Недвижимое имущество как объект гражданского права

обществу, в счет погашения этой задолженности». (3.2, с.17).

Таким образом, нами рассмотрены особенности совершения такой сделки с

недвижимостью, как залог (ипотека).

3.3. Доверительное управление недвижимостью.

«Доверительное управление – новый институт нашего права. Его появление

обусловлено нынешним этапом развития рыночных отношений. Это связано со

стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной

деятельностью и имуществом, и прежде всего государственным имуществом.

Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя –

административный. В новых условиях хозяйствования этот метод стал

подвергаться критике как неэффективный, так как при нем отсутствуют

экономическая заинтересованность ответственного лица, есть благоприятные

условия для злоупотреблений и т.п.

Подобные утверждения послужили толчком для возникновения идеи создать

систему определения хозяйственного руководителя не на административной, а

на гражданско-правовой, коммерческой основе, когда руководитель окажется

материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее

эффективности, будет нести ответственность за ненадлежащие результаты. Это

– альтернативный способ руководства, имеющий особое значение для

государственной собственности, но применимый и в других сферах». (2.4,

с.117).

Закон определяет доверительное управление следующим образом:

«По договору доверительного управления имуществом одна стороны (учредитель

управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на

определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона

обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя

управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права

собственности на него к доверительному управляющему». (п.1 ст.1012 ГК РФ).

«Закон указывает, что доверительный управляющий совершает в отношении

переданного ему имущества юридические и фактические действия. При этом

сделки совершаются им от своего имени, но с указанием, что он действует в

качестве доверительного управляющего. В случаях, не требующих письменного

оформления, он делает это устно, а при подписании письменных документов,

включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку

«Д.У.».

Доверительный управляющий, чтобы управлять имуществом на коммерческой

основе, должен обладать большой мерой самостоятельности, в том числе и по

отношению к собственнику. И вместе с тем необходимо гарантировать интересы

собственника имущества. Выполнение этой двуединой функции обеспечивается, с

одной стороны, обособлением имущества собственника и доверительного

управляющего, и с другой – осуществлением деятельности управляющим от

своего имени. Именно поэтому такая деятельность, - по мнению профессора,

доктора юридических наук В.А. Дозорцева, - не могла осуществляться в рамках

прежнего законодательства». (2.4, с.118).

«Оказалось, что существует потребность в двух формах доверительного

управления. Наряду с основной, коммерческой, формой нужна еще и

дополнительная, некоммерческая, форма, когда доверительное управление

осуществляется на безвозмездной основе. По смыслу ст.1016 ГК размер и форма

вознаграждения признаются существенными условиями договоров доверительного

управления только в том случае, когда выплата вознаграждения предусмотрена

этими договорами.

Основные черты доверительного управления установлены пунктом 4 статьи 209

ГК РФ и его главой 53 (статьи 1012-1026).

Прежде всего важно, что доверительное управление устанавливается в

отношении имущества, а не организаций. Это значит, что если в доверительное

управление передается предприятие, то оно рассматривается не как

организация, а как комплекс имущества в соответствии со статьей 132 ГК РФ.

В соответствии со ст.209 ГК доверительное управление должно рассматриваться

как способ осуществления права собственности на имущество, когда правомочия

собственника полностью или частично осуществляет доверительный управляющий,

притом от своего имени. Соответственно собственник лишается права

осуществления этих правомочий». (2.4, с.118-119).

Отношения по доверительному управлению между собственником и управляющим

имеют обязательный характер. Это срочные, «длящиеся» отношения, срок

составляет одно из обязательных условий договора, по истечении

обусловленного срока обязательство прекращается (ст.1016 ГК).

На доверительного управляющего возлагается обязанность совершения не

разовых действий, а каких-то функций на систематической основе.

«Основанием возникновения доверительного управления является договор.

Необходимо волеизъявление собственника или иного лица, уполномоченного

учреждать доверительное управление. В исключительных случаях договору

должен предшествовать властный акт (назначение опекуна, ликвидационный

комиссии и т.п.). Обозначенный в таком акте орган должен подобрать

управляющего, согласовать с ним условия и обеспечить заключение договора.

При этом договор будет заключать не собственник имущества, а другое лицо

(например, орган опеки и попечительства). Именно такой орган заключает в

подобных случаях договор и фактически учреждает доверительное управление».

(2.4, с.119).

форма договора доверительного управления утверждена ст.1017 ГК. «Договор

доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в

письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами». Такая же форма предусмотрена для договора купли-продажи

недвижимости.

«Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит

государственной регистрации. Несоблюдение формы договора доверительного

управления недвижимым имуществом или требования о регистрации передачи

недвижимости в доверительное управление влечет недействительность

договора». (ст.1017 ГК).

Обращаясь к содержанию договора, следует отметить, что п.1 ст.1016 ГК

предусматривает его существенные условия:

1) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

2) наименование юридического лица или имя гражданина в интересах которых

осуществляется управление имуществом (учредителя управления или

выгодоприобретателя);

3) размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения

предусмотрена договором;

4) срок действия договора (не превышающий пяти лет). При отсутствии

заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его

действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие

были предусмотрены договором.

Возможность передачи в доверительное управление отдельных объектов

недвижимости прямо предусмотрена законом (п.1 ст.1013 ГК). «Недвижимое

имущество как объект доверительного управления должно отвечать некоторым

общим требованиям.

Во-первых, это может быть только индивидуально определенное имущество, а

никак не имущество, определяемое родовыми признаками. В договоре может быть

предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество,

еще подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не

существующее в момент заключения договора.

Во-вторых, передаваемое в доверительное управление недвижимое имущество

должно быть обособлено как от прочего имущества учредителя доверительного

управления, так и от имущества управляющего. И такая обособленность должна

быть документирована. (ст. 1018 ГК РФ).

В-третьих, в доверительное управление может передаваться только

непотребляемое имущество, которое должно быть возвращено собственнику по

прекращении доверительного управления.

В данном случае обособление недвижимых объектов и их документирование ввиду

необходимости регистрации (ст.131 и 1017 ГК РФ) не вызывает особых

трудностей.

В качестве объекта доверительного управления может выступать комплекс

имущества или отдельные объекты недвижимости». (2.4, с.120).

«Обратимся к имущественным комплексам, на базе которых можно осуществлять

хозяйственную деятельность. Среди таких комплексов на первом месте стоят

предприятия, в состав которых в соответствии с абзацем 2 пункта 2 ст.132 ГК

входят все возможные виды имущества. Такие предприятия в целом признаются

недвижимостью, поэтому их передача в управление подлежит письменному

удостоверению и регистрации (ст.131 ГК), в результате которых происходит

обособление каждого имущественного объекта, входящего в их состав. То же

относится и к частям предприятия или организации.

К имущественным комплексам относится и все имущество, входящее, например, в

наследственную массу. В этом случае документируется также обособление

каждого отдельного имущественного объекта. Поэтому в случае комплексов в

состав их имущества могут входить любые объекты, даже те, которые

обособленно не могут находиться в доверительном управлении. Обособление и

его документирование здесь производятся во всех случаях.

В состав имущественного комплекса включается не только имущество,

первоначально внесенное учредителем, но и имущество, созданное или

приобретенное в результате действий по доверительному управлению (ст.1020

ГК РФ). И из него исключается имущество, выбывшее в результате таких

действий». (2.4, с.120-121).

«В доверительное управление может быть передано и государственное, и

муниципальное, и частное имущество. Однако то государственное или

муниципальное имущество, которое ранее было передано на вещном праве

хозяйственного ведения или оперативного управления унитарному предприятию

или государственному либо муниципальному учреждению, до передачи его в

доверительное управление должно утратить свой предыдущий правовой статус.

Строго говоря, ни унитарное предприятие, ни государственное или

муниципальное учреждение не вправе передавать какое бы то ни было имущество

в доверительное управление, поскольку презюмируется, что оно находится у

них либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве оперативного

управления. Подобную функцию вправе выполнить лишь специальный органа,

осуществляющий от лица собственника функции по распоряжению государственной

или муниципальной собственностью». (2.14, с.599).

«Для отношений по доверительному управлению характерный три стороны –

учредитель, доверительный управляющий и выгодоприобретатель. Две из этих

сторон (учредитель и выгодоприобретатель) могут совпадать и чаще всего в

наших условиях совпадают, но три функции, выполняемые договором, во всех

случаях сохраняются.

Управляющий никогда не может совпадать с учредителем, ни с

выгодоприобретателем – их функции несовместимы.

Как правило, в качестве любой из трех сторон могут выступать как

физические, так и юридические лица.

Учредителем доверительного управления выступает собственник недвижимого

имущества (ст.1014 ГК РФ). Чаще всего это юридическое лицо или государство.

Лицо, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится

имущество, не вправе быть учредителем доверительного управления.

Юридические лица, обладающие этими правами, подлежат предварительной

ликвидации. (п.3 ст.1013 ГК РФ).

Доверительным управляющим может быть как физическое, так и юридическое

лицо. Однако в обоих случаях закон устанавливает некоторые ограничения.

