Недвижимое имущество как объект гражданского права

(земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как

едиными комплексами и т.д.), требования кредитора – залогодержателя,

удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд,

установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на

реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его

стоимости.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании

исполнительной надписи нотариуса запрещено (п.8 Постановления Пленумов ВС

РФ и ВАС РФ № 6/8).

Гражданский кодекс РФ предусмотрел исключение из этого общего правила.

Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае,

если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом

обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации

предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное

соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить

взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без

обращения в суд. –если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания

на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон

(например, неправильно определена начальная цена предмета залога),

заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.

В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по

решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое)

является предметом залога.

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда

договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица.

Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее

имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется

разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое

имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной

культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на

предмет залога осуществляется в судебном порядке. В случае спора ценность

предмета залога определяется путем назначения экспертизы. Судебный порядок

обязателен взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью

защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны».

Указ Президента РФ от 28 февраля № 293 «О дополнительный мерах по развитию

ипотечного кредитования» предусматривает, что в случае, когда взыскание

обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то

собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат

выселению (ч.2 с.13). Если же договор залога был заключен в обеспечение

кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения

указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут

быть выселены в судебном порядке.

3. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Конституция Российской Федерации (ст.35) устанавливает, что «каждый

гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для

предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической

деятельности».

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации,

«собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении

принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и

иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы

других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим

лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования

и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его

другими способами, распоряжаться иным образом». «Собственник вправе даже

уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных

правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для

российского законодательства правомочий собственника является его право

передавать имущество в доверительное управление другому лицу -

доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник

имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи». (2.13, с.255).

Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-

правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота

широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение,

наследования, залога и другие.

3.1. Купля-продажа недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является наиболее распространенным среди

сделок с недвижимостью. Основы заключения подобного договора, а также права

и обязанности сторон раскрыты в § 7 гл.30 ГК, а в части, не нашедшей

урегулирования в этом параграфе, - в общих положениях о купле-продаже.

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи

недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя

земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое

имущество». (ст.549 ГК)

«Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного документа,

подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем таких условий,

как предмет договора и цена имущества. Для договора продажи недвижимости

соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие

закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним», круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменно

(нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7

Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требования о

нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК

(договора продажи, (а в силу ст.567 – и мены недвижимого имущества) вообще

и предприятия как его разновидности недвижимости). Следует отметить, что в

г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и

Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении

договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений

требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, №5, с.63-

64).

Статья 550 ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора

купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением

последствий ничтожной сделки». (2.14, с.123-124).

«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи

недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». (ст.551

ГК) «Регистрацию перехода права собственности по договору не следует

отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому

договор продажи недвижимого имущества признается сторонами договора как

единого документа, а не с момента регистрации перехода права собственника».

(2.14, с.124).

В данном случае можно привести следующий пример. «Комитет по управлению

имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной

ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного

по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона,

и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном

объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга

погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в

связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то

есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой

инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила

исковые требования комитета о взыскании с общества пений за просрочку

оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная

инстанция обоснованного согласилась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации

договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его

заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, принадлежащий

государственной регистрации, считается заключенным с момента его

регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную

государственную регистрации договора о продаже жилых помещений (ст.558) и

договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает

обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме

указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает

регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать

заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК, а не

с момента государственной регистрации». (3.1, с.83).

«При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения

договора не совпадает с момента перехода прав собственности на нее.

Согласно п.2 ст.223 ГК право собственности у покупателя недвижимости

возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности

покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование,

не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать,

сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет

право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из

сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о

признании сделки недействительной». (2.14, с.125).

Так «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании

недействительным договора купли-продажи строения, заключенной между

индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной

ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по

договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не

уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности,

перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия

скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение

имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у

приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не

установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к

покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного

предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому

лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального

частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца

прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это

сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение

суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного

общества». (3.1, с.82).

Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен

регулироваться федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним». (п.6 ст.131 ГК).

Предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной

регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из

сторон уклоняется от такой регистрации (а.3 ст.551 ГК).

