Недвижимое имущество как объект гражданского права

деятельности обязаны соблюдать требования охраны окружающей среды и

экологической безопасности, предусмотренные градостроительной

документацией, а также санитарные правила. (ст.10).

При осуществлении градостроительной деятельности использование

земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися

соответственно собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами

земельных участков, проводится с соблюдением разрешенного использования

объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами,

предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий,

которые установлены проектами планировки. (ст.16).

Статья 55 Земельного кодекса устанавливает гарантии прав собственников

земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Субъекты права государственной и муниципальной собственности на землю

сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Правомочие

пользования может реализовываться ими путем присвоения части, земельной

ренты, принадлежащей им как земельным собственникам и извлекаемой

гражданами, юридическими лицами, иностранными государствами, использующими

земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Обладая правом на земельную ренту посредством и извлечения через систему

арендных платежей, подоходного налога, установления цен на продукцию и др.,

субъекты права государственной и муниципальной собственности могут ее не

извлекать оставляя полностью или частично землепользователю, арендатору.

Правомочие распоряжения земельными участками, принадлежащее субъектом права

государственной и муниципальной собственности на землю, осуществляется от

их имени управомоченными органами государственной власти и местного

самоуправления в пределах их компетенции.

Таким образом, рассмотрены особенности использования участков земли

как объектов естественного происхождения, которые как и участки недр,

относятся к недвижимому имуществу.

2.1.2. Участки недр.

Здесь необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости

правовых режимов на земле – и недропользования, который проявляется в двух

основных положениях. Во-первых, согласно ЗК РСФСР (ст.52), собственники

земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в

пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в

установленном порядке использовать общераспространенные полезные

ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды. Во-вторых, как

это следует из норм того же ЗК РСФСР (ст.83), предоставление земельных

участков для пользования недрами проводится только после оформления горного

отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее

отработанных площадей.

«Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному

определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон РФ

«О недрах» признает объектом государственной собственности недра в целом

как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов,

простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и

освоения». (2.7, с.274).

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая

часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции

Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами

используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и

деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской

Федерации и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые

участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ

Российской Федерации (Закон РФ «О недрах», ст.2). Участки же недр в виде

горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются как

объекты, которые могут предоставляться в пользование.

Горный отвод представляет собой участок недр (геометризированный при помощи

пространственных границ блок недр), предоставленный для добычи полезных

ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных

с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических

объектов, а также для проведения геологического изучения недр с

одновременной или непосредственно следующей за ним добычей полезных

ископаемых.

При определении границ горного отвода учитываются размеры участка

недр, определяющие объект пользования и зоны влияния работ, связанных с

пользованием недрами (подходные и эксплуатационные горные выработки и др.).

Геологический отвод представляет собой участок недр

(геометризированный при помощи пространственных границ блок недр),

предоставленный для геологического изучения недр.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации (ст.9), земля и

другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной,

муниципальной и иных формах собственности.

Конституция провозгласила равенство всех форм собственности на

природные ресурсы. Однако законодательство о недрах и в первую очередь его

головной акт – Закон Российской Федерации «О недрах» – не восприняли

принцип множественности форм собственности на природные ресурсы и их равной

правовой защиты. Указанный закон не отвергает названный принцип, равно как

и нигде не употребляет термин «государственная собственность на недра».

Однако по существу все формы собственности он сводит только к

государственной. Так, ст.2 Закона дает понятие и состав государственного

фонда недр. Согласно ей, распоряжение государственным фондом недр

осуществляется путем принятия совместных решений государственных органов

Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Право пользования недрами является производным от права собственности

на недра. Это основной вид прав на участки недр. В зависимости от сроков

пользование участками недр подразделяется на бессрочное («без ограничения

срока») и срочное («на определенный срок»). Других видов прав на недра –

владение, аренду – Закон РФ «О недрах» не предусматривает.

Участки недр предоставляются в пользование для:

а) геологического изучения;

б) добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов

горнодобывающего и связанных с ним производств;

в) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с

добычей полезных ископаемых;

г) образований особо охраняемых геологических объектов, имеющих

научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное

значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказчики,

памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

д) сбора минералогических палеонтологических и других геологических

коллекционных материалов». (2.5, с.235-236).