Если это физическое лицо, то управляющим может быть только индивидуальный

предприниматель (исключение специально предусмотрено законом). Если это

юридическое лицо, эту функцию может выполнять только коммерческая

организация. Поскольку смысл введения института доверительного управления

заключается в сужении сферы предпринимательской деятельности государства, в

осуществлении хозяйственных функций не на административной, а на

коммерческой основе, закон прямо исключает передачу имущества в

доверительное управление государственному органу или органу местного

самоуправления. По той же причине закон исключает возложение доверительного

управления на унитарное предприятие, которое может быть только

государственным или муниципальным.

Имущество, передаваемое ему в управление, обособляется от его личного

имущества. Но он несет субсидиарную ответственность по обязательствам из

доверительного управления своим личным имуществом. Управляющий должен

осуществлять свои обязанности лично и, кроме исключительных обстоятельств,

указанных в законе, не может передавать свои обязанности третьему лицу.

Выгодоприобретателем может быть любое лицо, как физическое, так и

юридическое. Если выгодоприобретателем является не собственник, то на

отношения с его участием распространяются нормы, установленные для договора

в пользу третьего лица (ст.430 ГК). После выражения выгодоприобретателем

как третьим лицом намерения воспользоваться своим правом, он приобретает

самостоятельное право требования. Учредитель и управляющий не могут

изменять или расторгать договор без его согласия. С прекращением

гражданской правосубъективности выгодоприобретателя (смертью гражданина или

ликвидацией юридического лица) или отказом выгодоприобретателя от получения

выгод по договору управление имуществом прекращается.

При прекращении управление имуществом права выгодоприобретателя на

получение выгод прекращаются. Имущество, находящееся в управлении,

передается учредителю (собственнику), если договором прямо не предусмотрено

иное.

В случаях, когда учредитель и выгодоприобретатель не совпадают в одном лице

закон дифференцирует их права». (2.4, с.122-124).

«Договор доверительного управления законом построен как реальный. Поэтому

для возникновения прав и обязанностей достижения одного соглашения

недостаточно – требуется еще передача объекта управления. Если состоялось

только соглашение сторон, управляющий еще не вправе истребовать

обусловленное договором имущество у учредителя в соответствии с пунктом 3

статьи 1020 ГК РФ.

Договор имеет срочный характер. По истечении договор, а соответственно и

права и обязанности сторон прекращаются. Досрочное расторжение договора по

одностороннему заявлению одной из сторон не допускается.

Права по договору доверительного управления недвижимостью имеют все стороны

отношения, а обязанности – только доверительный управляющий.

Основное право доверительного управляющего заключается в совершении любых

юридических и фактических действий.

Все ограничения его прав должны быть предусмотрены законом или договором

(п.2 ст.1012 ГК). Доверительный управляющий осуществляет правомочия

собственника (п.1 ст.1020 ГК). Однако эти права осуществляются в

установленных пределах. В данном случае распоряжение недвижимым имуществом

доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором

доверительного управления недвижимостью. Доверительный управляющий

пользуется вещно-правовой защитой переданного ему имущества, в том числе и

против собственника (пункты 2 и 3 ст.1020 ГК).

Доверительный управляющий выступает от своего имени, но он должен указать,

что действует в этом качестве, иначе он обязывает перед третьими лицами

лично.

Имущество, переданное в доверительное управление обособляется от другого

имущества учредителя, равно как и от имущества управляющего на отдельном

балансе и по нему ведется самостоятельный учет.

Обязанности доверительного управляющего определяются тем, что совершаемые

им действия производятся не в его собственных интересах, а в интересах

выгодоприобретателя. Должны также соблюдаться интересы учредителя (если это

разные лица), которому возвращается имущество после прекращения

доверительного управления.

Обязанности доверительного управляющего заключаются в следующем.

Управляющему при осуществлении своей деятельности следует проявить должную

заботливость об интересах выгодоприобретателя и учредителя, которая

заключается в сохранности имущества или минимальном износе, в получении на

базе эксплуатации каких-то выгод и т.п.

Управляющий осуществляет возложенные на него функции лично и может передать

их третьему лицу лишь в случаях, указанных в законе (ст.1021 ГК). О

выполненной им работе он должен представлять отчет учредителю и

выгодоприобретателю (п.4 ст.1020 ГК).

Управляющий принимает на себя указанные функции на коммерческой основе. Он

имеет свой собственный интерес. Берется за осуществление деятельности ради

вознаграждения, которое и составляет основное право управляющего. При

коммерческом доверительном управлении вознаграждение должно выплачиваться

за счет доходов от использования имущества. Это значит, что управляющий

может не ждать платежей, а удерживать вознаграждение из полученных доходов.

