Недвижимое имущество как объект гражданского права

сделки». (3.1, с.81).

Таким образом, мы видим, как применяется действие п.5 ст.2 Закона на

практике, регулирующего взаимодействие участников отношений, возникающих

при государственной регистрации прав.

Здесь возникает вопрос, кто же является участниками таких отношений? В

соответствии со ст.5 Закона «участниками отношений, возникающих при

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих

государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской

Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и

иностранные юридические лица, международные организации, иностранные

государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и

муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, -

с другой».

Для обеспечения наибольшей достоверности сведений о правах на объект

недвижимости и установлено, что по желанию обладателей прав на недвижимое

имущество в силу настоящего закона, проводится государственная регистрация

таких прав, хотя они и признаются юридически действительными при отсутствии

их регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

«В Законе «О государственной регистрации прав», по мнению

А. Кузнецова, недостаточно основательно проработан вопрос о получении

сведений из Единого государственного реестра прав. Согласно ст.7 Закона и

п.4 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,

обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном

реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему

удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу –

документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и

полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра

прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание

объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения

(обременения) прав.

Действительно, такая практика характерна для некоторых западноевропейских

стран, в которых существует подземельная книга, например, для Австрии.

Однако А. Кузнецов утверждает, что в данном случае зарубежный опыт был

использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета

нынешней ситуации в России. Предусмотренная в Законе степень открытости

данных о государственной регистрации может привести к злоупотреблениям

криминального характера и к использованию информации в целях

недобросовестной конкуренции. Ссылку в Законе об ответственности за

использование сведений такими способами и в форме, которые наносят ущерб

правам и интересам правообладателей (п.5 ст.7), едва ли можно признать

действенным средством для предотвращения подобных правонарушений». (2.10,

с.63-64).

В Российском Законе «О государственной регистрации прав» также

предусмотрено, что в соответствии с п.3 ст.7 «сведения о содержании право

устанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях

(обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у

него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе

прав на объект недвижимости, представляются в установленном порядке только:

самим правообладателем;

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов

государственной власти субъектов Российской Федерации;

налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные

с объектами недвижимости и (или) их правообладатели;

лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию

или по закону».

«По запросу правообладателя орган, осуществляющий государственную

регистрацию прав, обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших

сведения об объекте недвижимого имущества, на которые он имеет права». (п.4

ст.7 Закона).

«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение

пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в

письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован

обратившимся за информацией лицом в суд». (п.2 ст.7 Закона).

В Законе «О государственной регистрации прав» также предусмотрено, что

«информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации,

ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам

правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам,

налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и

охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной

статистики бесплатно в срок не более чем десять дней.

Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого

имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом».

(ст.8 Закона).

Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит

открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан

законодателем.

Несмотря ни на что «Федеральный закон «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним» знаменует принципиально важную веху

в развертывании российской правовой реформы. Почему? Обстоятельный ответ

был дан на состоявшемся 27-29 января 1998 года в Москве общероссийском

совещании – семинаре по вопросам этой регистрации, проведенном

Министерством юстиции РФ, Московской областной регистрационной палатой и

еженедельником «Экономика и жизнь». Констатировав, что названный

законодательный акт ощутимо затрагивает интересы влиятельных

государственных ведомств и практически всех субъектов гражданского оборота,

ведущие правоведы страны разъяснили суть возникших коллизий.

Как известно, совсем недавно наше государство являлось исключительным

собственником подавляющего большинства объектов недвижимости – земли, ее

недр, жилых и нежилых строений и т.п. Сделки с недвижимостью представляли

собой перемещение таких объектов «из кармана в карман» названного

собственника, причем без особого труда совершались на основе расположений

правительственных структур и их подразделений. Вот почему главное внимание

регистров уделялось не правам на недвижимость (собственник – то не

менялся), а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная

система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя,

Госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу –

учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов,

сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из

физической категории в юридическую.