Статьей 552 ГК предусмотрено, что «по договору продажи здания, сооружения

или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права

собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного

участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее

использования. «В случаях, когда продавец недвижимости является

собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать

покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

Если договором не отделено передаваемое покупателю недвижимости право на

соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право

собственности на ту часть земельного участка, которая заняты недвижимостью

и необходима для ее использования.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то

к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что

принадлежали самому продавцу (право аренды, постоянного бессрочного

пользования и др.).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника

земельного участка, если это не будет противоречить условиям пользования

таким участком, установленным законом или договором». (ст.552 ГК).

«В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее

продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи

в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется

право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и

необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором

продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка

договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного

пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее

назначением». (ст.553 ГК).

«Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено

с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, как то:

местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую

площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений –

местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую,

этажность и другие параметры.

При отсутствии данных о предмете договор считается незаконченным в

соответствии со статьей 554 ГК». (2.14, с.128).

«Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям

договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон.

При необходимости стороны могут поручить определенные цены

специализированным коммерческим организациям-оценщикам.

Установлены следующие требования к порядку определения цены на

недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости,

находящейся на земельном участке, многое зависит от того, какие права на

земельный участок переходит к покупателю. Если земельный участок продается

вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст.552 ГК), то цена

на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка.

Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену

здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором

продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена не недвижимое имущество за объект в целом,

а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей

цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее

несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается

незаключенным. Как и см договор о продаже недвижимости, любое соглашение о

цене или ее изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом

недействительности договора в целом». (2.14, с.129).

Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения продавцом договора

продажи недвижимости. «Исполнение договора состоит из двух юридически

значимых действий: а) подписание иного документа (акта приема-передачи и

т.д.); б) вручение имущества покупателю.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о

передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия

недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ

влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п.2 ст.463 ГК покупатель вправе потребовать от продавца

передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК). В

том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в

соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар

либо отказаться от исполнения договора». (2.14, с.130).

Установлено, «что если продавец передает покупателю недвижимость,

несоответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном

акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец

считается ненадлежаще исполнившим договор». (ст.557 ГК). В этом случае

покупатель в соответствии со ст.393 ГК вправе требовать от продавца

возмещения ему убытков.

О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи

недвижимости ненадлежащего качества оговорено в ст.557 ГК, где имеется

отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК «различают существенные нарушения требований к

качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки

недвижимости по качеству (затемненность, отсутствие достаточного обогрева

помещения, излишняя влажность и др.). Однако если какие-либо из этих

недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные

ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать

замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-

определенным.

Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости

по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет)». (2.14,

с.131).

При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо

руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем

соответствующих норм - §7 гл.30 ГК.

3.2. Залог недвижимости (ипотека).

«Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов

обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником

(залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого

залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет

которого последний может удовлетворить свои требования в случае

неисполнения обязательства. За последнее время залог недвижимости (ипотека)

приобрел широкое распространение в практике предпринимательской

деятельности». (2.13, с.346).

«Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого

имущества, по которому одна строка-залогодержатель, являющийся кредитором

по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить

удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству

из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны –

залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за

изъятиями, установленными федеральным законом». (1.22, с.3). При этом

определено, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству,

обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве

(третье лицо) (абзацы первой и второй п.1 ст.1 Закона).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской

Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда

Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила». (п.3 ст.1

Закона).

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона «залог земельных

участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого

имущества может возникать лишь постольку поскольку их оборот допускается

федеральными законами».

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору,

по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства,

основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении

вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (ст.2 Закона).

Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются в следующем.

«Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы дома по

кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству

полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека,

установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора

займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору

(займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными

средствами).

Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или в качестве неустойки (штрафа, пени)

вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего

исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными

средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо

федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением

взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества». (п.1, 2 ст.3

Закона).

Соответственно п.3 ст.3 Закона установлено, что «если в договоре об ипотеке

указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных

ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части,

превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением

требований, основанных на выше указанных пунктах 3 и 4 или на ст.4 Закона».

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11