Недвижимое имущество как объект гражданского права

договором купли-продажи либо если такие условия в договоре отсутствуют, у

собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется

ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного

участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в

соответствии с назначением. Поскольку сервитут является вещным правом, его

владелец защищается так же, как и собственник.

Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного

участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней

недвижимости.

В обоих названных случаях продавец земельного участка обязан сообщить

покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество». (2.14, с.127-128).

Рассмотрим содержание прав на земельный участок при аренде

находящегося на нем здания или сооружения. «Арендатор, нанимая здание или

сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором

расположены эти объекты. Данная формула здесь универсальна, независимо от

того, на каких правах имеет земельный участок арендодатель.

Право арендатора выделено именно на занятую арендуемым зданием или

сооружением часть земельного участка, а не земельный участок в целом,

занимаемым арендодателем. Судьба пользования остальной площадью земельного

участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания,

или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором находится

арендуемое здание или сооружение, определяется тем, какое конкретное право

на него имеет арендодатель, - аренда или бессрочное пользование или

пожизненное наследуемое владение и другие правомочия срочного либо

постоянного пользования земельным участком. Набор этих прав устанавливается

Земельным кодексом и главой 17 ГК, вводимой в действие со дня вступления в

силу земельного кодекса, подлежащего –принятию государственной Думой

Федерального Собрания РФ. Во всех случаях условия пользования арендатором

соответствующим земельным участком должны быть изложены в договоре аренды.

При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании

земельным участком считается несогласованным сторонами, но не ведущим к

недействительности договора аренды, поскольку права на земельный участок

здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

Первый вариант выбора правомочий арендатора зданий или сооружений на

земельный участок самый широкий, поскольку арендодатель является

собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В

этом случае возможен любой из вариантов прав срочного или постоянного

пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми

зданиями и сооружениями. В выборе вариантов есть еще зависимость от того,

какое лицо является арендатором: физическое или юридическое. Так, для

юридического лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для

граждан – бессрочное пользование.

Если арендодатель – не собственник земельного участка (например,

арендатор или его бессрочный пользователь), то закон освобождает его от

необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу

арендатору здания или сооружения, стоящего на этом участке. Он передает ему

земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой

передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного

пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор

пользуется земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением,

автоматически в течение срока самой аренды здания или сооружения». (2.14,

с.222-223).

«Переход права собственности и других внешних прав на арендуемые

здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или

расторжения договора аренды (ст.617 ГК). Соответственно этому установлено

аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором

находятся арендуемые здания и сооружения: если этот земельный участок

продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же

условиях, которые имели место до отчуждения земли». (2.14, с.223).

«Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных

правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она

находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила

купли-продажи недвижимости». (2.7, с.276).

Гражданский кодекс РФ недвижимым имуществом признает также предприятие

в целом как имущественный комплекс, для которого установлен специальный

правовой режим.

2.1.6. Предприятие как имущественный комплекс.

Предприятию как объекту гражданских прав присуще следующие признаки.

«1) Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества,

предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки,

здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права

требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки

и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный

комплекс, который используется для осуществления предпринимательской

деятельности. Он может являться государственной или муниципальной

собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в

форме хозяйственного общества или товарищества, производственного

кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с

законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество,

используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и

обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс,

принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского

(фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет

прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности,

которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является

имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не

прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если

юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие

является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами

имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок – купли-продажи, залога,

аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно

ст.575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между

коммерческими организациями». (2.7, с.281-282).

К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по

своим естественным свойствам вещи – воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только

те из них, которые подлежат государственной регистрации органами,

уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах

и кодексах, а космических объектов – в международных конвенциях (договорах,

соглашениях).

2.1.7. Воздушные суда.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное

судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет

взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут

находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности

юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации –

только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации ОВД,

которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В

собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские

воздушные суда (ст.7 ВК).

Порядок регистрации воздушных судов определен ст.33 ВК.

Гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре

гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения

соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и

государством регистрации.

Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр

гражданских воздушных судов Российской Федерации при наличии сертификатов

летной годности (удостоверения о годности к полетам).

Государственные воздушные суда регистрируются в порядке установленном

специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со

специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной

авиации.

Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов Российской

Федерации возлагается на специально уполномоченный орган в области

гражданской авиации. Воздушное судно, зарегистрированное или учтенное в

установленном порядке в Российской Федерации, приобретает национальную

принадлежность Российской Федерации.

В случае залога гражданского воздушного судна сведения в залоге подлежат

включению в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской

Федерации.

При включении данных о гражданском воздушном судне в Государственный реестр

гражданских воздушных судов Российской Федерации государственный и

регистрационный опознавательные знаки, которые наносятся на воздушное

судно.

2.1.8. Морские суда и суда внутреннего плавания.

В соответствии с КТМ и УВВТ, судно, морское или внутреннего водного

плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или

внутренним водным путям.

Суда находятся в государственной собственности, а также в собственности

граждан и юридических лиц.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст.23 КТМ. Судно

приобретает право плавания под Государственным флагом с момента внесения

его в Государственный судовой реестр в одном из морских торговых или рыбных

портов РФ или с момента регистрации в судовой книге.

Внесению в Государственный судовой реестр подлежат суда, технический надзор

за которыми осуществляется техническим реестром.

Внесению в государственный судовой реестр и в судовые книги не подлежат

шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями какого-

либо судна. Внесение судна в государственный судовой реестр удостоверяется

судовым патентом, а регистрация в судовой книге – судовым билетом.

«Суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, определенном ст.26

УВВТ. Регистрации подлежат суда внутреннего водного транспорта, являющиеся

самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.

Суда внутреннего водного транспорта вносятся в судовые реестры бассейнов

рек или судоходных инспекций. Суда, постоянно плавающие вблизи морских

портов, расположенных на реках, и ниже этих портов, подлежат внесению в

судовые реестры этих портов». (2.7, с.276-277).

2.1.9. Космические объекты.

«Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском

законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической

деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком

космические аппараты различного назначения и их составные части

(искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и

станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на

небесные тела либо сооруженные на них». (2.7, с.276).

«С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных

космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в

космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации

обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в

национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство

после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный

перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр

(название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер

объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию

Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса

Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам». (2.11, с.429).

«Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его

экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются

и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный

космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении

своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в

космическом пространстве и на небесных телах.

Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на

космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахождения в

космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными

словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в

космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам,

юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета».

(2.11, с.430).

«Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного

транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не

заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке,

предусмотренном ст.131 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс не исключает возможности распространения режима

недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абзаце 2 п.1 ст.130

ГК, но только на основании прямого указания закона». (2.7, с.277).

2.2. Правовой режим недвижимости.

2.2.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить

особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок

распоряжения им. В этой связи ст.131 ГК регулируется порядок

государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость

применения Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним».

По мнению А.В. Кузнецова, «настоящий Закон является одним из

основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание

цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. Его

положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы

правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним». (2.10, с.59).

Следует сказать, что эта проблема уже была рассмотрена д.ю.н. профессором

А.А. Коневым и студентом Р.Ю. Ветховым: «По существу названная регистрация

призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку

последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.

Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных

актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой

информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать

исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или

иного объекта». (2.8, с.4).

Конев А.А. и Ветхов Р.Ю. делают вывод, что основное значение

государственной регистрации заключается в следующем:

«- в легализации для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и

обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей,

предусмотренных п.1 ст.8 ГК РФ;

- в обеспечении «юридической чистоты» сделок с недвижимостью в целях

стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения

массовых оспоримых и ничтожных сделок;

- в создании Единого государственного реестра на недвижимое имущество и

сделок с ним как базы данных, имеющей информационно-статистическое

значение». (2.8, с.4).

Итак, раскроем понятие государственной регистрации прав в соответствии с

п.1 ст.2 Закона:

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(далее государственная регистрация прав) – юридический акт признания и

подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),

перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с

Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права». (2.8, с.3)

Гражданский кодекс РФ, в частности ст.131, обязывает участников

гражданского оборота регистрировать все права на недвижимость и совершенные

с ней сделки. Государственной регистрации в едином государственном реестре

подлежат возникновение, ограничение, прекращение и переход; права

собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления,

пожизненного наследуемого владения постоянного пользования, ипотеки,

сервитута и иных прав, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1. ст.4 Закона установлена необходимость регистрации

ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе сервитут,

ипотека, доверительное управление, аренда. По мнению А. Кузнецова», следует

приветствовать решение законодателя не приводить в Законе исчерпывающего

перечня подлежащих регистрации вещно-правовых ограничений (обременений),

имеющихся в отношении конкретного объекта. Помимо перечисленных в Законе

обременений, регистрации в качестве таковых, право ренты, право

пожизненного содержания с иждивением.

Спорным представляется решение законодателя о непременной регистрации

обязательственных прав, к примеру, права аренды (п.2 ст.609 ГК РФ и п.1

ст.4 Закона «О государственной регистрации прав»). Право аренды не попадает

под определение ограничений (обременений), которое приводится в ст.1

настоящего Закона и ошибочно отнесено к перечисляемым в данной статье

вещным правам». (2.10, с.59-60). А. Кузнецов считает, что «целесообразно

было бы закрепить в Законе необходимость обязательной регистрации в Едином

государственном реестре прав только вещно-правовых ограничений. Такое

положение дел полностью соответствовало бы п.1 ст.131 ГК РФ. Собственник

может сдавать имущество в аренду довольно часто. При этом аренда может

носить краткосрочный характер. В связи с этим обязательная регистрация

права аренды может существенно затруднить осуществление соответствующих

сделок. В любом случае следует допустить регистрацию обязательных прав в

реестре по желанию правообладателей. Для этого необходимо внести поправки в

ГК РФ и Закон «О государственной регистрации прав» (2.10, с.60).

«Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое

имущество, право устанавливающие документы на которое оформлены после

введения в действие настоящего Федерального закона» (п.2 ст.4 Закона).

«Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права». (2.8, с.7). Как утверждает А.

Конев, государственная регистрация есть «признание государством чистоты и

законности перехода права или сделки. Именно за это государство дает

гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится

легальным». (2.8, с.8).

В соответствии с Законом, «государственная регистрация прав проводится на

всей территории России по установленной настоящим Законом системе записей о

правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав

на недвижимое имущество и сделок с ним; датой государственной регистрации

является день внесения соответствующих записей в Единый государственный

реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в

пределах регистрационного округа.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть

обжалованы в суд». (ст.2 Закона).

«Здесь показателен следующий пример. Облпотребсоюз обратился в арбитражный

суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку

купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не

обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-

продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о

регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих

обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) а акционерным обществом

(покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого

дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем

продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность

заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в

регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации

предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации,

совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее

регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о

регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит

обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал,

облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерное общества обосновано

квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у

соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11