В процессе подготовки законопроекта развернулась напряженная дискуссия по

вопросу, возложить ли функции регистрации прав на органы, учитывающие

недвижимость в физическом отношении, или создать принципиально новую

регистрационную систему. Законодатели пошли по второму пути, поручив

решение задачи Минюсту России». (2.15, с.58). В этой связи на упомянутом

совещании – семинаре выступил министр юстиции РФ Сергей Владимирович

Степашин.

«В соответствии с Законом, государственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение

юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту

нахождения недвижимого имущества. Порядок создания, структура и принципы

размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с

федеральным органом исполнительной власти, уполномоченном Правительством

Российской Федерации». (2.15, с.58-59).

Как утверждает С. Степашин, «практика показала, что в субъекте Федерации

целесообразно открывать одно учреждение юстиции с филиалами в городах и

районах». Это способствует укреплению единства правоприменительной практики

в регионах, налаживанию строгой системы контроля и ответственности

должностных лиц. В конечном счете будет развернута целостная система

учреждений юстиции России – на основе единообразного применения Конституции

и Гражданского кодекса РФ, специальных федеральных законов и подзаконных

нормативных правовых актов, а также выработанной Минюстом РФ федеральной

методики государственной регистрации и сделок с ним», - считает С.

Степашин». (2.15, с.59).

Законом «О государственной регистрации прав» утвержден круг полномочий,

относящихся к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличие

соответствующих прав и подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах. (ст.9).

В соответствии со ст.9 Закона, учреждение юстиции по регистрации прав –

государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с

изображением государственного герба Российской Федерации и наименованием

своего учреждения, - вправе осуществлять только деятельность,

предусмотренную Федеральным законом.

«Предстоит создать, - констатировал С. Степашин, - Единый государственный

реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а пока образована

Межведомственная комиссия (во главе с вице-премьером Правительства РФ,

министром госимущества России) по разработке мероприятий, связанных с

деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету

объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации. Для

реализации задуманного надлежит провести большую подготовительную работу, в

том числе сформировать необходимую правовую базу». (2.15, с.58-59).

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав»

(ст.10). «Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным

федеральным органом исполнительной власти в системе государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществляет

следующие функции:

- координация работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

Согласно Закону система учреждения юстиции должна быть сформирована

поэтапно и охватить все регионы к 2000 г.:

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации

прав;

- разработка методических материалов по вопросам практики ведения

государственной регистрации прав;

«Уже сейчас Министерством юстиции подготовлены и внесены в Правительство РФ

проекты правительственных постановлений «Об утверждении Положения о

Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с

деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним», «Об установлении максимального размера платежей

за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

и за предоставление о зарегистрированных правах». (2.15, с.59).

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое

имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти

субъекта Российской Федерации;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра

прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной

регистрации прав;

«В этой связи Министерством юстиции РФ учрежден Российский институт

государственных регистраторов. Задачи этого федерального учебного заведения

таковы: подготовка и повышение квалификации государственных регистраторов и

иных работников системы госрегистрации, осуществление научных исследований

и разработок в области этой регистрации и ее научно-методическое

обеспечение». (2.15, с.60).

- контроль за реализацией федеральной программы создания системы

государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации;

«Формируемые учреждения, юстиции призваны реализовывать сбалансированную

государственную политику создания и развития единой системы регистрации

прав на недвижимость и сделок с ней. Эта политика, выработанная

Министерством юстиции РФ, будет способствовать надежной защите прав и

законных интересов физических и юридических лиц», - считает С. Степашин.

(2.15, с.60).

- иные установленные законодательством полномочия в системе государственной

регистрации прав.

Статьей 11 Закона раскрыты источники средств для создания и развития

системы государственной регистрации и предоставления информации о

зарегистрированных правах, бюджетные средства и иные источники, не

запрещенные законом.

Максимальный размер платежей на территории российской Федерации

устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следующим весьма важным вопросом мы считаем раскрытие порядка

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

предусмотренного главой III Закона.

