта рассчитывается, как правило, методом кумулятивного построения.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и риски, связанные с функционированием объекта недвижимости (несистематические).

На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — нормы по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой нормы.


2. Практическая глава. Направления совершенствования оценочной деятельности в России

2.1 Расчет рыночной стоимости ОАО "Светлый путь" затратным методом

Поскольку оценщики обладают достаточным количеством достоверной информации о продажах меньших по размеру земельных участков, расчет стоимости права пользования земельным участком производился методом разбивки на участки. В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (таблица 1 Приложения А). В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1, №2, №3.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, цену предложения и состояние рынка.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Таким образом, стоимость права пользования земельного участка по состоянию на 21.10.07 составит: 844,4 х 100 = 84 440 руб.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с применением элементов доходного подхода оценщики использовали метод капитализации земельной ренты.

Данный метод применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты;

-определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В рамках данного метода величина земельной ренты рассчитывается как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Величина арендной платы за земли соответствующего назначения принимается равной в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 № 529 составляет на 2002 год - 0,062 руб/м2.

В соответствии со статьей 19 Краснодарского края от 5 ноября 2002 № 530-КЗ, действовавшие в 2002г размер арендной платы и ставки земельного налога применяется в 2007г с коэффициентом 1,8.

Таким образом величина арендной платы принимается равной: 0,062 х 1,8 = 0,1116 руб./м2

Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 10 000 м2.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1) депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

2) западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);

3) ставки по межбанковским кредитам РФ;

5) государственные облигации РФ.

Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте.

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска (36,4 млрд дол. США), наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Даже в связи с августовским кризисом 1998г. по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.

Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

Для расчетов в настоящей работе выбраны Еврооблигации со сроком погашения в 2030г. и имеющих наибольший объем выпуска — 18 336 млн.дол. США (ставка дохода, % в год - 5%).

Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 20 000 м2. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы составляет:

0,1116 х 10 000/ 0,05 - 22 320 руб.

Два традиционных в оценочной деятельности метода дали следующие результаты:

Метод сравнения продаж 84 440 руб.

Метод капитализации земельной ренты 22 320 руб.

Целью сведения результатов всех используемых методов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ, и делаются выводы.

- способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.

На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы оценщикам были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить. Для того, чтобы свести к минимуму влияние необъективного мнения на окончательные результаты, работу по оценке следует разделить на строго ограниченные части и провести самостоятельно.

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества.

Используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что метод сравнения продаж является одним из самых надежных в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, поэтому оценщики сочли возможным присвоить данному методу больший удельный вес в итоговой рыночной стоимости равный 80%.

Учитывая, что в настоящее время рынок аренды земельных участков не развит, можно утверждать, что рыночная стоимость условно свободного земельного участка, полученная доходным подходом несколько занижена и не отражает реальной рыночной ситуации. Поэтому оценщики сочли возможным присвоить методу капитализации земельной ренты удельный вес в итоговой стоимости, равный 20%.

Результаты согласования используемых методов оценки сведены в таблицу 2 Приложения А.

Таким образом, используя соображения о достоинствах и недостатках примененных методов к оценке, в данном конкретном случае, определив вес каждого из методов в итоговой стоимости, оцениваемый земельный участок по состоянию на 21 октября 2007 года имеет следующую итоговую рыночную стоимость: семьдесят две тысячи шестнадцать рублей.

Под стоимостью воспроизводства нового аналогичного объекта понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также стоимость активов продаваемого объекта (рисунок 1 Приложения А).

Для расчета стоимости строительства в данном отчете выбраны метод сравнительной единицы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7


рефераты скачать
НОВОСТИ рефераты скачать
рефераты скачать
ВХОД рефераты скачать
Логин:
Пароль:
регистрация
забыли пароль?

рефераты скачать    
рефераты скачать
ТЕГИ рефераты скачать

Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, рефераты на тему, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.


Copyright © 2012 г.
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.