Недвижимое имущество как объект гражданского права

«Статья 4 Закона об ипотеке утверждает, что в случаях, когда

залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу

необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому

договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или охрану либо на

погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом

налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких

необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».

Законом об ипотеке устанавливается, что недвижимое имущество является

предметом ипотеки. «Особые правила существуют для такого вида недвижимости,

как здания, в том числе жилые дома и строения, и сооружения,

непосредственно связанные с землей. Ипотека такого вида недвижимого

имущества допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору

земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо

части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект,

либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его

соответствующей части. Право залога не распространяется на принадлежащее

залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором

находится такого вида недвижимое имущество. При обращении взыскания на это

имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает

право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме,

что и залогодатель недвижимости (ст.69 Закона).

Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без

изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным

предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимости применяются также к залогу прав арендатора

по договору об аренде». (ст.5 закона).

Законом «не допускается ипотека имущества, изъятию из оборота, имущества,

на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено

взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном

федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо

приватизация которого запрещена». (п.2 ст.6). «Если предметом ипотеки

является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или

разрешение другого лица, или органа, такое же согласие или разрешение

необходимо для ипотеки этого имущества.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя». (ст.6

Закона).

Предусмотрено, «что не имущество, находящееся в общей совместной

собственности (без определения доли каждого из собственников в праве

собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это

всех собственников (в письменной форме). Имущество в общей долевой

собственности может быть заложено без согласия других собственников». (ст.7

Закона).

Законом об ипотеке урегулированы также вопросы заключения договора об

ипотеке.

Установлено, что «договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил

Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также

положений Федерального закона». (ст.8). Предусмотрены нотариальное

удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. Согласно

п.1. с.10 Закона «несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и

государственной регистрации договора об ипотеке влечет его

недействительность. Такой договор считается ничтожным».

«Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его

государственной регистрации». (п.2 ст.10).

«Права залогодателя на имущество, заложенное по договору ипотеки, возникают

с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое

ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным

ипотекой с момента возникновения права залога». (ст.11 Закона).

Содержания договора об ипотеке раскрывается в ст.9 Закона. «В договоре

должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок

исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Необходимо учитывать, что при заключении договора залогодатель обязан в

письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к

моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет

ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и

других)».

«Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения

условий договора об ипотеке». (ст.12).

Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной -

ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному

ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления

других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязательными по закладной лицами являются должник по обеспеченному

ипотекой обязательству и залогодатель, ими же и становятся закладная,

которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим

государственную регистрацию ипотеки, после такое регистрации.

Согласно п.4 ст.13 Закона «составление и выдача закладной не допускаются,

если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие, как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельхозназначения, на которые

распространяется действие настоящего Закона;

леса;

право аренды имущества, перечисленного выше;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому

на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий,

позволяющих определить эту сумму в настоящий момент».

Также п.6 ст.13 предусматривается, что «в случае частичного исполнения

обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и

законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

- такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть

ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная

часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

- такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований,

возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному

договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем,

который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено. При заключении

таких соглашения и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в

этих соглашениях предусматривается:

- либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней

нотариального удостоверенной копии данного соглашения и указания на

соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в

тексте самой закладной;

- либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой

закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные

единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель

передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую

закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его

законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве

органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента

погашения регистрационной записи об ипотеке». (п.7 ст.13 Закона).

«К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки

или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по

закладной». (ст.15 Закона). Также предусмотрена регистрация владельцев

закладной. «При осуществлении своих прав владелец закладной обязан

предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в

отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию,

если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса». (п.1

ст.17 Закона). По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства

залогодержатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если

закладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют отметки

о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано

иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

Установлено, что «обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю

закладной в осуществлении им прав оп закладной в случаях, если:

- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав

по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой

сделки;

- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным

владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка

выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не

отвечают». (п.6 ст.17 Закона).

«Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, что

обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Если закладная аннулируется,

орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, по получении им закладной

аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или

иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением

физического уничтожения закладной». (ст.17 Закона).

В случае, если закладная утрачена, «восстановление прав по ней производится

залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по

обязательству. Восстановление прав производится на основании:

- заявления в их адрес лица – залогодержателя, если по данным, внесенным в

государственный реестр прав на недвижимость, возможно установить все

передаточные надписи, совершенные по утраченной закладной;

- решение суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого

производства дела об –установлении фактов, имеющих юридическое значение.

В случае утраты закладной залогодатель, а если он является третьим лицом,

также и должник обязаны составить дубликат закладной с отметкой на нем

«дубликат» и передать его в орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки.

Дубликат выдается органом осуществившим госрегистрацию, путем вручения

лицу, утратившему закладную. Составитель дубликата несет ответственность

за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной

утраченной закладной». (ст.18 Закона).

Законом об ипотеке установлено, что «ипотека подлежит государственной

регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества,

являющегося предметом ипотеки». (ст.19 Закона).

Отношения по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об

ипотеке, регулируются главой V Федерального закона об ипотеке. Так, в

соответствии со ст.29 «залогодатель сохраняет право пользования имуществом

заложенным по договору об ипотеке, по назначению. Условия договора,

ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе

извлекать из имущества, заложенного по договору из имущества, заложенного

вправе по договору об ипотеке, плоды и доходы». «Также залогодатель обязан

поддерживать это имущество в исправном состоянии и нести расходы на его

содержание производить текущий и капитальный ремонт». (ст.30).