Точно так же управляющий имеет право на возмещение необходимых (только

необходимых) расходов – за счет того же источника. (ст.1023 ГК).

Остальные участники доверительного управления – учредитель и

выгодоприобретатель – обязанностей не несут, а их права соответствуют

названным обязанностям управляющего. Дополнительно можно отметить, что по

прекращении доверительного управления учредитель имеет право на получение

имущества, находящегося у управляющего, если договором не предусмотрено

иное». (2.4, с.124-125).

«Ответственность по договору доверительного управления недвижимым

имуществом несет, как правило, лицо, нарушившее свою обязанность.

Необходимо различать ответственность участников доверительного управления

по отношению к третьим лицам (во внешних отношениях) от их ответственности

в отношениях между собой (во внутренних отношениях).

Основой системы внешней ответственности является обособление имущества,

находящегося в доверительном управлении. Учредитель и управляющий

ответственности не несут. И наоборот, по долгам учредителя и управляющего

взыскание не обращается на имущество, находящееся в доверительном

управлении.

Управляющий, заключивший договор с третьим лицом без указания, что он

действует в этом качестве, отвечает перед третьими лицами только

принадлежащим ему имуществом – ведь он считается заключившим договор лично.

Также он лично несет ответственность по сделке, заключенной с превышением

установленных для него ограничений.

В качестве исключения установлено, что в случае недостаточности имущества,

находящегося в управлении, для покрытия связанных с ним долгов субсидиарная

ответственность обращается на личное имущество управляющего. Тем самым на

него возлагаются последствия неэффективной деятельности.

В трех случаях субсидиарная ответственность возлагается и на учредителя

доверительного управления. Во-первых, если при рассмотренных выше

обстоятельствах не хватает и имущества управляющего, субсидиарная

ответственность второй очереди налагается на имущество учредителя. Во-

вторых, взыскание может быть обращено на имущество учредителя, если

переданное им в управление имущество было заложено (ст.1019 ГК). В-третьих,

исключение установлено для случаев банкротства учредителя, когда

обособленность имущества, переданного в управление, прекращается и оно

включается в конкурсную массу.

Во внутренних отношениях управляющий, не превышавший должной заботливости,

несет ответственность перед учредителем. При этом выгодоприобретателю он

возмещает упущенную выгоду, а учредителю – убытки, причиненные утратой –

или повреждением имущества (положительный ущерб) и упущенную выгоду.

Учредитель вправе потребовать от управляющего в порядке регресса возмещения

убытков, выплаченных им в порядке субсидиарной ответственности при нехватке

имущества у управляющего для расчетов с его контрагентом.

Вместе с тем для управляющего установлены достаточно жесткие условия

ответственности. От нее не освобождает простой случай. Только непреодолимая

сила либо действия выгодоприобретателя или учредителя управления

освобождают управляющего от ответственности, притом бремя доказывания этих

обстоятельств возлагается именно на него. Подобная система вполне логична,

так как управляющим может быть только предприниматель, а эта система

соответствует общим принципам, установленным для предпринимательской

деятельности (п.3 ст.401 ГК).

В целях обеспечения выполнения управляющим лежащих на нем по отношению к

учредителю обязанностей договор между ними может предусматривать внесение

управляющим залога.(2.4, с.125-126).

В своих лекциях В.А. Дозорцев раскрывает также понятие некоммерческого

доверительного управления. "«то случаи, когда под основанием учреждения

управления выступают интересы собственника или будущего собственника либо

интересы третьих лиц, а они по тем или иным причинам не могут сами учредить

доверительное управление недвижимостью. К примеру, закон говорит о

необходимости постоянного управления имуществом подопечных или о назначении

исполнителя завещания (душеприказчика).

В рассматриваемых случаях договор об учреждении доверительного управления

заключается органом опеки и попечительства, исполнителем завещания или иным

указанным в законе лицом, которому принадлежат права учредителя управления

(абз.2 п.2 с.1026 ГК)». (2.4, с.127).

Таким образом, выше рассмотрены основы теории доверительного управления

недвижимым имуществом. В настоящее время применение доверительного

управления недвижимостью на практике становится все актуальнее.

К примеру, в данном случае можно привести комментарий договорной практики в

этой области д. Пяткова, главного специалиста юридического отдела комитета

по управлению государственным имуществом Алтайского края.

Администрацией Алтайского края в январе 1997 года были переданы по договору

в доверительное управление распределительные сети природного газа.

Доверительным управляющим выступило открытое акционерное общество

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11