«Пользователями участков недр для добычи общераспространенных полезных

ископаемых, торфа, пресных подземных вод, а также для строительства

подземных сооружений для своих нужд в пределах участка недр могут быть

любые юридические лица и граждане. Пользователями недр для добычи

радиоактивного сырья могут быть только государственные предприятия». (2.5,

с.236).

«В соответствии с Положением о порядке лицензирования пользования

недрами», утвержденным постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992

г., пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право

осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с

предоставленной лицензией. Любая деятельность связанная с пользования

недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия

пользователя недр». (2.5., с.237-238).

«Гражданским законодательством к недвижимости кроме участков земли и

участков недр как объектов естественного происхождения отнесены и

обособленные водные объекты». (2.5, с.242).

2.1.3. Обособленный водный объект.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и

непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими

поверхностными водными объектами (ст.1 Водного кодекса от 18.10.95 г.)

В соответствии со ст.9 Конституции Российской Федерации, водные

объекты могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных

формах собственности.

Однако ВК РФ (ст.34) устанавливает, что в Российской Федерации

предусмотрена только государственная собственность на водные объекты в

целом. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться

не только в государственной собственности, но и в муниципальной, а также

принадлежать на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные

водные объекты.

Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной

собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются

государственной собственностью (ст.35 ВК). В государственной собственности

находятся водные объекты, принадлежащие на праве собственности Российской

Федерации (федеральная собственность), и водные объекты, принадлежащие на

праве собственности субъектам Российской Федерации (федеральная

собственность), и водные объекты, принадлежащие на праве собственности

субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской

Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации

права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках

своей компетенции.

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не

подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и

юридическим лицам. (ст.35 ВК).

Обособленные водные объекты, принадлежащие на праве собственности

городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям,

являются муниципальной собственностью, владение, пользование и распоряжение

которой осуществляют соответствующие органы местного самоуправления. В

муниципальной собственности находятся обособленные водные объекты,

предназначенные для муниципальных нужд (ст.39 ВК).

Статьей 41 ВК предусмотрены права на водные объекты лиц, не являющихся

их собственниками:

право долгосрочного пользования;

право краткосрочного пользования;

право ограниченного пользования (водный сервитут).

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности,

предоставляются гражданам или юридическим лицам в долгосрочное и

краткосрочное пользование в зависимости от целей использования, ресурсного

потенциала и экологического состояния водных объектов. Право краткосрочного

пользования водным объектом устанавливается на срок от трех до двадцати

пяти лет. Право пользования водным объектом может быть продлено по

инициативе водопользователя в установленном порядке. (ст.42 ВК).

Водным кодексом установлены формы ограниченного пользования водным

объектом – публичный и частный водные сервитуты. Каждый может пользоваться

водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное

не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный водный

сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в

долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу

иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Общие положения о

сервитутах, предусмотренные ГК, применяются к водным сервитутам в той мере,

в какой это не противоречит требованиям ВК.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

забора воды без применения сооружений, технических средств и

устройств;

водопоя и пригона скота;

использования водных объектов в качестве водных путей для паромов,

лодок и других маломерных плавательных средств.

Водный сервитут устанавливается водным законодательством РФ или

договором, для его осуществления не требуется лицензии на

водоиспользование.

Права пользования водными объектами приобретаются и переходят от

одного лица к другому на основании лицензии на водопользование, выдаваемой

специально уполномоченным государственным органом управления использованием

и охраной водного фонда, и заключенного в соответствии с ней договора

пользования водным объектом.

Статья 59 ВК предусматривает государственную регистрацию договоров

пользования водными объектами.

Статья 86 ВК раскрывает понятие общего и специального водопользования.

Использование водных объектов без применения сооружений, технических

средств и устройств (общее водопользование) может осуществляться гражданами

и юридическими лицами без получения лицензии на водопользование.

Использование водных объектов с применением сооружений, технических

средств и устройств (специальное водопользование) осуществляется гражданами

и юридическими лицами только при наличии лицензии на водопользование, за

исключением случаев использования водных объектов для плавания на

маломерных плавательных средствах и для разовых посадок (взлетов) воздушных

судов.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, находящихся в

муниципальной собственности, допускается на условиях, установленных

соответствующими органами местного самоуправления по согласованию

специально уполномоченным государственным органом управления использованием

и охраной водного фонда. Орган местного самоуправления обязан объявить в

установленном порядке об условиях общего водопользования или о его

запрещении на водном объекте, находящемся в муниципальной собственности.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, находящихся в

собственности граждан или юридических лиц, допускается на условиях,

установленных собственником по согласованию со специально уполномоченным

государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.