Законом предусмотрено «страхование недвижимости, заложенной по договору,

залогодателем за его счет, а также принятие мер залогодателем для защиты

имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий». «В

случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества

залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему

известен». (ст.32).

Статья 34 предусматривает, что «залогодержатель вправе проверить по

документам и фактически наличие, состояние и условие содержания имущества,

заложенного по договору об ипотеке».

Законом устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по

договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами

других лиц. В частности, в случаях, когда «имущество, являющееся предметом

ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в

действительности собственником этого имущества является другое лицо

(виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения

суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было

обеспечено ипотекой». (чст.42).

Законом раскрывается понятие последующей ипотеки и условия, при которых она

допускается (ст.43). «Имущество, заложенное по договору об ипотеке в

обеспечении исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может

быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства

того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая

ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных

единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте

возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не

запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие

которых не прекратилось к моменту заключения предшествующего договора об

ипотеке, в том случае, если сторонами в предшествующем и последующем

договорах являются одни и те же лица. Заключение последующего договора об

ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не

допускается». (ст.143). установлена госрегистрация последующей ипотеки.

(ст.45).

Уступка прав по договору об ипотеке заключается в том, что «залогодержатель

вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если

договором не предусмотрено иное.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу

действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по

обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав

по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой

обязательству». (п.3 ст.47 Закона). «Передача прав по закладной

осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу

другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В

передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование)

лица, которому передаются права по закладной, в противном случае

передаточные надписи считаются ничтожными». (ст.48).

Предусмотрено, что «закладная может быть заложена путем ее передачи другому

лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному

договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и

залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным

законным владельцем (ипотечное залогодержателем)». (ст.49).

В Законе также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное

имущество (глава IX). «Залогодержатель вправе обратить взыскание на

имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет

этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим

исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или

несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором

не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного

ипотекой обязательства могут быть удовлетворены путем обращения

предпочтение отдается условиям договора об ипотеке». (ст.50).

Предусмотрен судебный (ст.51) и внесудебный (ст.55) порядок обращения

взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Взыскание в судебном порядке допускается за исключением случаев, когда в

соответствии со ст.55 Закона возможно удовлетворение таких требований без

обращения в суд.

«Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного

по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании

нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и

залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения

взыскания на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя в

таком порядке не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица

или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую,

художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности,

и кто-либо из его собственником не дает согласия в письменной форме на

удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению

суда». (ст.55).

«Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по

договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного

имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества,

которые определяются по завершении его реализации. Для сумм исчисляемых в

процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются

проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого

удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если

таковые необходимы;

5) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации».

(ст.54).

Законом об ипотеке также раскрыты способы реализации заложенного имущества,

на которое обращено взыскание: путем проведения публичных торгов (ст. ст.

57, 58) и путем продажи на аукционе. (ст.59).

Статья 60 закона предусматривает, что «должник по обеспеченному ипотекой

обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить

обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные

ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило

основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти

требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может

быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества по

конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке

залогодержателем».

Также статьей 61 закона установлено, что «сумма, вырученная от реализации

имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм,

необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это

имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои

требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя

и сами залогодателем.

Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных

решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во

внесудебном порядке – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке

взыскания, с соблюдением правил статьи 319, п.1 статьи 334 и п.п. 5 и 6

статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46

Закона об ипотеке».

«Требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному

договору, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога.

Так, Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к

индивидуальному частному предприятию и обществу с ограниченной

ответственностью о взыскании 8 млрд рублей задолженности по кредитному

договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Как следовало из материалов дела, кредит в сумме 1,5 млрд. рублей был выдан

индивидуальному частному предприятию, а залогодателем выступило общество,

предоставив в качестве предмета залога речное судно, оцененное сторонами по

договору в 2 млрд. рублей.

Арбитражный суд удовлетворил требования истца полностью за счет

залогодателя, указав в резолютивной части решения: обратить взыскание на

имущество общества с ограниченной ответственностью, стоимость которого

составляет в сумме 8 млрд. рублей.

Отменяя данное решение, кассационная инстанция указала, что характер

обязательства лица, предоставившего кредитору обеспечение на случай

неисполнительности должника, обусловлен характером избранного способа

обеспечения.

В частности, сущность залога как способа обеспечения исполнения основного

обязательства состоит в праве кредитора (залогодержателя) потребовать

реализации предмета залога и передачи ему вырученных по такой реализации

денежных средств в размере, не превышающем суммы задолженности по

обеспеченному обязательству.

При недостаточности вырученных средств для покрытия требований кредитора

(залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в

законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества

должника (пункт 5 статьи 350 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении данного спора необходимо было исходить из

следующего. Поскольку залогодателем выступило третье лицо, не являющееся

должником по основному договору, его обязательства перед залогодержателем

не могли превышать сумму, вырученную от реализации заложенного имущества.

В связи с этим резолютивной части постановления кассационной инстанции

указано о взыскании с индивидуального частного предприятия 8 млрд. рублей

задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11