Недвижимое имущество как объект гражданского права

возлагается функция регистрирующего органа.

«Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя,

стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при

наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право

возникает на основании акта государственного органа или органа местного

самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается

лицом, в отношении которого принят такой акт. в случае, если права

возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения,

заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При

уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на

недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по

требованию другой стороны». Заметим также, что ст.16 закона соотносится с

установлениями п.3 ст.165 ГК, которые аналогично регулируют порядок

регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения

регистрационной процедуры. «Регистрация же по заявлению одной из сторон

сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании

сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально

удостоверенной по желанию участников.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка,

подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу

требования закона, законодательно не урегулирован.

Следует, однако, оговориться, что со вступлением в действие Закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной

(нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7

Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требование о

нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК

(договоры продажи (а в силу ст.567 – и мены недвижимого имущества) вообще и

предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения

недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о

государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только

для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст.584),

а также для договора залога недвижимого имущества (ст.339). При этом Закон

о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие

из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура

регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению,

залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь,

являющуюся предметом залога.

Вместе с тем по смыслу п.2 ст.163 ГК не исключается возможность того, что в

других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном

оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же

время государственной регистрации». (2.12, с.46047).

Как считает О. Романов, адвокат специализированной юридической консультации

№3 Рязанской областной коллегии адвокатов, «в данных случаях пори

отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться

аналогией в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться

аналогией ст.16 Закона о госрегистрации прав, то есть по требованию любой

из сторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки

и возникшего на ее основании права на недвижимость». (2.12, с.47).

Статьей 16 закона установлено, что к заявлению о госрегистрации прав должны

быть приложены документы, необходимые для ее проведения: документы о правах

на недвижимое имущество; документ об оплате регистрации; документ,

удостоверяющий личность для физического лица, а для представителя

юридического лица – удостоверяющий его личность, учредительные документы

юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия

действовать от имени данного юридического лица.

Лицо учреждения юстиции по регистрации прав при получении необходимых

документов вносит соответствующую запись в книгу учета документов, а также

выдает заявителю расписку в получении документов с их перечнем и указанием

даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на

госрегистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на

регистрацию. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия –

наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый

государственный реестр прав.

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, должны

соответствовать установленным законом требованиям и отражать информацию,

необходимую для госрегистрации прав: описание недвижимого имущества, вид

регистрируемого права.

В установленных законодательством случаях эти документы должны быть

нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие

подписи сторон. Тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав,

должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без

сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества

физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не

оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также

документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно

истолковывать их содержание, не подлежат приему.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за

проведение кадровых работ, а планы другого недвижимого имущества –

соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадровому учету

земельного участка, госрегистрация прав осуществляется при наличии плана

участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент

госрегистрации прав в органе кадастрового учета. Уточненные границы и

площадь земельного участка могут быть внесены в реестр без повторной

регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя

(правообладателей) участка.

Все документы должны быть представлены не менее чем в двух экземплярах,

один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов

государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после

госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю 9ст.18).

Истребования у заявителя дополнительных документов, если представленные

документы отвечают таким требованиям, не допускается». (ст.16 Закона).

Таковы основные положения предусмотренные Законом, в области порядка

проведения государственной регистрации прав, а также требований к

документам, необходимых для регистрации.

«Как известно, Государственной регистрации подлежат право собственности

хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого

владения постоянного пользования, ипотеки, сервитута и иных прав,

предусмотренных законом.

Естественно, наиболее значимым, по мнению А.А. Конева и Р.Ю.

Ветхова, является право собственности, ибо все остальные суть производные

от него. Поэтому, говоря о проблемах государственной регистрации, связанных

с конкретной сделкой или иным основанием возникновения, следует начать

именно с оснований приобретения, прекращения или перехода права

собственности, - утверждают они.

«Итак, способы приобретения права собственности принято делить на

первоначальные и производные. Первоначальные способы – это способы,

приобретение прав которых не связано с правом другого лица на этот объект,

и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной

первоначальный способ – это правомерная («…на законном основании…»

хозяйственная деятельность субъекта права:

«Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для

себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате

использования имущества, приобретается по основаниям предусмотренным

статьей 136 Гражданского кодекса».

Кроме хозяйственной деятельности речь может идти о первоначальном способе

приобретения прав на объект недвижимости тогда, когда прежний собственник

утратил право на этот объект.

Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него

следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на

имущество, не имеющее собственника. Во-вторых, на имущество, собственник

которого неизвестен. В-третьих, либо на имущество, от которого собственник

отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям,

предусмотренным законом.

Производные способы – это способы не столько приобретения права, сколько

перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, способы, имеющие

место быть в тех случаях, когда субъект права, желающий приобрести объект

недвижимости, должен учитывать кроме требований действующего

законодательства наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать

свои права и обязанности в том или ином объеме. Переход права на объект

недвижимости может иметь место в результате сделки на отчуждение этой

недвижимости либо в результате универсального или сингулярного

правопреемства:

«Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть

приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, липы, дарения

или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему

имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с

завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право

собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам

– правопреемникам реорганизованного юридического лица».

И, последний, совершенно особый способ приобретения права собственности

предусмотрен для членов потребительских кооперативов:

«Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного

потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевое

накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,

иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право

собственности на указанное имущество». (ст.218 ГК).