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат госрегистрации в

Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о

существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные

об этих объектах, сведения о правообладателя, а также деле, включающие в

себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета

документов.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело, в которое

помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный

объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах

об объектах недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и

заявителях; выданных свидетельствах о госрегистрации прав; выписках и

справках из Единого государственного реестра прав; об иных документах.

Разделы Единого государственного реестра прав идентифицируются в нем

кадастровым номером объекта недвижимости. Дело правоустанавливающих

документов идентифицируются тем же номером, что и соответствующий раздел

Единого государственного реестра прав.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и

книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, изъятие из них

каких-либо документов или их частей не допускается». (ст.12 Закона).

Структура Единого государственного реестра прав разработана в п.6 ст.12

Закона.

«Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом

объекте недвижимого имущества и открывающихся при начале регистрации прав

на объект недвижимости. Раздел идентифицируется кадастровым или условным

номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии

с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие

информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества,

прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за

разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы,

содержащие информацию о квартирах, помещенных и об иных объектах, входящих

в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за

соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимости:

адрес (местонахождение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая

по кадровому плану или по документам), назначение и иная необходимая

информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных

правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя,

данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического

лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве,

наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения

записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права

собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке,

доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве

требования в отношении объекта недвижимости и других), дата внесения

записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях

(обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок

его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного

кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого

имущества, наименование документа, на основании которого возникает

ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по

таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения

обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения

(обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые

отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о данном

заявлении, которая указывает на существование правопритязаниях в отношении

данного объекта».

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом

недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при

приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует

входящему номеру принятых на регистрацию документов.

В соответствии с п.8 ст.12 Закона Единый государственный реестр прав на

недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях

информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на

магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном

носителях приоритет имеем запись на бумажном носителе. При несоответствие

записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего

документа приоритет имеет правоустанавливающий документ». (ст.12 закона).

По мнению А. Кузнецова, «важно также, чтобы Единый государственный реестр

прав велся на снабженных специальной защитой бланках, формат которых

соответствовал бы формату обычного листа (формат А4), с тем чтобы не

возникало сложностей при дальнейшем автоматизации обработки данных. Более

чем столетний опыт Германии показал, что такая структура реестра

чрезвычайно удобна в практической работе. Подобная организация поземельной

книги позволяет легко трансформировать ее в электронную форму, что с 1993

г. практикуется в Австрии и ФРГ». (2.10, с.64).

Закон «О государственной регистрации прав» детально регламентирует процесс

регистрации недвижимого имущества.

Так, ст.13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее

стадии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации и

отвечающих требованиям этого закона;

- регистрация представленных документов с обязательным приложением

документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности

сделки с недвижимостью;

- сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже

зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных

противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в

регистрации либо ее приостановления – внесение записи в Единый

государственный реестр прав на недвижимость;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и

выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст.14

Закона являются особого вида свидетельства о государственной регистрации

прав.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость

удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок

удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи

на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и

специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого

государственного реестра прав».

Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) прав

определен п.2 ст.13 Закона «Регистрация ограничений (обременений) права

собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по

инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если

ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его

регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о

зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений

(обременений) права возможна только при наличии госрегистрации ранее

возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

«Госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня

подачи заявления и документов необходимых для госрегистрации». (п.3 ст.13).

«И еще одна очень важная проблема, фундамент разрешения которой заложен в

Законе, - кадровая. Понятно, что на должность регистраторов прав следует

подбирать достойнейших из достойных. В соответствии со ст.15 Закона на

должность регистратора назначаются лица: 1) имеющие высшее юридическое

образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную

регистрацию прав, не менее двух лет; 2) прошедшие специальные курсы; 3)

сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными

требованиями. Регистратор прав является госслужащим, замещающим ведущую

государственную должность». (2.15, с.60).

Статьей 16 закона определен круг лиц, правомоченных обращаться с

требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11