Собственник обособленного водного объекта обязан объявить об условиях

общего водопользования или о его запрещении в соответствии с порядком

объявления, установленным органами исполнительной власти субъектов

Российской Федерации.

В соответствии с Гражданским кодексом (п.1 ст.130), к недвижимому

имуществу, во-вторых, отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса,

многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, перемещение

которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты

признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи

отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

2.1.4. Леса.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе

элементов лесного фонда.

«Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность

земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных,

микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды,

биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии».

(2.5, с.246).

Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности

государственной, муниципальной и частной.

«Основная часть лесного фонда находится в государственной

собственности, которая в данный период развития российского общества

является доминирующей среды других форм собственности на леса.

Распределение объектов лесного фонда между федеральной собственностью на

леса и собственностью субъектов Российской Федерации производится на основе

закона о федеральных ресурсах и договора Федерации с субъектами Федерации.

К муниципальной собственности могут быть отнесены лесные участки

городских лесов, лесопаркового пояса, обслуживающие потребности городов и

районов». (2.5, с.248).

Статья 20 Лесного кодекса РФ от 29.01.97 г. предусматривает право

собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую

растительность, расположенную на земельном участке.

Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате

хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке

после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу,

является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается

по своему усмотрению.

Лесным кодексом установлены публичный и частный лесные сервитуты.

Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в

лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской

Федерации (публичный лесной сервитут).

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и

права пользования участками, не входящими в лесной фонд, могут быть

ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов

государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также

судебных решений (частный лесной сервитут). (ст.21 ЛК).

Также раскрыты виды осуществления прав пользования участками лесного

фонда и прав пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд.

Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на

следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии

и краткосрочного пользования.

Правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд,

являются безвозмездное пользование и краткосрочное пользование.

Основы лесного законодательства Российской Федерации от 6 марта 1993

г. предусматривают семь видов лесных пользований. Это: заготовка живицы

(сока хвойных деревьев), древесины, второстепенных лесных материалов (пней,

коры, сосновой и еловой лапки); побочные лесные пользования (подразделяются

на два вида – общедоступные (сбор грибов, ягод), не требующие

спецразрешения, и специальные (сенокошение, пастьба скота, заготовка

технического сырья, лекарственных трав)); пользования лесом для нужд

охотничьего хозяйства); в научно-исследовательских целях; для реализации

культурных и оздоровительных интересов, туристических и спортивных задач.

Лесопользователями являются юридические (в том числе иностранные) и

физические лица – граждане, обладающие правом на осуществление лесных

пользований по российскому законодательству. Передача участков лесного

фонда в пользование производит районная (городская) администрация на основе

прямых переговоров, торгов, конкурсов.

Права пользования участками лесного фонда и права пользования

участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникают на основании договора

аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком

лесного фонда, а также лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

В соответствии со ст.31 Лесного кодекса, субаренда участков лесного

фонда запрещена.

По договору аренды, безвозмездного пользования участок лесного фонда

предоставляется на срок до одного года.

Немаловажным моментом является оборотоспособность объектов лесных

правоотношений (ст.12 ЛК).

Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение

других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение

участков лесного фонда, а также участков, не входящих в лесной фонд не

допускаются.

Леса и многолетние насаждения как объекты недвижимого имуществ

рассмотрены лесным и гражданским законодательствами, где установлены

основные положения владения, пользования и распоряжения этими объектами.

2.1.5. Здания и сооружения.

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания и сооружения –

то, что прочно связано с землей. В той связи необходимо раскрыть содержание

статей 552, 553 и 652, 653 ГК.

«Так установлено общее правило о том, что при продаже зданий,

сооружений или другой недвижимости и покупателю одновременно с передачей

права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на

земельный участок.

При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только

занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о

части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для

подхода (прохода) к нему).

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником

земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на

иных правах – праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовою

судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право

собственности на соответствующую часть земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования.

Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является

собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те

же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу

(право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость может быть продана без согласия собственника земельного

участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим

участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому

использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен

получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п.

Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-

продажи недвижимости ничтожной». (2.14, с.126-127).

«В противоположном случае, когда земельный участок, на котором

находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая

недвижимость, продан без передачи в собственность покупателя этой

недвижимости, условия пользования земельным участком определяются:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11