Каждый из вышеперечисленных оснований приобретения права собственности

имеет, на взгляд автора, проблемы, не разрешенные ни Гражданским кодексом,

ни Федеральным законом «О государственной госрегистрации…» (2.8, с.9-11).

Основаниями для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения,

перехода, ограничения (обращения) приобретенных прав на недвижимое

имущество и сделок» с ним в соответствии со ст.17 Закона является:

«- акты, изданные органами государственной власти или органами местного

самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен

законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их

издания;

- договоры в отношении недвижимости, совершенные в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости

на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в

соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления

приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные

уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном

законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их

издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю

от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством,

действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

План земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с

указанием его кадрового номера являются обязательным приложением.

Проверка юридической силы представленных документов осуществляется

учреждением юстиции по регистрации прав». (ст.17 Закона).

Государственная регистрация прав «может быть приостановлена при

возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для

госрегистрации. В этом случае он обязан принять в течение месяца

необходимые меры по получению дополнительных сведений, немедленно в

письменной форме известить об этом заявителя, который в праве предоставить

дополнительные доказательства наличия у него оснований для госрегистрации.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на

месяц (не считая месячный срок, указанный выше) при направлении документов

на подтверждение их подлинности. Если в течение этих сроков не будут

устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор прав обязан

отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую

запись в книге учета документов.

Также госрегистрация может быть приостановлена на основании заявления

правообладателя или уполномоченного на то им лица при наличии у него

доверенности, где в письменной форме указываются причины и срок,

необходимый для приостановления.

В этом случае госрегистрация может быть приостановлена не более чем на три

месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше.

Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый

срок.

В порядке, установленном законодательством государственная регистрация прав

может быть приостановлена на основании определения или решения суда, это

сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный

реестр прав». (ст.19 Закона).

Законом установлены случаи, при которых в государственной регистрации может

быть отказано:

- если право на объект недвижимости не является правом, подлежащим

регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- если с заявлением о госрегистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если документы, представленные на госрегистрацию, по форме и содержанию

не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- когда акт государственного органа или органа местного самоуправления о

предоставлении прав на недвижимость признан недействительным с момента его

издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его

издания на момент издания;

- если лицо, выдавшие правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,

составило документ без указания этих условий;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимости.

Не является основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие

или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или

наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при

госрегистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их

отдельных частей.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации прав

заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания

срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о

причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело

правоустанавливающих документов. Отказ в госрегистрации прав может быть

обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд». (ст.20 Закона).

«В случае, если допущена техническая ошибка при госрегистрации прав,

осуществляется ее исправление тогда, когда нет оснований полагать, что

такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы

правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие

регистрационные записи.

Технические ошибки в записях исправляются в трехдневный срок по решению

регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого лица в

письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при

госрегистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об

правлении технической ошибки.

Если существуют основания полагать, что исправление такой ошибки может

причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц,

которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое

исправление может производиться по решению суда, арбитражного суда». (ст.21

Закона).

Таким образом, из вышеизложенного мы видим, каков порядок государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом «О государственной регистрации прав» установлена ответственность

учреждений юстиции за своевременность и точность записей о праве на

недвижимость, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на

недвижимое имущество и сделках с ним. Лица, виновные в умышленном или

неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимость и

сделках с ней, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в

связи с этим какой-либо из сторон. (ст.31 Закона).

2.2.2. Особенности правового режима недвижимого имущества.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима

недвижимости.

а) Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на

бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты эти особые правила.

Установлено, «что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет

органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость,

по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они

находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по

истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло

по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда

право собственности сохраняется за оставившим его лицом и оно может взять

его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по

приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный

период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может

вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской

давности. Только по истечении этого период суд по иску органа,

управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное

недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая

вещь, не признанная по решению суда поступивший в муниципальную

собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и

распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в

силу приобретательской давности». (2.7, с.448-449).

б) Установлены более длительные сроки приобретательской давности на

недвижимое имущество. «В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или

юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но

добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным

недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в

течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество

(приобретательская давность)». Этот способ приобретения права собственности

относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней

собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное,

открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным.

Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было

знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от

оснований приобретения имущества. Необходимым условием для приобретения

права собственности по ст.234 является длительность и непрерывность

владения. В соответствии со ст.11 Вводного закона, давность начинается до

введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу.

Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения

время до 1 января 1995 года. Если право собственности на недвижимость,

подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего

это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой

регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить

юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения

имуществом как своим собственным (п.3 ст.6 Федерального Закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность

применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании

заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное

время, но с сознанием своих договорных обязательств.

С возникновением права собственности на основании приобретательской

давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому

необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого

незаконного владения не препятствовали положения ст.234 ГК, так как

требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это

установлено в п.4 ст.234, который определяет началом течения срока

приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям

на основании ст.301, 305 ГК (3 года)». (2.7, с.456-457).

в) Гражданский кодекс РФ (ст.349) устанавливает «особый порядок обращения

взыскания на заложенное недвижимое имущество. По общему правилу, в тех

случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11